合生创展：亮眼财报背后的底层逻辑 进化与蝶变

北方/文

看遍人间景象，触目波澜不惊。4月22日，老牌房地产企业合生创展集团有限公司（00754.HK，简称“合生创展”）发布2020年年报，穿越阴霾终于等来岁月静好，收获到硕果满枝，多项业绩指标表现亮眼。

数据显示，合力创展2020年实现规模和利润双增长：营业收入为343.71亿港元，同比增长84.8%；核心利润127.84亿港元，同比增长295.8%；归母净利润为136.34亿港元，同比增长43.7%；毛利218.31亿港元，同比增长132.84%，毛利率高达63.52%；每股基本盈利6.15港元/股，同比增长44.37%。

作为具有内生动力的合生创展，自1992年于香港成立、1998年在香港联交所主板上市，历经近三十年的发展，构建出地产、商业、合生活、基建、投资等五大板块并驱的全产业链，并逐步实现从地产企业向“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”的进化与蝶变，成为房地产行业中通过科技赋能实现迭代创新、业绩逆势增长的范本。

业绩逆势增长 实现高质量发展

“迨天之未阴雨，彻彼桑土，绸缪牖户”，未雨绸缪是应对变局最智慧的方法。目前，我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化，“房住不炒”和“三道红线”规则之下，房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。

近年，合生创展注重稳健成长、聚焦科技赋能、创新多元发展。丰富优质的土地储备、较低的负债水平、健康的财务状况、精细的成本管控及优异的运营管控能力为公司可持续稳健发展打下坚实基础。即使是面对疫情，合生创展仍然延续了2019年业绩的强势表现，开启了逆势上行的矩阵型利润增长新模式，公司规模和股东收益稳步增长，盈利能力处于行业前列。

数据显示，2020年，合生创展营业收入同比增长84.8%；净利润同比增长增长43.7%；总资产同比增长47%；毛利率水平从2015年的25%上升至64%；销售业绩连续三年复合增长率超50%，规模增长与盈利能力稳健增长，业绩表现可圈可点。

“三道红线”监管下，合生创展秉承“价值投资”理念，以利润为导向、不盲目追求规模与速度，注重资产升值和财务稳健，2020年公司“全线绿档”，剔除预收款后的资产负债率64%，符合少于70%的要求；净负债率80%，符合少于100%的要求；现金短债比1.56，符合大过1的要求，债务长期化解的工作和能力应该说是卓有成效，为公司未来的发展奠定了一个宽松的流动性环境，实现了健康稳健发展。

同时，合生创展储备了大量低成本、高溢价优质土地，业务版图布局“环渤海、长三角、珠三角”三大核心经济圈，成为公司长期可持续发展的基础。截至2020年底，公司拥有优质土地储备约3044万平方米，其中，一线城市土储丰富，高达2449万平方米，占比高达80%；新增土地储备总建筑面积114.39万平方米。

值得一提的是，合生创展给予股东的回报也颇为丰厚。2020年，公司每股基本盈利6.15港元，2019年为每股4.26港元；年末派付股息每股110港仙，获得投资者高度认可。去年在港股上市的房企中，合生创展股价涨幅名列前茅。

科技赋能 加速转型升级

科技是创造未来的力量。随着云计算、移动物联网、大数据、人工智能等数字技术的快速应用，数字经济正在成为经济社会发展的重要引擎。2020年，是房企数字化进程加速发展的一年，也是行业数字化真正元年。通过科技赋能全面布局智能化、系统化、场景化，成为房企新一轮竞争焦点。

合生创展积极行动，将科技赋能作为转型战略重点，加速模式创新和转型升级。公司以科技平台为载体，构建从城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务全生命周期、全产业链的智慧管理平台。

对内，依托信息化管理系统、智慧管理驾驶舱、智能管控模型、智能移动办公等系列科技平台、管理体系和考核方式，实现全业务流程的智能化管控，管理动态实时监控，提升运营管理效能，实现平台+个人的科技赋能提质增效；对外，通过云建设科技平台、全场景智慧营销平台、智慧客服、智慧社区及“合生通、合生活”APP等一系列智能科技管理系统，提高服务客户的能力。

科技赋能给合生创展带来了营销模式的创新和蝶变，构建的全场景智慧营销平台将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付串联打通，利用VR看房、全景样板间、线上售楼处、直播卖房等平台，形成“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的服务闭环，优化客户体验并适时推出一系列购房钜惠活动，线上线下联动回馈客户。

随着5G时代到来，房地产的变局已经揭开序幕。在新的行业发展周期，合生创展以前瞻性的视角积极布局，以“科技赋能”助力转型，将传统的房地产业务与新兴多元产业完美结合在一起，形成以地产、商业、合生活（物业）、基建、投资五大板块并驱发展的格局，科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元业态持续优化，公司逐步转型成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台，综合实力稳步提升。

多元布局打造平台公司 步入收获期

优秀的企业，懂得用变革的逻辑应对变局，打破单一旧平衡，构建多维新平衡，在重构平衡中获得发展新动力，这也正是合生创展逆势增长的底层逻辑。

亮眼的业绩背后，体现的是合生创展强大的产业布局能力及多元业务迅猛发展势头。作为全产业链优质生活运营商，合生创展旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块实现协同发展，全产业链企业生态圈已趋成熟，多元战略布局已经步入收获期。

其中，地产板块是合力创展传统主营业务，持续提供稳健的利润增长。2020年是合生创展UP品牌升级深化年，加码输出“优生活”价值体系；“中高端精品发展战略之下”，升级优化“顶级豪宅、中高端品质住宅、写字楼&公寓”三大住宅产品线，打造出合生·缦系、帝景系、骏景系、国际城等一系列产品IP，为城市中高端人群营造全场景生活体验。

2020年合生·缦系正式推出，意味着高端产品线愈发成熟，缦合·北京的热销和合生·缦云的入市，无论是产品品质、销售业绩，还是在圈层口碑营造方面都表现出引领作用，是合生品牌形象升级和扩大品牌影响力的重要助力。

此外，合生创展在全国五大区域的合生·湖山国际、合生·中央城、缦合·北京、合生杭州湾国际新城及与中国金茂合作开发的东叁金茂府、金茂府二期等多个优质项目以提升产品竞争力为导向，贡献主要营收；昆山合樾兰亭、广富汇、佘山东紫园、帝景城等中高端项目也持续热销，销售业绩取得历史性突破。

随着产品的升级和创新，合生不断优化产品结构，以刚需刚改盘确保去化率和资金快速回笼，以高端项目提升产品竞争力和品牌溢价、提升利润空间。

数据显示，2020年，合生创展实现合约销售金额358.34亿元，同比增长53.7%。其中，物业合约销售金额约344.56亿元，较2019年同期的229亿元上升50.5%；物业合约销售面积约162.7万平方米；开工、预售面积稳健增长，交付率同比增长133% ；客户投诉满意率97% 。值得一提的是，去年合生创展销售均价为21178元/㎡，同比上升53.2%，领先的产品力提升了品牌溢价和利润空间。

合生创展的商业板块也加速拓展版图，对集团贡献逐年提高，发展轻、重两大管理平台，逐渐形成商业不动产和合商科技双平台业务，物业租赁收入持续贡献集团现金流，商业地产在租面积同比上涨43%，合生汇、合生广场等商业、写字楼项目出租率达90%以上。2020年，商业不动产和合商科技抵消前收入分别为33亿港元和5亿港元，板块整体收入同比上升24%。目前，其旗舰品牌合生汇已成为著名商业地标，通过精细化运营、体验式购物环境收获客户青睐，销售额、客流、出租率均获得良性增长。

作为提升用户粘性的重要路径，合生活板块成为合生创展近年发力的重点领域，分级星级服务和增值服务双管齐下，物业管理收入同比增长80%，客户满意度创新高，多维度布局社区产业链，融合物业管理、金融、旅游、大健康等产业，实现社区全场景运营。2020年总收入迅速增长的基础下，社区科技收入占比高企，合生活社区科技及物业收入分别为16亿港元和11亿港元，板块整体收入同比上升56%，服务覆盖30余座城市、近200个项目，物业管理面积近1亿㎡，为近100万户家庭提供优质服务，自主开发的合生活APP用户量达150万。

2020年，基建板块提速增效，工程产值同比增长20%，创历史新高。通过引入先进科技手段，打造云建设科技平台系统落地实施，实时监督工程质量和进度。

尤其值得一提的是，合生创展投资业务板块风生水起，投资板块收入达80.3亿港元，毛利率高达98%，利润水平远超过传统业务板块，正在成为公司新的利润护城河，与集团产业生态圈互为赋能，已纳入到主要业务板块。包含一级市场私人股权投资及二级市场股票投资，重点投资高科技、医疗健康、新消费等行业，以中长期持有为目标进行配置，在低息环境下为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流。

“善谋者胜，远谋者兴”。作为行业前瞻者，合生创展近三十年风雨兼程，成功转型成为“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”。面对未来，“平台化”成为合生创展的战略目标，利用区块链、大数据、人工智能等先进技术，为行业全产业链赋能，构建行业生态圈，打造核心竞争力，以实现公司长期健康发展。

执着的逐梦者，终会给时光以荣耀。凭借品牌综合实力以及发展潜力，合生创展多次荣获“中国房地产公司品牌价值TOP100”、“综合价值运营商”、“品牌影响力企业”、“中国综合实力投资控股企业”等多项荣誉称号。在合生创展看来，时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。