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金辉谈后市:集中供地打补丁,拿地窗口期优化

第一财经 2021-08-13 17:10:00

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

因土拍规则有望调整,房企重新将目光聚焦在招拍挂市场。

“上半年土地市场火热,金辉保持谨慎乐观态度,更关注土地质量和项目利润,下半年拓展留有较大空间。从最近市场反馈看,土地市场窗口期比上半年好。”8月13日,金辉控股执行董事兼执行总裁林宇称。

金辉控股(9993.HK)是一家成立25年、上市不到一年的资本市场新晋房企,上半年该公司实现收入160.7亿元,同比增幅44.1%;实现毛利润33.9亿元,同比增长33.2%;实现净利润20.1亿元,同比增长92.4%。

在今日举行的中期业绩会上,投资人将三道红线、集中供地等问题抛向这家企业。从管理层回复中,可一窥房企今年面临怎样的生存环境。

上半年,集中供地在22个城市铺开,金辉放缓了拿地节奏,重点抓销售回款。中报显示,期内金辉实现合约销售总额557.7亿元,同比增幅49.3%,实现合约销售面积322万平方米,平均销售价格17320元/平方米。

与此同时,金辉上半年共收购17幅新土地,规划建筑面积221.8万平方米,应占权益后合约地价总额约88.97亿元、应占权益前合约地价总额约146.83亿元。对比上半年557.7亿销售额,拿地成本所占销售额比重低于40%。

“土地‘两集中’政策(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)下,未来土地供给会更加明确,更利于市场平稳均衡发展。”林宇表示。不过鉴于上半年激烈的竞争态势,金辉在控制了投资节奏,避开“集中供地”大热点区域。

值得注意的是,近期深圳、天津、青岛、惠州、上海等地相继发文,终止或延期第二批土地“两集中”挂牌出让。业内认为,为进一步夯实稳地价工作,预计部分热点城市将调整土拍规则,给参与企业预留一定利润空间。

金辉未直接谈及此事,但林宇称,考虑到最近集中供地打了补丁,以及勾地、收并购等形式开发周期较长,下半年,公开市场是金辉拿地的主战场,将聚焦目前深耕的区域和板块,保持一定的投资强度,收并购则作为补充。

从管理层回应可见,房企对土地市场的信心或有望回升。截至期末,金辉土地储备总建筑面积3307万平方米,其中97.9%位于强二线及核心三线城市。

除了拿地问题,房企整体融资环境如何,同样是投资者关注的重点。

“从融资渠道看,上市后金辉的朋友圈扩大了不少。”金辉控股总裁助理徐小东表示。上半年,金辉发行了包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券,获得银行授信841亿元,其中已经使用341亿元,未使用500亿元。

截至期末,金辉净负债率为75.9%,现金短债比为1.5,剔除预收款项后的资产负债率为68.3%,保持“三道红线”绿档要求。报告期内,金辉控股的加权平均债务成本约6.95%,较2020年底的7.47%下降了0.52个百分点。

“金辉没有使用任何商票,公司在财务把控上一直强调40%的比例。”徐小冬表示。

不过,在谈到房地产贷款集中管理制度时,管理层称,银行“两条红线”对产业还是有所影响,房企在银行的战略地位逐步分化。六月份以来,银行额度明显收紧,不过对优质城市影响不大,整体上银行对开发贷还是喜欢的。

下半年,金辉称将坚持量入为出的经营策略,放弃无效囤地,坚定稳健投资并提高土储扩张精准性,企稳杠杆并提高周转率,提升经营质量。

值得注意的是,金辉在谈及销售目标时较为谨慎。“公司更关注有质量的增长,不会盲目追求规模,但会在去年972亿元销售额基础上有稳步增长。”林宇表示。

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