加强赠与管理、调高房贷利率，上海调控再升级！

上海的楼市调控还在持续收紧。

7月23日，上海出台了加强住房赠与管理的新规。新规要求，2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；同时，受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

同日，上海还上调了房贷利率。其中，首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规亦从明天起开始实行。

叠加7月9日实施二手房价格核验的新政，短短半个月内，上海对房地产市场已连下三道收紧的新规。

5年内仍记入赠与人套数

23日，记者从上海市房管局获悉，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。同时，强化住房交易登记管理，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。

上海中原地产市场分析师卢文曦向第一财经表示，从目前购房的现状来看，为了买到新房，需要高积分，往往通过各项操作，腾出一张“房票”。

“赠与如果是直系亲属之间转让，手续成本最低，因此赠与是转移房产的主要方式。最近一些热点楼盘的买家很多都想到这种方式，让某一家庭成员变成‘名下无房’，以创造高积分。”卢文曦认为。

新房摇号积分制始于今年2月初。该新规要求，在新楼盘认购时，根据认购对象的家庭结构、户籍、名下房产、5年内购房记录及在上海的社保缴纳情况等，为其综合打分。

根据积分规则，同等条件下，“上海无房”得到的分数为20分，“上海有房”则仅为5分。因此，若是无房状态且社保缴纳时间很长，则在积分上拥有明显的优势。

如今，赠与通道被堵住，并且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数，那么新房买家的积分不会高，甚至可能不会有买房资格，从而一定程度上减少购房群体。

“其一，若某人名下有一套住房，按过去的规定，赠与后可以享受首套房的资格，而新规后则不能享受。其二，若某人名下有两套住房，原本无购房资格，按过去的规定，通过赠与后，又有购房资格；而新规出台，赠与后也无购房资格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进举例称，“这样的情况说明，赠与新规可以有效打击部分人借赠与来炒房的行为。”

卢文曦认为，随着需求端的收缩，“打新”热可以进一步降温，“第四批新盘上市后，触发积分制的项目数量有望减少。”

房贷利率也提升

上海房贷利率也在同一天出现调整。

23日午后，有媒体报道称，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于明天起开始实行。

第一财经记者从上海农商银行处确认了房贷利率上调的消息，同时24号前申请的还将按原利率执行，“以系统录入为准”。

根据贝壳研究院6月的房贷业务统计显示，全国72个城市中，6月主流利率平均值首套为5.52%，二套5.76%；而上海4.65%的首套房贷利率处于绝对低位。

尽管利率不高，但在上海获得房贷并不容易。“现在我们很少接单了，”某银行人士坦言，“批了也放不掉”。

有6月中旬买了一套二手房的购房者向记者表示，其300万元的贷款大概需要2个多月的时间才能放款。另有中介表示，近期商业贷款的预审需要20天左右，放款周期在大概在3-4月左右，“2-3周款可以放下来已经是很久之前的事情了”。

卢文曦表示，房贷利率上调后，会增加支付成本，但其实摊薄到每个月差别不大，比较重要的是会对市场情绪形成影响。“上海本次房贷利率的调整将延缓购房者入市节奏，减少贷款数量，缓解房贷额度压力。”中指研究院上海分院高级分析师刘航认为。

二手房市场不放松

在此之前，上海已对二手房下手。7月9日，上海发布了二手房房源进行价格核验的新政。上海相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

彼时有关部门要求11家头部经纪机构，在一周内，对20-30万套存量二手房挂牌房源进行核验，立即下架虚高房源。

新规发布后的一周，也即7月19日，上海链家官网对外展示的房源共1.61万余套，较7月9日前述新政发布时减少了1.58万套。截至7月23日，链家官网对外展示的房源恢复至1.77万套。

同时，根据相关要求，7月19日起，上海新申请的二手房房源也需要通过价格核验后才可挂牌。

7月21日，记者从某头部中介机构的一位经纪人处了解到，其所在门店的房源已大致完成了存量房源的价格核验，“每套房子新出，我们都要去核验”。

这期间，也有不少房东在未能通过核验价格后，选择先等待。“很多不是很急的业主，他们并没有进行降价、遵照核验价格在外网挂牌”，上述经纪人认为，不过时间久了，情况可能会生变，“外网不呈现，内网就难销，时间久了，业主自然就急了，慢慢地价格就下来了，一旦有低价成交，后面价格自然下来，很难上去了”。