重磅！首批9只公募REITs全部超募，相关产品怎么选？

5月31日，首批9只基公募REITs产品正式向公众投资者发售，涉及富国基金、华安基金、平安基金、博时基金等九家公募管理机构。

公募REITs卖爆了！

根据基金发售公告，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向公众投资者的募集时间为5月31日至6月1日两日；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务等4只公募REITs面向公众投资者的募集时间有三日，为5月31日至6月2日。

截至5月31日上午11点30分，首批9只公募REITs均以超募，其中，首钢绿能超募逾30倍，蛇口产业超募20倍，首创水务超募11倍。

此外，有消息称，华安基金、富国基金、平安基金、博时基金旗下产品已确定网上认购今天提前结束。

一位渠道人士对第一财经表示，“全市场都卖爆了，配售比例太低。之所以受到如此的欢迎，跟底层标的有很大关系，比如招商蛇口、苏州产业园的资质都很不错，投资者相当于是买一个物业的份额，变相当资产的包租公、包租婆。”

据此前公告，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港 REIT、首钢绿能、首创水务、广州广河、蛇口产园最终认购价格分别为 2.99 元、8.72 元、3.88 元、3.89 元、2.3 元、13.38 元、3.7 元、13.02 元、2.31 元，合计募集金额为314.03亿元。

值得一提的是，本次REITs发行也受到了机构热捧。从目前询价结果来看，私募基金，商业银行、保险、券商的资管机构均有参与，已经披露的9只产品均实现超比例认购。

公募REITs产品怎么选？

公募REITs与股票、债券、普通公募基金均有所不同。

据了解，首批公募REITs产品涉及公路用地、公共设施用地、仓储用地。具体来看，这9只公募REITs可大致分为产权类和经营权类，这两类REITs产品的预期投资收益构成存在明显差异。

仓储物流、产业园区等产权类产品，其初始股息收益率较低，但未来租金的现金流大概率将带来底层资产价值的波动，从而影响收益。高速公路则属于经营权类产品，以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。两者虽然都是权益类公募REITs，但经营权类REITs更接近债，而产权类REITs更偏“股”。

更适合追求稳健且能长期持有的投资者

国金证券分析师黄岑栋对第一财经表示，REITs更适合一些追求稳健，并且能够接受持有期限相对较长的投资者。所以，REITs短期内价格不会出现大涨。一些REITs可能在二级市场开市后走低。对于个人投资而言，如果是准备持有到期的，可以在首次募集的时候参与，但如果只是想赚取一段时间的差价或者某一段时间的分红的话，推荐在二级市场参与REITs投资。

央视财经评论员王超认为，据机构预测，首批9只公募REITS的年现金分红率在4%-12%之间。公募REITs作为一种与股债波动相关性较小，现金回报较为稳定的投资品来说，仍是大类资产配置的一项良好的资产补充。REITs会更适合以往持有银行理财、债券基金以及高派息个股的中低风险偏好投资者。

风险方面，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。