降地价、降房价土拍规则变了，深圳第二批集中供地再度挂牌

深圳今年第二批集中供地重新挂牌。

8月29日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告(深土交告〔2021〕38号、39号、40号、41号、42号、43号)，涉及的出让地块不变。此前的8月6日晚间，深圳公共资源交易中心发布《土地使用权出让补充公告》（下称“《补充公告》”）宣布原本定于8月9日出让的这批宅地中止。

调整后，“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”，达到溢价率上限后即摇号。这被认为，在一定程度上保护了房企利益，防止房企过度竞争。同时，新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，被认为是通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

结合此前杭州、天津等国内其他城市调整土拍规则的实例来看，分析人士认为，这是对首批集中供地带来地价不降反升，开发商盈利空间趋小，小房企拿地难等系列政策落地掣肘的适度纠偏，预计后续会有更多的城市加入土拍规则调整的队伍。

地价、房价上限均降

第二批集中出让的地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷，总建筑面积约279.92万平方米，挂牌起始总价约421.98亿元。这一供地数量和总价近乎今年5月深圳首批集中供地的4倍。

调整后的土地出让规则，有两个比较大的改变，引起不少市场人士瞩目。

其一，下调了土地溢价。在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%)。

其二，强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

换言之，调整后的土拍规则，下调了地块的溢价率（“面粉”）及住房销售限价（“面包”）。

此前的7月9日，深圳发布年度第二批集中供地计划。22宗住宅用地总土地面积约83.38万平方米，总建筑面积约279.92万平方米，挂牌起始总价约421.98亿元。除了两块“单限双竞”的自持市场租赁住房用地，其余地块在“双限双竞”要求之下，需要竞配相当比例的无偿移交人才住房或出售型人才安居房。

7月16日，深圳交易集团发布新公告，又对其中9块宅地出让条件进再次加码。龙岗1宗地块的安居房起始面积从2.9万平方米增加至5.2万平方米；宝安、龙岗、龙华、光明等6宗宅地，将“自持期间限整体转让”修改为“全年期自持租赁住房”，要求自持期间不得转让及拆分抵押租赁住房。

然而，深圳的“自租不售”地块，基本由人才安居集团包揽，甚少交由房企。此前，有房企人士在留意到第二批集中供地计划出炉之际，均有不同程度地表示，“条件苛刻”、“即便拿到了，利润空间也是微乎其微”等。

对于8月6日晚间，深圳公共资源交易中心发布《土地使用权出让补充公告》（下称“《补充公告》”）宣布原本定于8月9日出让的这批宅地中止。市场盛传是因为“房企报名积极性非常低”等，主管部门主动延后。但这始终未获相关主管部门回应。

此次调整后，“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”，达到溢价率上限后即摇号。这被认为，在一定程度上保护了房企利益，防止房企过度竞争。

深圳一家头部房企的刘姓负责人士说到，深圳的宅地净利润率不到3%，不到武汉、成都等部分二线城市净利润率的一半。很多房企抢拍深圳宅地都有基于战略布局层面的考虑，“比如，这两年，不少闽系房企及北京的央企地产商，进来深圳拍地都是出于补城市土储战略短板而非奔着赚高利润而来。这也抬高了深圳的宅地的溢价率，企业一方面苦于竞拍激烈很难拿到好宅地；另一方面，房企拿到了地又面临打平收支，勉强保持微利的盈利难题。”

在往年的数次土拍中，一度出现，有TOP20的民营房企下午拍到地，傍晚施工团队即进驻工地开工，昼夜不停施工的现象。

彼时，该房企内部人士就这种迫不及待开工的现象，向第一财经记者解释称，“越早开工，越快周转，也意味着能保持稍微高一点的利润空间。”

以今年5月，深圳的首场土拍为例，市场化竞拍的3宗地块，却吸引了超过20家房企到场围猎。其中位于深圳南山西丽的一宗宅地，溢价率高达44.96%。

这些年来，在寸土寸金的深圳土拍市场，一方面，企业围猎热情高，抢到地并不容易；另一方面，近45%的溢价率也时刻考验着房企的盈利能力。

上述刘姓人士分享到，地块溢价率上限统一由45%调整为15%后，至少能打消部分房企对于深圳宅地溢价率高的忌惮，调动房企竞拍的积极性。

对于本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，被认为是通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

房企人士对此则有分歧。有称，“限价下调，利好新房市场稳定，于青睐价值投资的稳健型房企来说是乐见的事情。”

另有房企人士则有所担忧。“深圳新房本身就限价严格，利润空间有限。新房价格‘天花板’下移后，怕房企利润空间再遭压缩。”

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，过去全国各地都有各类限价政策。但是深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。

此外，此次政策对于房企的土地限购出台了更为细致的内容。第一，联合拿地方面，政策明确联地拿地方都应该具备房地产开发资质的要求。这也限制了一些金融机构参与联合拿地的动作。第二，对于此次拿地的房企，最多只能竞得3宗地。

严跃进分析称，这两个规定是深圳首创，意味着房企不可能无拘无束地获得更多的地块，这进一步体现了深圳在房企购地限购方面的政策越做越细，值得全国其他城市学习。

稳地价愈趋明朗

并非仅深圳调整了土拍规则。

继深圳于8月6日暂停原定8月9日集中出让的第二批次集中供地之后，天津、青岛、惠州等城市均出现了土地出让中止或延期的公告。市场彼时就猜测，各地土地出让方式会做出调整，给参与企业预留一定利润空间。

8月11日，市场有消息称，自然资源部召开的闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，限定土地溢价上线15%，不得通过调高底价、竞配建等方法抬高实际房价。这一消息一度引发A、H地产板块当日保利地产（600048.SH）、金科股份（000656.SZ）、金地集团（600383.SH）等多只个股盘中涨停。

此间，有杭州、北京等多个城市调整了土拍规则。以土拍规则同样有调整的天津为例，它在二次集中供地的补充公告中，要求竞买企业必须具备开发资质；需要股东合规提供资金来源承诺、企业资信证明等；必须由自有账户交纳竞买保证金。此外，61宗地块的最高限价也有所下调，住宅用地溢价率不得超过15%。与深圳有不少调整的重合之处。

再以卖地大户杭州为例，它于7月30日全面升级了土地出让规则。对第二批集中出让地块的最高溢价上限进行了下调，溢价率从此前的30%下调至20%。同时，试行“竞品质”试点政策（通过采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式来进行出让），且这些地块未来将实施现房销售制度。

在市场人士看来，无论是严查土拍企业的资金来源、企业开发商资质，还是说下调地块溢价率，又或者说是下调房价销售限价等，均指向从“控地块溢价”向“控实际地价”转变。

这种转变背后是并不理想的首批集中供地新规显露政策掣肘。

首批集中供地新规推出之后，多个机构数据均显示地价不降反升。中原数据显示，首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿，平均土地溢价率达到14.7%，楼面价平均达10002元每平米，相比2020年同比上涨了15.1%。

此外，此前就有多位小房企人士向第一财经记者表示，政策基调和市场环境给予中小房企的试错空间越来越小了，不少房企的利润率预期是1%-2%。“中小企业现在很难在热门城市拿到地，除非抱大房企‘大腿’，合作拿地。就算企业拿到了，也得成本管控、运营等实力匹配，才能保证微盈利，要不然真是‘赔本赚吆喝’，拿到手了也没什么意义。”

首批集中供地似乎给开发商带来了集体困境：地价反被推高、中小房企拿地难度系数升高、盈利空间再遭压缩等。

从“双集中”供地，回看过去一年多的政策，对于房企来说，是金融、土地政策重塑的过程，也是产业链利润链条重塑的过程。从房企的“三道红线”、银行“两条红线”，再到土地“双集中”，对房企的资金来源及融资管控愈趋严格是大势所趋。房企降杠杆，主动回归合理盈利空间的过程既是防止系统性金融风险的需要，也使得金融机构参与房地产的环节减少。

如今，继杭州、天津之后，深圳也调整土拍规则，上述刘姓负责人等多位人士就表示，系列新土拍规则，有助于对首批集中供地出现的地价上升进行部分纠偏，防止过度竞争，适度让利房企。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析称，在新房全面限价，价格审批比较严格的情况下，此次供地意味着，深圳建立起“地价-房价”联动控制的商品房新模式，房价地价进入全面管控阶段，楼市更加强调公共属性，而不是市场化。