围剿“赎楼贷”，交易性赎楼只剩民间金融一条路

自上周广深同步表态，要求各小贷公司全面停止“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款，各融资担保公司在符合房地产调控政策的前提下审慎开展“赎楼担保”业务以来，广深市面上的交易性赎楼业务基本已销声匿迹。

所谓交易性赎楼，是指以交易过户为目的的赎楼业务，所对应的是仅为了偿还住房按揭，用以获得更高额度住房抵押贷款的非交易性质赎楼。

“几年前，网贷火爆的时候，赎楼业务很多是通过网贷实现的，此后，网贷被全部清退，如今银行、小贷、担保也均被叫停，赎楼需求就只能转向民间金融了。”一位银行业内人士在接受第一财经记者采访时说。

银行叫停垫资赎楼、转按揭

今年以来，监管大力整治经营贷违规流入房地产，3月份，银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用户贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发〔2021〕39号），要求银行业落实主体责任，加强贷后资金管控，严查信贷资金被挪用于房地产领域，各地要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作。

“此前开展赎楼贷业务或者以转按揭的形式变相赎楼的银行，均叫停了相关业务。”上述银行业内人士说。

“我们已经不做转按业务了。”某大行内部人士也对记者表示。

而在去年，曾有公开报道称，工行北京分行成功发放首笔“赎楼贷”，并由该行准入的融资性担保机构提供全程担保。

“其实，赎楼贷手续比较复杂，虽然有担保公司担保，但可能涉及的纠纷也比较多，所以银行普遍对此项业务兴趣不大。”上述银行业内人士说。

据了解，银行开展交易性赎楼业务，通常需要至少5个步骤：房产卖方申请提前还贷款赎楼，买方申请二手房按揭贷款；银行出具《二手楼按揭贷款承诺书》；买卖双方向担保公司申请赎楼贷款担保；担保公司、房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；银行同意提前还贷，担保公司偿还卖方贷款余额，进而赎楼。

一家助贷机构负责人对第一财经记者表示，目前，贷款政策比较严格的银行，会严查客户上一笔贷款性质，只要是住房按揭，银行的任何信贷资金都不可以偿还个人住房按揭。

早在2016年，监管叫停首付贷之后，赎楼贷作为替代品火了一把，不过，随后即被“打压”。

2016年7月，广东省住房和城乡建设厅等六部门联合印发《广东省房地产开发企业和房地产中介机构从事互联网金融业务风险专项整治工作实施方案》的通知，对“垫资”、“首付贷”、“赎楼贷”、“尾款贷”等重点整治。

2017年9月，住房和城乡建设部下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）严禁违规提供房地产场外配资，房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司不得为卖房人或购房人提供“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等场外配资金融产品。

三令五申却屡禁不止

虽然三令五申，但在房价节节攀升的巨大诱惑下，市场在二手房贷上的“文章”花样不断翻新。

在网贷鼎盛之时，P2P成为过桥赎楼业务的主要出资方，其占用资金期限短、收益高的特点，高度契合网贷平台的收益风险偏好。

网贷清退之后，市场需求转移到了小贷公司身上，比如，根据广州下发的通知，广东银保监局在核查银行个人经营贷、消费贷违规流入楼市工作中，发现个别小贷公司基于银行出具的经营贷同贷书等文件向其客户发放贷款，供其客户资金周转、提前使用未来经营贷资金，但其客户将上述资金用于偿还住房按揭贷款，再利用经营贷资金偿还小贷公司贷款，实现用经营贷替换住房按揭贷款的真实目的。

融资担保公司一直是赎楼业务的主力，也是赎楼风险的主要承担者。

深圳市地方金融监督管理局在近期约谈9家主要从事赎楼担保业务的担保公司时就表示，要审慎开展“赎楼担保”业务及涉房地产“委托贷款”业务。

广东省小额贷款公司协会常务副秘书长徐北对第一财经记者表示：“其实，担保公司不是资金端，在资金违规进入房地产过程中扮演的角色并不是决定性的，而是辅助性的。审慎开展‘赎楼担保’业务及涉房地产‘委托贷款’业务的说法，更多的可能是一种严监管的姿态。

徐北认为，交易性赎楼不符合房地产调控政策，即便是担保公司，也不能做，只能聚焦于非交易性赎楼。

在徐北看来，无论是早前的〔2017〕215号文，抑或是今年的〔2021〕39号，其核心精神就是各类型的信贷资金都不能“违规”进入房地产市场，从持牌放款机构贷款出来的资金最终只能用于借款人的生产、经营、消费、生活。