住建部：防止大拆大建！拆除面积最多20%| 一财地产日评

8月10日，住建部于官网发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》（下称“《意见》”），防止沿用过度房地产化的开发方式，大拆大建，急功近利等问题，导致房租大涨的问题上做严格要求。

《意见》首度提出，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，住房租金年度涨幅不超过5%。

一财点评：“拆除面积最多20%”、“拆建比不宜大于2”意味着旧改告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。

告别大拆大建后，因拆迁导致的被动式住房需爆棚，以及规划概念和表面繁荣炒作导致的房价租金上涨动力，也被间接削弱了。

新的更新模式下，区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应的有效性提升，并成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给测改革的重要部分。

包邮区楼市接连遭遇调控

浙江多城楼市调控政策加码。8月10日，浙江省义乌市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”）。《通知》主要从设置优购资格、推行“公证摇号”、调整住宅限售政策等措施落实房地产市场平稳发展的目标。

此前的8月7日，浙江省衢州市发布了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），从实行限购管理、扩大限售范围和加强税收调节等五方面入手，再度为楼市调控“打补丁”。

8月5日，杭州进一步升级限购，落户未满5年的户籍家庭连续缴纳社保满2年，非户籍家庭连续缴纳社保满4年，方可在限购范围内限购1套住房。稍早前的8月2日，金华就从土地供应、住宅限售、热盘摇号、市场监管等十大方面出台了楼市调控政策。

截至8月7日，8月已有超十座城市再度“因城施策”，为政策打上补丁。长三角更是8月政策的密集调控区。

一财点评：去年下半年以来，杭州和浙江西部城市房地产市场持续火热，杭州、金华、衢州、湖州等均出现一房难求的盛况。

此次被调控的对象基本均属于长三角楼市持续火热的城市。部分城市的楼市调控政策尺度超过以往。比如，被住建部约谈的金华，宣布将实行“拿证后限售3年、二手房限价试点”等举措。此次楼市新政为金华截至目前的“最严调控”。以浙江省内同处“杭州都市圈”的五座城市为例，目前已集体进入限购、限价、限贷、限售的“四限”时代。

不难发现地方调控愈加精准、精细化。与上一轮楼市监管不同的是，金融监管是关键。金华、衢州等多个城市狠抓落实房贷管理的“两道红线”，对于购房者而言，严格审查首付资金来源，严防经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产市场；对于房企而言，完善房价地价联动机制，强化购地资金来源审查，确保购地资金合法依规，倒逼企业降杠杆。

截至目前，部分城市的楼市有所降温。例如，杭州7月二手房成交6314套，与4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比降速明显。

未来若热点城市在政策加码后市场热度不减，也不排除进一步升级调控的可能性。