“三好学生”金科的变奏曲：业绩高增成功跻身“绿档”

“降档”不降速，在过去的2020年，金科股份（000656）交出了一份稳健且靓丽的成绩单。

4月7日，金科股份2020年度业绩说明会召开，管理层表示，去年金科共实现营业收入877.04亿元，同比增长29.41%；归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%；每股收益1.30元，同比增长23.81%。

盈利指标逆势高增的同时，金科资产结构快速优化，期末现金短债比约1.34，扣除预收款后的资产负债率降至69.85%，净负债率降至75.07% ，“三道红线”全部达标，成为业内少数杠杆率下降、但规模增速不减的房企之一。

作为地产界异军突起的黑马力量，金科能在百舸争流之中取得一席之地，有赖于集团多年来的战略定力与执行度。2017~2020年间，金科销售规模年复合增长率达50%，已成为城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。

站在五年新征程的开端，金科要向高质量增长与创新驱动模式转变，向“地产+”多赛道协同发展升级，力争2025年冲击4500亿元销售规模。随着新管理层上任，“再造”一个金科的目标能否实现，充满未知与想象。

财务稳健“三道红线”全达标

力争满足“三道红线”各项要求，已是当下房企的集体动作。

2020年8月，监管层提出“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1”三个指标（俗称“三道红线”），根据达标情况不同，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，各档有息负债增速不同。

这一重磅变革，被视为房地产去金融化的信号。“市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房企形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抵抗风险的能力，促进行业长期稳健运行。”金科股份董事长周达称。

行业发展大势下，“渝系”房企金科谋定而动，已迅速跻身合规稳健的行列。据其最新发布的2020年财务数据，截至报告期末，金科“三道红线”各项监测指标已全部回归“绿档”，后续有息负债规模年增速上限为15%。

力控负债、稳健发展的同时，金科2020年销售规模再上新台阶，全年实现销售金额2232亿元，同比增长20%；销售面积2240万平方米，同比增长约18%。2017至2020年间，金科销售金额复合年均增长率50.3%，居主流房企前列。

在“去杠杆”大势已定的地产行业，能平衡好财务与增速的房企，尚在少数。金科做到了，且没有以牺牲利润为代价，期内其净利率约11.06%，较上年同期提升1.68个百分点；加权平均净资产收益率23.26%，继续维持较高水平。

财务盘面整体向好，金科的现金流状况也愈发充沛稳健。报告期内，金科实现销售回款2011亿元，回款率达90%；资产总额增长至3812亿元，货币资金余额约435亿元；经营性现金流净额达145亿元，同比大幅增长548%，连续三年为正。

至此，金科跨越式发展战略完美收官。在2017~2020年间，该集团行业排名从32位提升至16位，净利润从23亿元增长至97亿元；运营效率大幅提升，主体信用评级屡获提升，已实现国内主流评级机构AAA评级全覆盖。

低成本纳储夯实增长根基

作为起家重庆的民营房企，金科能在激烈竞争中突围而出，离不开在区域布局上的科学谋划。“得益于战略布局调整及时精准，周转提速与激励完善，金科充分把握住本轮楼市复苏周期，实现规模跨越式增长。”平安证券表示。

一直以来，金科以国家城市群发展战略为导向，围绕“三圈一带”、“八大城市群”进行区域战略布局，事业遍布全国 23个省、直辖市、自治区，主要分布在重庆、广州、成都、杭州、苏州、合肥、温州、南宁、 南京等重点城市。

报告期内，金科在华东、重庆、西南、华中、华南地区的销售金额占比分别达41%、19%、12%、13%、7%；其中，重庆、江苏、浙江销售规模超200亿元，四川、河南、山东销售规模超100亿元，区域销售布局日益均衡。

2020年，在资金流动性充裕的情况下，金科把握市场机遇，以较低成本获取大量优质地块，期内新增土地储备148宗，土地购置金额892亿元，计容建筑面积2364万平方米，楼面单价3773元/平米，为后续发展提供坚实保障。

在拿地结构上，金科持续加大高能级城市布局。按计容建筑面积计算，期内新增土储中三线及以上城市占比近80%，二线及以上城市占比63%；按土地购置金额计算，三线及以上城市占比约87%，二线及以上城市占比74%。

截至期末，金科总可售面积超7100万平方米，其中重庆、华东、西南、华中、华南、华北占比分别为24%、23%、17%、17%、10%、5%；从城市能级看，一线、新一线、二线、三线、四线分别占比1%、42%、14%、23%、11%。

充裕优质的土储，给予了金科逆势发展的底气。在“土地集中供应”政策下，金科可借助自身周转及战略优势，做到错峰拿地和逆周期拿地。同时，加大收并购、地产+、勾地、城市更新等拿地比例，积极合作拿地，实现共赢。

新五年征程高质量启动

金科20余年的发展历程，不仅是区域型房企崛起的样本，也是上一轮地产周期红利在企业身上的缩影。随着“三道红线”、“集中供地”等调控措施密集落地，房地产行业的底层逻辑被重构，金科也顺势开启了战略新阶段。

周达表示，2021~2025年，金科要精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上整合产业链生态圈，实现地产与产业链的双向赋能。2025年，集团要冲击4500亿元规模，并力争冲击更高目标。

“未来十年，房地产市场仍将保持总量稳定，预计到2030年会达到18万亿~20万亿规模。”周达称，但拼增速的时代已经结束，随着金融环境的变化、消费升级和资本市场的成熟，持有物业的估值水平将快速提升。

基于上述判断，金科要在五年时间内，由常规发展模式向创新驱动模式转变，由单赛道为主向多赛道协同发展升级，由传统地产向科技地产及数智服务产业升级。不再单纯追求规模高速增长，而是将盈利能力放在首位。

同时，积极拥抱改善型需求的崛起，力争“品质利润型”产品占比达到30%，提高产品溢价；多元化投资结构将更加合理，招拍挂与非招拍挂方式获取土地占比达到50%：50%，力争实现盈利能力优于标杆企业平均水平。

在新五年战略规划下，“地产+”业务同样被寄予厚望。作为已在科技产业、商旅康养等领域有所成就的选手，金科从不乏创新与变革基因。

金科表示，2025年总销售规模中，“地产+”业务贡献有望达500亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到300亿~500亿元，永续经营能力全面提升；实现代建业务规模300亿元；智慧服务业务规模保持高速增长。

为助力“地产+”发展，金科在组织架构上进行了相应变革。据悉，金科对内成立了产业、康养和商业三个事业部，各区域公司也专门设立了“地产+”投资部门，王伟被聘任为金科的联席总裁，全面负责“地产+”业务。

作为金科股份的实控人，黄红云已基本不涉入具体经营业务，仅在宏观战略层面进行铺排，包括金科的发展策略与模式、对公司重大风险的防控、对高管团队的构建、对重大资源的整合，以及新产业的相关谋划。

平安证券认为，目前金科土储充足质优、布局更加均衡合理，未来规模有望再上台阶，业绩增速亦有望超越行业。当前金科债务大幅优化，融资成本有望持续改善，公司估值处于低位，股息率亦具备吸引力，看好后续表现。