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中海地产业绩稳中有进 2021年销售及投资目标不改

第一财经 2021-08-24 22:35:42

作者:吴俊捷    责编:郑嘉维

中国海外发展有限公司(下称“中海地产”,00688.HK)上半年的业绩再现头部房企稳健的本色。

今年上半年,中海地产实现合同销售额约2072.1亿元,同比增长约20.5%;实现营业收入约1078.8亿元,同比增长约21.7%;毛利率为28.5%,较上年同期减少2.1个百分点;归母净利润约207.8亿元,同比增长1.2%;扣除税后投资物业公允值变动收益的归母净利润为192.3亿元,同比上升10.9%。

在房地产行业近两年利润水平整体下滑的背景下,中海地产今年上半年的净利润率仍然达到19.3%,位于行业的较高水平。中海地产位列绿档房企之列,未触及融资“三道红线”,加权平均融资成本仅为3.6%,处于行业较低水平。公司周转效率也有所提升,高于同业水平。

与往年不同的是,今年上半年“两集中”政策实施后,中海地产在一线城市的拿地策略变得更为审慎。前六个月,中海地产在公开市场的权益拿地占比仅有27.8%。下半年,在安全的财务边际保障下,中海地产将加大拿地的力度。

在中期业绩公告的主席报告书中,中海认为,看得见的未来,正在变得越来越清晰:行业洗牌期加速到来,政策与市场将给予财务健康、遵循商业逻辑的企业更大的发展空间。中海预计,房地产金融将继续收紧,下半年商品房销售增速走低,全年销售保持平稳增长。

在行业洗牌的警报之下,房企的发展模式向稳健经营、精细化管理回归,中海将继续坚持稳健审慎的财务策略,现金为王,加快周转,继续巩固成本费用控制优势,强化数字化精益管理,保持行业领先的盈利能力。同时,发挥资金充裕的优势,抓住行业洗牌机遇,持续提升市场份额。

业绩稳中有进

中海地产2021年上半年业绩保持了一如既往的稳健,财务状况在行业内属于相当健康的水平。

截至2021年6月30日,中海地产资产负债率60.2%,净借贷比率为33.8%,保持行业低水平。有息负债人民币2285亿元,其中人民币有息负债占比57.3%,一年以内到期负债占比19.8%。到期债务压力小,在手现金1174亿元。流动比率为2.1倍,而利息倍数比率为7.9倍,继续保持在行业最低区间。中海地产位列绿档房企之列,未触及融资“三道红线”。

公司发债利率非常低,加权平均融资成本仅为3.6%,

6月16日,中海发展还成功发行30亿元公司债券,其中,3年期20亿元,票面利率3.25%,利率创行业同期新低;5年期10亿元,票面利率3.55%,投资人积极认购,全场认购倍数2.5倍。

6月17日,中海发展成功发行18年期21亿元CMBS产品,期限为3+3+3+3+3+3年,票面利率3.6%,成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品。本期产品在创下后疫情时期同类产品发行利率新低的同时,获得市场投资机构的广泛认可,全场认购倍数约2.5倍。项目优质的市场口碑和经营效益,为低利率债券的成功发行提供了助力。

最新的8月9日,中海利率2.75%、3.25%完成20亿元公司债发行,品种一债券发行规模为5亿元,票面利率为2.75%;品种二债券“21中海06”发行规模为15亿元,票面利率为3.25%。

稳健的财务水平助益中海地产获得信用评级行业最高的评级:惠誉A- 、穆迪Baa1、标准普尔BBB+ 、联合AAA。

2021年上半年,中海地产商业收入25亿元,同比增长23.3%。2021年内新入市商业项目预计达21个,新入市项目建筑面积合计101万平方米,推动商业在运营总面积增长20.7%。

中海地产商业物业的目标是:2023年实现年收入100亿港元,2025年实现年收入120亿元。

据公司副总裁郭光辉的描述,中海集团的周转效率是高于同业水平的。“今年上半年我们的平均开工的时间提升了36天,开盘的时间提前了48天,所以相当一部分的项目较近期率先回笼,我们的周转速度也在进一步加快。”在这种情况下,中海预判ROE水平会维持一个行业较好的水平。

中海地产此前定下“2021年全年新增土地权益投资额预算1650亿元,同比增长25.2%”、“在未来的5年当中,我们的销售一定会维持年均两位数以上的增长”等。

对此,公司管理层指出,2021年的业绩目标不会发生改变,无论销售还是投资目标等等,继续按照既定的目标,有信心完成。不过投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况,包括集中供地的城市的竞争情况以及政府新的规则,惟指会努力按照这个去完成预算目标。

拿地审慎注重投资回报

在投资拿地方面,由于今年上半年全国重点22城实施“双集中”土地供应新政,竞争激烈导致利润空间过低,中海地产也调整了拿地策略:放缓公开市场拿地的节奏。

期内,中海地产于内地14个城市共新增土地储备20宗,新增总楼面面积为489万平方米,总地价同比减少7.6%至513.0亿元,新增货值1104.9亿元。截至2021年6月30日,中国海外发展土地储备为5940万平方米,(权益储备4985万平方米)。

主要联营公司中海宏洋新增土地储备604万平方米。截至2021年6月30日,中海宏洋土地储备为3284万平方米(权益储备2892万平方米)。中海集团系列公司合计土地储备达9244万平方米。

“双集中”政策实施后,中海地产在一线城市的拿地策略变得更为审慎。上半年,在北京、天津、广州等城市分别增加一块土地。

按照中海在今年3月2020年度业绩会定下的目标,中海地产2021年全年计划新增土地权益投资预算达1650亿元。以此测算,前六个月,中海地产在公开市场的权益拿地占比仅有27.8%。

据中指院数据显示,今年上半年中海地产拿地金额为435亿元,在房企中排名第十。可供对比的是,2020年中海的拿地金额为1281亿元,仅次于碧桂园(02007.HK)和万科。

今年下半年,中海地产还有1100亿元的拿地投资额度。

中海地产行政总裁张智超在业绩会上表示,集团会坚持在一线城市按投资策略进行布局和相应的投资比重。“一线城市本身是中海一直深耕的,而从回报率看,一线城市的防守性极其强,因此销售速度和现金流的表现来看是优于二线和强三线的城市。”

目前,多个城市都暂停了第二次集中供地。市场有消息称,二次集中供地的竞拍规则将会发生改变。

对此,中海地产主席颜建国认为,中海不赚钱的地不会去买,所以主要是看最后集中供地的城市竞争情况如何,政府的新规则投资目标最终还是要看土地市场的竞争情况,会努力按照这个去完成预算目标。

关于40%购地比指标的问题,张智超则认为, 40%购地比的指标属于“三条红线”以外的参照,不属于强制性的要求。“40%的拿地指标里面是不含持有类物业的投资额,把这部分剔除后,公司基本上也能达到或者接近于这个水平,中海认为这个指标一方面不具备强约束,另外总体而言对公司影响不大。”

“蓝海战略”仍是中海地产重要的投资策略,主要是通过参与城市更新、旧改、棚改、TOD等项目建设获取土地资源。

今年上半年,中海地产通过“蓝海战略”,成功获取苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德等项目。

对于今年以来持续收紧的调整政策,颜建国认为,房地产调控的一系列政策,包括今年上半年土地政策和金融政策,出发点都是希望房地产市场在“房住不炒”的前提情况下平稳健康发展。即使短期政策出台对市场会有一些影响,但相信这些政策都有利于房地产行业较长时间的平稳发展。

“下半年,本集团有充裕的财务空间获取更多优质土地。同时,本集团将发挥资金充裕的优势,抓住行业洗牌机遇,持续提升市场份额。” 颜建国续称。

对于行业的未来,颜建国秉持理性的乐观。“我们认为中国房地产市场16万亿以上的规模会持续相当长的时间,三年五年都有可能,目前来看这个趋势继续成立。从市场实证的数据也证明中国房地产市场相当庞大,还是有一定成长性的。”

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