适配现房销售改革，房地产信贷迎来制度性重塑

中国房地产销售制度迎来重大调整。在现房销售“优先”制度重磅落地后，作为商品住房销售制度改革的配套制度，央行等部门发文重构房地产信贷制度体系。

8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，包括将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，对开发贷款期限从原来的3年延长至5到7年等。

近年来，中央经济工作会议、中央政治局会议、中央城市工作会议等已多次就加快构建房地产发展新模式作出明确部署。“十五五”规划纲要明确，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

市场权威专家对第一财经表示，《意见》作为房地产信贷领域的基础制度，与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体贷款管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

房贷政策迎三项调整

梳理来看，《意见》主要对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，涉及三项重点内容。

一是，建立开发贷款主办银行制度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力。

《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

二是，加强个人住房贷款与开发贷款的衔接。《意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

三是，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

央行有关部门负责人表示，《意见》坚持以人民为中心，加强制度规范，配合商品住房销售制度改革，重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。

重构房地产信贷制度体系

除了优化改善房地产信贷制度外，《意见》更为关键的意义在于对过去的房地产信贷政策进行系统梳理重构，重新构建了全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。

上述市场权威专家对记者表示，分领域看，《意见》囊括了商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域贷款品种，与金融管理部门过去印发的关于房地产信贷政策的文件、《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》《关于做好经营性物业贷款管理的通知》等进行了较好统筹，明确各类贷款的对象、期限、用途、抵押率等核心要素。分阶段看，为满足房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，加强不同品种的衔接。

具体来看，《意见》明确，在开发建设阶段，银行可以发放包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等在内的房地产开发贷款，用于房地产项目开发建设。

销售阶段，银行可以发放包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等在内的购房贷款，支持购房人或企业购买房屋用于自住、经营或租赁等用途。

运营阶段，银行可以发放包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等在内的经营性贷款，结合房地产运营阶段的合理资金需求，推动住房品质提升和行业转型发展。

值得一提的是，为适应房地产市场供求关系和发展阶段变化，《意见》还设置了兜底条款：“中国人民银行、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种”。这意味着，未来金融管理部门还可以结合实际增设贷款品种。

完善房地产金融宏观审慎管理

房地产金融宏观审慎管理是建立覆盖全面的宏观审慎管理体系的重要组成部分。

《意见》专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，以市场化、规则化为方向，健全宏观审慎管理机制和工具储备。

具体而言，一是丰富宏观审慎管理工具箱。明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，同时，立足中央银行宏观审慎管理职能定位，明确由中国人民银行根据市场形势、金融机构风险情况、系统性金融风险状况等，会同相关部门建立其他房地产金融逆周期调节机制。

二是加强宏观审慎评估。作为开展逆周期调节的基础，中国人民银行对银行业金融机构房地产信贷业务开展宏观审慎监测评估，根据监测评估结果，可会同相关部门调整适用的宏观审慎管理工具参数。

三是改革完善统计监测体系。房地产金融融资渠道多元，《意见》明确，中国人民银行会同金融监管部门针对房地产发展新模式需要，改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测，全面、准确反映房地产金融形势。