公募REITs开售，认购攻略在这里！

备受市场瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。

根据相关公告，首批REITs基金已于31号（今日）开始公众认购，预计6月底前完成上市，最终以相关公告为准。

那REITs基金到底是什么样的产品？值不值得投资？对于普通公众投资者来说怎么购买？什么时候可以买？

什么是REITs？

REITs上世纪五十年代起源于美国，1960年美国国会正式颁布《美国1960年国内税法典》，进而确立REITs的法律地位。

所谓的REITs翻译过来全称是不动产投资信托基金，是实现不动产证券化的重要手段，本质是一种信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资运营管理，物业所产生的租金收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。

近期即将发行的我国的公开募集基础设施基金（简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

首批基础设施REITs有哪些特征？

（1）取得项目所有权或者特许经营权

基础设施公募REITs基金采用公募基金+资产支持证券的架构，80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券的全部份额，进而通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得完全所有权或特许经营权。

（2）长期持有并运营

基础设施公募 REITs收益来源主要由经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，收益来源更多由不动产经营收益构成。基础设施公募 REITs以长期持有成熟基础设施项目，并通过提高运营管理水平创造收益为主要目的，不以直接或者间接方式获取基础设施项目的市场交易收益为目标。

（3）长期封闭运作并上市交易

基础设施公募REITs采用封闭式的方式运作，封闭期限较长，且封闭期内不办理申购与赎回业务，但是封闭期内会上市交易，上市后，投资者可通过证券交易所进行投资交易。

（4）强制收益分配

基础设施公募REITs有强制分红机制，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。

3、基础设施REITs基金值不值得投资？

从产品设计来看，基础设施公募REITs仍然主要面向的是战略投资者和机构投资者。按照规定，公募REITs的首次发售分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等多种方式。

其中，战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其它专业机构投资者，且原始权益人配售比例至少20%；网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者，配售比例不得低于剩余份额的70%。

也就是说，剩给个人投资者的配售比例最高只有24%。对于投资者来说，公募REITs产品结构等信息复杂一些，可能是目前公众接触的最复杂的产品类型。

那么，公募REITs产品对普通投资者而言，有怎样的投资价值？

（1）流动性好，参与门槛低

公募REITs搭建了公众投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁，丰富了投资者类型，并且通过在交易所上市交易，有效增强REITs份额流动性，同时参与门槛较低，最低门槛大致在100元-1000元之间。

（2）资产增值潜力可期

当前国内基础设施公募REITs处于首批试点阶段，对于项目所在区域、历史运营业绩、未来增长空间以及运营主体自身能力都将会有较高要求，资产增值潜力可期。

（3）波动风险较低、有穿越周期作用

REITs具有强制分红要求，从美国、日本成熟市场来看，派息率长期稳定在3-4%左右；同时，受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

（4）优化资产配置

REITs是资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低。投资REITs有助于降低由股票和债券构成的资产组合风险并提高其分红率水平。

首批9只REITs基金要素一览表

首批共有9只公募REITs披露招募说明书，每只基金发行时间略有不同，对于公众投资者而言，具体要素及时间如下：

5、如何购买？

为使客户充分了解公募REITs基金风险特征，根据交易所相关制度规定，首次认购或者买入该类基金需要签署特定风险揭示书，所以购买该类基金之前需要客户先签署风险揭示书来开通权限，具体流程如下：

（1）首先准备股东账户（上交所、深交所）

（2）开通公募REITs基金交易权限

（3）开通权限后就可直接购买。