房企扎堆下沉的浙江三四线城市遭遇调控重锤

县城核心区房价破4万，土拍溢价率最高竟超过300%！浙江一座经济处于省内中游水平的城市因楼市过火被住建部“盯上了”。

在被住建部约谈4天后，浙江金华市火速出台楼市调控新政，宣布实行住宅限售、公证摇号销售以及加强二手住宅价格监管等举措。

去年下半年起，金华楼市不断升温。根据国家统计局数据，去年至今金华市新房价格已连续8个月上涨，二手房则连续上涨了13个月。

7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

次日，金华市市长邢志宏立即主持召开市政府常务会议，会上他表态要坚决贯彻“房住不炒”重要指示。

三天后，金华楼市调控的靴子落地，将实行“拿证后限售3年、二手房限价试点”等最严举措，不过金华下辖的县级市义乌、永康、东阳等今年楼市火热，尚未被纳入最严调控。

浙江一名地产从业人士告诉第一财经，从6月底开始，金华楼市已经有转冷迹象，有部分楼盘在准备中介分销，估计接下来在政府强管控下，难演上半年的火爆行情。

土拍是房价抬升导火索

克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，2021年浙西城市纷纷加码调控地市，但土拍热度不减反增，其中金华尤为突出，“究其原因，土拍火热为直接导火线”。

近年来，龙头房企在浙江三四线城市下沉布局趋势明显，今年保利、碧桂园、万科、保利、金地、中海等外来头部企业都参与了火爆的金华土拍，加码布局；浙系房企绿城、华鸿嘉信、荣安也频现土拍现场。

今年1月，金华市区第一宗地块出让就拍了272轮，最终保利以76.1%的溢价率打响了金华新年土拍第一枪。

4月，金华浦江月泉书院东侧一宗低密宅地出让，竞争过程异常激烈，经过445轮，5个多小时竞拍，最终由厚朴置业竞得，溢价率达79.8%，楼面价创下当地新纪录，达到16600元/平方米。

在土拍风向标指引下，金华市区房价明显攀升。今年1月，金华二手房价环比涨幅达到1.3%，位居70城第四位；到了6月，在70城总体增幅放缓情况下，金华涨幅再度回升到1.0%，列第二位。

今年3月，金华也曾发出通知称将加大住宅用地供应量，已达到稳楼市的目的，但显然短期作用不大。

此次楼市新政，是金华史上最严调控，其主要政策可以概括为“住宅拿证3年后方可交易、开启二手房限价时代”。

除金华外，目前已有深圳、宁波、成都、西安、绍兴、无锡、上海和东莞都开始实行二手房限价政策。

调控仍有“漏网之鱼”

浙江县域经济发达，金华下辖的义乌、东阳（横店所在地）、永康可能都比金华更出名，它们上半年的土拍以及房价上涨情况也都不亚于金华。

今年以来，县级市义乌、永康市场上都首度出现了价格超过4万元/平方米的二手房。

“义乌核心区域的房价已经达到4万-5万/平方米，超过省内很多城市，甚至能与省会杭州相‘媲美’。永康的经济能级比不上义乌，但房价也上涨较猛，核心区基本达到4万元/平方米。”熟悉当地的市场人士对第一财经表示。

有统计数据显示，目前义乌房价均价达到28666元/平方米，在全国38个GDP超千亿县中，义乌房价高居榜首。同时也超过金华市区19680 元/平方米的均价。 

今年3月，义乌、永康都曾出台调控政策，义乌要求拿房产证2年后才能转让，此外还在金融领域监管、预售条件提高等方面规范房地产市场。永康则称会加大住宅用地供应量，科学设置土地出让起始价、保留价。

但另一方面，义乌、永康和东阳的土拍热度居高不下。

今年3月份，金华永康一宗江南山水新城地块竞价625轮，最终浙江小商品城集团以楼面价17804元/平方米拿地，溢价率123.67%。

同月，经过200轮竞价，碧桂园以8.39亿元竞得永康丽州北路街区老活塞厂宿舍地块，楼面价14673元/平方米，溢价率223.94%。

4月，东阳两宗涉宅用地集中出让，经过116轮竞价，浙江万固以总价6.01亿元竞得东阳市南马镇花园湖景城以西地块，楼面价5059元/平方米，溢价率高达329.29%。

调控后的义乌土地成本也不低。4月30日，上海房企上坤以最高限价8.8亿元在义乌拿地，溢价率44.3%，成交楼面价约8689.6元/平方米，除此之外，还需无偿配建6000平方米配套用房。

8月2日，义乌一宗地吸引了武汉地产、绿城、首开、华发、碧桂园、国深商城、大悦城、美的等多家房企参拍，竞价86轮后，武汉地产以楼面封顶价25320元/平方米拿下地块，溢价率30%，成交总价达到32.2亿。地块要求全装修、配建幼儿园，实际楼面价近3万元/平方米。

然而，此次金华出台了更严的调控政策，并没有把义乌、永康和东阳纳入其中，调控政策写明只含“婺城区、金义新区、金华经济技术开发区全域”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，义乌、永康等县级市此前楼市确实很火，义乌经济体量较大，不排除接下来会跟进金华市区的调控政策。