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华润置地毛利率下滑尚未见底

第一财经 2021-03-31 08:50:40 听新闻

作者:吴俊捷    责编:张歆晨

华润置地毛利率低点或在2022年。

作为十强房企的华润置地(01109.HK),在2020年实现合约销售金额2850亿元,超额完成全年2620亿元的销售目标,位列销售排行榜第9位。同时,公司营业收入、核心净利润等多个财务指标仍保持双位数增长。

然而,华润置地自2019年出现的开发物业毛利率下降态势并未得以扭转。公司管理层在3月30日下午召开的年度业绩会上回应第一财经记者称,这主要受到行业大的趋势,地价上行、销售限价等影响。为提升毛利率,华润置地将强化城市更新、代建代运营、集团资源协同等多元化拿地优势,以及提升产品质量,来平抑毛利率下行,预计公司毛利率水平2022年会达到底部,最低或为25%,此后将触底反弹。

今年,为更好提升公司城市投资开发运营综合能力,华润置地也相继进行了六大区换防、深圳公司由总部直管等组织架构调整。面对房地产企业的“三条红线”金融监管政策及针对商业银行房地产贷款与个人住房贷款的“两条红线”,以及土地集中供应的新规,华润置地总裁李欣等管理层均将之视为公司更好发展的契机。

平滑毛利率下行

华润置地2020年度业绩报告显示,公司营业收入同比增长21.2%至1795.87亿元,核心净利润同比增长11.6%至241.36亿元。

其中,开发业务结算营业额1571.40亿元,同比增长23.5%,经营性不动产业务收入127.87亿元,同比增长4.5%。全年实现签约额2850亿元,同比增长17.5%,超额完成年度目标。

各业务板块毛利率较去年同期均有所下行。

华润置地全年综合毛利润率为30.9%,比2019年同期的37.9%有所下降。其中,开发物业毛利率由2019年同期的36.5%下降为29.1%;不含酒店在内的经营性不动产业务毛利率由2019年同期的72.1%下降为71.9%。

“受行业影响,公司2016年、2017年拿了一些高价地,结算时间落在2020年,所以我们进行了减值准备,再加上部分联营合营的项目,对核心净利润影响25.8亿元,由此拉低了项目结算的毛利率。”华润置地首席财务官郭世清回应第一财经记者称,公司开发物业毛利率自2019年便有所下降,主要受到行业大的趋势,地价上行、销售限价等影响。

在第一财经记者问及华润置地未来如何提升毛利率水平时,郭世清提到,华润置地是双轮驱动,拥有开发物业和持有型物业两个板块。

“我们持有物业的规模也比较大,从今年看,持有物业的租金收入已经达到了128亿元,未来会保持20%-30%的增长,而这部分毛利率基本在70%-75%之间。”郭世清称,“随着该业务板块规模越来越大,它就体现出华润置地本身的特征,也就是说开发物业的毛利率下降到一个平台以后可能会稳定下来,而持有物业的毛利率与之平衡,可能就会取得一个行业比较高的水平。”

郭世清预计华润置地2022年毛利率水平会达到底部,最低或为25%,此后将触底反弹。

除了提升持有型物业的规模以外,郭世清也有提及,华润置地也将“通过多元化拿地平抑一下公开市场上获取的低毛利项目”。

据悉,华润置地2020年就已在实施多元化纳储,包括城市更新、集团协同等方式。

在城市更新方面,2020年,华润置地转化了三个项目,总货值逾150亿元,毛利率在22%以上;目前城市更新领域累计权益货值2100亿元,未来五年能转化1600亿左右。

在华润集团内部的产业协同、资源协同方面,华润置地联合华润电力拿下了沈阳热电厂项目,整个可售货值164亿元,销售毛利率在30%以上;与华润啤酒拿下的深圳雪花啤酒厂项目,货值约158亿元,净利润在12%-15%。

此外,华润置地还通过代建和代运营为核心的片区统筹的能力来获取资源。“比如2020年我们在获取的成都东安湖等项目,是通过大型场馆带基建的方式,获取了片区统筹的可开发住宅项目,总货值在差不多70亿元左右,毛利率也比较高。”李欣介绍称。

截至报告期末,华润置地开发销售型业务土储面积达5821万平方米,一线城市土储面积占比按年提升3个百分点至11%,土储质量持续优化;年内新增土储面积1492万平方米,其中权益土储面积1148万平方米,新增土储面积权益比提高至77%。

与之对应的,剔除预收账款后资产负债率录得59.7%,净负债率录得33.3%,现金短债比录得2.23倍,华润置地属于行业少数位列“绿档”的房企之一。2020年,平均融资成本按年下降0.37个百分点至4.08%,达到近五年最低水平,处于行业低位。

报告期内,公司实现签约额人民币2850亿元,同比增长18%,权益签约额人民币1860亿元,同比增长14%。签约额过百亿城市7个,一、二线销售占比高达85%,每平米签约均价超2万元,同比上涨9.8%。对于2021年,华润置地设定的销售目标为3135亿元。

组织架构调整

站在“十四五”的开局之年,华润置地也为未来五年设定了新的增长目标,包括公司开发销售型业务签约额保持行业前十,购物中心综合实力行业第一,最具行业影响力的轻资产管理第一品牌等。

按照李欣所言的具体量化指标来看,“十四五”期间,华润置地租金收入每年10%-15%的复合增长,购物中心租金收入每年20%以上的增长,综合毛利率保持在25%以上。

为此,华润置地也在持续进行组织架构的调整。

华润置地华北、华南、华西、华东、华中、东北六大区的区首,均在春节前后发生了变化。

其中,四个区区首发生了互调:原华东大区总经理陈刚被调回总部之后,已赴任华西大区总经理;原华西大区总经理吴秉琪调至华北大区,任华北大区董事长;张大为从华北大区调往华南大区,卸任华北大区董事长一职;原华南大区董事长孔小凯调至华东大区,任华东大区董事长。

此外,孔小凯同时兼任东北大区董事长,华润置地副总裁谢骥在春节前正式赴任华中大区董事长。

新近,市场消息称,华润置地华南大区亦将做出部分调整,计划将总部从深圳迁往广州,该调整或于年内完成。亦即,华润置地华南大区总部将从深圳迁往广州。

对此,李欣纠正了一些误解:“华南大区不存在搬迁的问题,未来大湾区是两个增长极,一个是以深圳为核心,另一个是以广州为核心。”

华润置地在“十四五”期间重点发展区域围绕四个国家战略区域,其中,粤港澳大湾区是重中之重,一方面是华润集团和华润置地总部所在地,另外“十三五”期间,该区域发展质量最高。

按照2020年报披露,华润置地各区域具体签约占比上,华东大区、华南大区均占27.8%,华北大区占比19.5%,华西大区占比9.7%,东北大区占比8.4%,华中大区占比6.8%,可见华南大区销售贡献较大。

李欣进一步指出:“十四五”期间,华润置地更加要做强粤港澳大湾区,强调城市投资开发运营商的定位,目的之下要把深圳公司定位要一步提升。“十三五”期间,深圳公司其实是华润置地创新业务的策源地,也是城市投资开发运营商生意模式的样板示范区,是华润置地业绩的压舱石。“十四五”对于深圳来讲,这个定位就更要加强,尤其是在城市投资开发运营商的能力加强上更要投入资源和精力。

“所以要把深圳公司升为直辖市大区建制,按照大区的原则来配置财务资源,配置相关的人力和可持续发展的资源,做强深圳。”李欣表示,同时要在深圳之外的华南地区要全面复制深圳模式。

言及组织架构的调整动机,李欣解释,此次组织变革,从大的组织结构来讲,就是从要把组织做扁平,提高组织效率,把总部做强,把大区做专,把城市公司做实,让总部能够贴近一线指挥战斗,让一线有充分的自驱力。

同日,华润置地旗下物业上市平台华润万象生活(01209.HK)发布上市后的首份业绩报。公司2020年实现综合营业额67.8亿元,按年增长15.5%,实现净利润人民币8.18亿元,按年增长124.1%。

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