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降地价、降房价土拍规则变了,深圳第二批集中供地再度挂牌

第一财经 2021-08-29 15:39:24

作者:吴俊捷    责编:彭海斌

预计后续会有更多的城市加入土拍规则调整的队伍。

深圳今年第二批集中供地重新挂牌。

8月29日,深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告(深土交告〔2021〕38号、39号、40号、41号、42号、43号),涉及的出让地块不变。此前的8月6日晚间,深圳公共资源交易中心发布《土地使用权出让补充公告》(下称“《补充公告》”)宣布原本定于8月9日出让的这批宅地中止。

调整后,“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”,达到溢价率上限后即摇号。这被认为,在一定程度上保护了房企利益,防止房企过度竞争。同时,新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,被认为是通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

结合此前杭州、天津等国内其他城市调整土拍规则的实例来看,分析人士认为,这是对首批集中供地带来地价不降反升,开发商盈利空间趋小,小房企拿地难等系列政策落地掣肘的适度纠偏,预计后续会有更多的城市加入土拍规则调整的队伍。

地价、房价上限均降

第二批集中出让的地块不变,共22宗,总用地面积约83.4公顷,总建筑面积约279.92万平方米,挂牌起始总价约421.98亿元。这一供地数量和总价近乎今年5月深圳首批集中供地的4倍。

调整后的土地出让规则,有两个比较大的改变,引起不少市场人士瞩目。

其一,下调了土地溢价。在保持挂牌起始价不变的基础上,地块溢价率上限统一由45%调整为15%,达到溢价率上限后,南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人,其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%)。

其二,强化“房地联动”,进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

换言之,调整后的土拍规则,下调了地块的溢价率(“面粉”)及住房销售限价(“面包”)。

此前的7月9日,深圳发布年度第二批集中供地计划。22宗住宅用地总土地面积约83.38万平方米,总建筑面积约279.92万平方米,挂牌起始总价约421.98亿元。除了两块“单限双竞”的自持市场租赁住房用地,其余地块在“双限双竞”要求之下,需要竞配相当比例的无偿移交人才住房或出售型人才安居房。

7月16日,深圳交易集团发布新公告,又对其中9块宅地出让条件进再次加码。龙岗1宗地块的安居房起始面积从2.9万平方米增加至5.2万平方米;宝安、龙岗、龙华、光明等6宗宅地,将“自持期间限整体转让”修改为“全年期自持租赁住房”,要求自持期间不得转让及拆分抵押租赁住房。

然而,深圳的“自租不售”地块,基本由人才安居集团包揽,甚少交由房企。此前,有房企人士在留意到第二批集中供地计划出炉之际,均有不同程度地表示,“条件苛刻”、“即便拿到了,利润空间也是微乎其微”等。

对于8月6日晚间,深圳公共资源交易中心发布《土地使用权出让补充公告》(下称“《补充公告》”)宣布原本定于8月9日出让的这批宅地中止。市场盛传是因为“房企报名积极性非常低”等,主管部门主动延后。但这始终未获相关主管部门回应。

此次调整后,“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”,达到溢价率上限后即摇号。这被认为,在一定程度上保护了房企利益,防止房企过度竞争。

深圳一家头部房企的刘姓负责人士说到,深圳的宅地净利润率不到3%,不到武汉、成都等部分二线城市净利润率的一半。很多房企抢拍深圳宅地都有基于战略布局层面的考虑,“比如,这两年,不少闽系房企及北京的央企地产商,进来深圳拍地都是出于补城市土储战略短板而非奔着赚高利润而来。这也抬高了深圳的宅地的溢价率,企业一方面苦于竞拍激烈很难拿到好宅地;另一方面,房企拿到了地又面临打平收支,勉强保持微利的盈利难题。”

在往年的数次土拍中,一度出现,有TOP20的民营房企下午拍到地,傍晚施工团队即进驻工地开工,昼夜不停施工的现象。

彼时,该房企内部人士就这种迫不及待开工的现象,向第一财经记者解释称,“越早开工,越快周转,也意味着能保持稍微高一点的利润空间。”

以今年5月,深圳的首场土拍为例,市场化竞拍的3宗地块,却吸引了超过20家房企到场围猎。其中位于深圳南山西丽的一宗宅地,溢价率高达44.96%。

这些年来,在寸土寸金的深圳土拍市场,一方面,企业围猎热情高,抢到地并不容易;另一方面,近45%的溢价率也时刻考验着房企的盈利能力。

上述刘姓人士分享到,地块溢价率上限统一由45%调整为15%后,至少能打消部分房企对于深圳宅地溢价率高的忌惮,调动房企竞拍的积极性。

对于本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,被认为是通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

房企人士对此则有分歧。有称,“限价下调,利好新房市场稳定,于青睐价值投资的稳健型房企来说是乐见的事情。”

另有房企人士则有所担忧。“深圳新房本身就限价严格,利润空间有限。新房价格‘天花板’下移后,怕房企利润空间再遭压缩。”

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,过去全国各地都有各类限价政策。但是深圳显然不满足既有的限价政策,在既有基础上进一步调低限价的价格线,也使得稳房价的工作进一步巩固,进一步促进价格的稳定。

此外,此次政策对于房企的土地限购出台了更为细致的内容。第一,联合拿地方面,政策明确联地拿地方都应该具备房地产开发资质的要求。这也限制了一些金融机构参与联合拿地的动作。第二,对于此次拿地的房企,最多只能竞得3宗地。

严跃进分析称,这两个规定是深圳首创,意味着房企不可能无拘无束地获得更多的地块,这进一步体现了深圳在房企购地限购方面的政策越做越细,值得全国其他城市学习。

稳地价愈趋明朗

并非仅深圳调整了土拍规则。

继深圳于8月6日暂停原定8月9日集中出让的第二批次集中供地之后,天津、青岛、惠州等城市均出现了土地出让中止或延期的公告。市场彼时就猜测,各地土地出让方式会做出调整,给参与企业预留一定利润空间。

8月11日,市场有消息称,自然资源部召开的闭门会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整,限定土地溢价上线15%,不得通过调高底价、竞配建等方法抬高实际房价。这一消息一度引发A、H地产板块当日保利地产(600048.SH)、金科股份(000656.SZ)、金地集团(600383.SH)等多只个股盘中涨停。

此间,有杭州、北京等多个城市调整了土拍规则。以土拍规则同样有调整的天津为例,它在二次集中供地的补充公告中,要求竞买企业必须具备开发资质;需要股东合规提供资金来源承诺、企业资信证明等;必须由自有账户交纳竞买保证金。此外,61宗地块的最高限价也有所下调,住宅用地溢价率不得超过15%。与深圳有不少调整的重合之处。

再以卖地大户杭州为例,它于7月30日全面升级了土地出让规则。对第二批集中出让地块的最高溢价上限进行了下调,溢价率从此前的30%下调至20%。同时,试行“竞品质”试点政策(通过采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式来进行出让),且这些地块未来将实施现房销售制度。

在市场人士看来,无论是严查土拍企业的资金来源、企业开发商资质,还是说下调地块溢价率,又或者说是下调房价销售限价等,均指向从“控地块溢价”向“控实际地价”转变。

这种转变背后是并不理想的首批集中供地新规显露政策掣肘。

首批集中供地新规推出之后,多个机构数据均显示地价不降反升。中原数据显示,首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿,平均土地溢价率达到14.7%,楼面价平均达10002元每平米,相比2020年同比上涨了15.1%。

此外,此前就有多位小房企人士向第一财经记者表示,政策基调和市场环境给予中小房企的试错空间越来越小了,不少房企的利润率预期是1%-2%。“中小企业现在很难在热门城市拿到地,除非抱大房企‘大腿’,合作拿地。就算企业拿到了,也得成本管控、运营等实力匹配,才能保证微盈利,要不然真是‘赔本赚吆喝’,拿到手了也没什么意义。”

首批集中供地似乎给开发商带来了集体困境:地价反被推高、中小房企拿地难度系数升高、盈利空间再遭压缩等。

从“双集中”供地,回看过去一年多的政策,对于房企来说,是金融、土地政策重塑的过程,也是产业链利润链条重塑的过程。从房企的“三道红线”、银行“两条红线”,再到土地“双集中”,对房企的资金来源及融资管控愈趋严格是大势所趋。房企降杠杆,主动回归合理盈利空间的过程既是防止系统性金融风险的需要,也使得金融机构参与房地产的环节减少。

如今,继杭州、天津之后,深圳也调整土拍规则,上述刘姓负责人等多位人士就表示,系列新土拍规则,有助于对首批集中供地出现的地价上升进行部分纠偏,防止过度竞争,适度让利房企。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析称,在新房全面限价,价格审批比较严格的情况下,此次供地意味着,深圳建立起“地价-房价”联动控制的商品房新模式,房价地价进入全面管控阶段,楼市更加强调公共属性,而不是市场化。

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