深圳“五一”假期前祭出新政，有居住证就能买一套房

深圳楼市继续放松。4月29日晚，深圳市住建局发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称为“《通知》”），针对城市核心区域的限购政策定向松绑，并提高公积金贷款额度。该新政自2026年4月30日起施行。

关于优化调整住房限购政策，《通知》显示，对于符合购房条件的居民家庭（包括深圳户籍居民家庭、连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非深市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内增购1套商品住房。同时，持有深圳居住证的非深市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买1套商品住房。

这也就意味着，在深圳市福田区、南山区、宝安新安街道，户籍居民家庭可购买3套商品住房，连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非深市户籍居民家庭可购买2套商品住房。同时，有居住证的居民家庭，无需社保记录的也可以在上述区域买一套。

这是自2025年9月深圳将限购区域大幅收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道之后，再次对前述核心区域的限购政策进一步优化。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次新政精准指向福田、南山及宝安新安街道，这些区域配套成熟、二手房市场活跃、新房项目品质高，聚集了大量具备较强购买力和置换需求的群体。新政增加了购房资格，有利于释放“卖一买一”或为父母、子女购置住房等改善需求，从而提升核心区的市场流动性。

此外，严跃进认为，新政将居住证持有者纳入购房资格，取消社保年限要求，是本次政策的重要突破。这一调整降低了在深稳定居住就业、但因工作变动或处于创业初期而社保记录不连续、或社保未在深圳缴纳的相关群体的购房门槛，直接支持了“新市民”和青年人的刚性住房需求。

深圳中原研究中心认为，新政针对核心区域限购松绑，有望释放更多需求，带动区域止跌企稳。在当前全球货币宽松的背景下，一线城市核心区域的优质资产保值增值能力突出，受到市场青睐。新政有望推动核心资产的企稳回升，进而向刚需改善区域扩散。

关于公积金政策，《通知》提出，缴存职工个人申请的，贷款额度从此前的60万元提高至70万元，缴存职工家庭申请的，贷款额度从110万元提高至130万元；同时，新政还优化了公积金贷款额度上浮比例，使用公积金购买首套房的，贷款额度从40%提高至60%。

新政还首次将“初婚初育家庭”纳入明确支持范围。具体来看，《通知》规定，初婚初育居民家庭、有两个及以上子女的居民家庭使用公积金贷款购房的，贷款额度可以分别上浮50%、70%，同时符合两种条件的家庭可以选择上浮50%或70%；购买保障性住房的，公积金贷款额度从20%上浮40%。

值得一提的是，符合多种上浮情形的可累加，例如初婚初育且购买首套房的，最高可上浮170%，即缴存职工个人最高可贷189万元，缴存职工家庭最高可贷351万元。

此次政策新增对“初婚初育家庭”的支持，是一大亮点。“初婚初育家庭通常代表青年人才或新组建家庭，正处于首次置业或首次改善的关键阶段。”严跃进表示，这一调整与国家层面近年强调的“完善住房保障体系，减轻家庭生育、养育、教育负担”精神高度契合，有助于定向提升青年群体的购房支付能力。

新政背后是正在修复之中的楼市。3月份，深圳楼市“小阳春”成色十足，乐有家研究中心数据，深圳3月一二手住宅总网签量7898套，环比上涨117%，是近11个月里的最高值；4月市场热度延续，深圳乐有家门店签约量数据显示，截至4月26日，一手住宅签约量同比大幅上涨160%，二手住宅签约量同比上涨48%。

不过，业内认为当前市场的反弹基础还不够扎实。广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉指出，3月深圳新房开盘去化率、售楼处认购量不足20%，大部分推新房源去化压力仍存；二手房挂牌量仍很高，业主“套现”离场现象突出。

同时，当前成交结构两极分化，总价300万以内的房源占比近50%，而总价400-800万的房源，挂牌占比大于成交占比，去化较难。“二手房市场的分化情况导致当前深圳卖旧买新、卖小买大的循环难以转起来。”李宇嘉认为。

在4月28日的政治局会议提出“努力稳定楼市”的背景下，作为楼市领头羊，也是热点城市中调整幅度最大的城市，深圳率先祭出新政。

严跃进认为，新政短期有助于提振市场信心，直接刺激假期看房和购房情绪，预计核心区二手房带看量和成交量将率先回升，新房项目特别是位于福田、南山、宝安中心区的楼盘将获得更多关注。同时，居住证购房政策也将释放一批潜在的“新深圳人”刚需，而核心区增购政策则有利于盘活改善链条，形成“刚需上车—改善置换—核心区增购”的梯次消费格局。

“作为一线城市，深圳此次松绑核心区限购政策，同时允许以居住证方式购房，充分体现了对职住平衡和改善性住房需求的支持。”严跃进认为，这对各地包括一线和核心二线城市后续出台此类精细化调整政策具有较大启示。