限价：从打补丁到建体系

我们认为，二手房过户指导价可能在全国核心城市陆续推广，这一政策有助于解决二手房市场预期自强化问题，化解一二手房价差不断扩大的问题。限价可能重塑整个产业链的竞争格局。

住房市场不是市场自发调节实现价格均衡的市场，不可放任房价上涨。

由于保值增值和资产配置的属性，房价上涨可能导致二手房需求增加，供给下降。我国大城市租金回报率不断走低，住房供给只有配给层面的稀缺，没有使用层面的总量不足。为了保护新市民，维护区域和代际的基本均衡，我们也很难允许房价持续大幅上涨。

直接干预价格，正面作用多于消极影响。

尽管限价可能带来部分产品质量瑕疵，也会存在一二手价差过大问题，但仍有办法弥补。新房限价对于冻结价格上涨立竿见影，更可以加速企业周转，避免供给结构过于豪宅化。

二手指导价紧随新房限价，破解预期自循环和自强化，化解摇号焦虑。

新房限价不可避免带来一二手价差，价差扩大导致新房中签率不断下降，一些城市一二手倒挂差额巨大，明显偏离政策初衷。即便改为积分制，照顾部分家庭，由于中签本身意味着巨额财富，社会争议仍然巨大。我们认为，解决这一问题的最可行办法不是取消限价，而是强化限价，即透过限价干预二手房价，避免一二手房价差不断拉大。从实践效果来说，深圳出台二手房过户指导价效果良好，各地也开始逐渐推广。二手房过户指导价有效避免了房价上涨预期广泛传播，避免信息流转和单边预期推动房价大涨。

我们预计，二手房过户指导价将在更多重要城市推广。

由于二手房过户指导价调控效果好，见效快，我们预计继深圳、成都、西安等地后，此政策将在全国大中城市推广。绝对房价水平较高，一二手价差较大，近期房价上涨幅度较多的城市可能率先迎来政策落地。限价政策配合其他调控手段，可能彻底终结核心城市房价上涨较快的历史，推动市场进入“房住不炒”的时代。

风险提示：

部分开发企业信用风险。开发行业盈利能力下降风险。

限价时代重塑行业竞争格局。

如果二手房过户指导价全在全国大中城市推广，开发企业可能会面临两个截然不同的市场，即限价市场和非限价市场。

在限价市场，非居业态运营，综合地块投拓研究，资金成本和工程节点把控的重要性可能更高，营销能力，产品能力的重要性可能下降。限价范围不断扩大，房地产租售渠道的价值可能出现箱体下行。房屋回归居住属性，社区空间运营和家居家装等生活服务则是广阔蓝海。限价可能对上游短期不利，但中长期而言新房开发活动反而因为限价更可持续，从而助力房地产上游行业可持续发展。

开发企业方面，我们重点推荐龙湖集团、万科A、保利地产、新城控股和金地集团，物业管理方面，我们重点推荐世茂服务、华润万象生活，新大正、中海物业和保利物业。

（作者为中信证券基地产业首席分析师）