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第二轮集中供地,青岛所有地块均为底价成交| 一财地产日评

第一财经 2021-09-08 21:17:42

作者:吴俊捷    责编:张歆晨

开房商寄望快速去化,房企在青岛的拿地热情并不高。

9月8日,青岛迎来今年第二批集中供地的首个土拍日。

上午12宗地块全部底价出让,其中包括8宗涉宅地块,共揽金83.1亿元。其中金茂&海尔联合体斩获4宗,绿城独占2宗,华新园、华润置地等房企也均有斩获。

下午城阳区20宗地块同样全部以底价成交,其中包括12宗涉宅用地,共揽金58.75亿元。其中青岛青特华安置业斩获4宗,万科联合体斩获3宗,中铁建斩获2宗,卓越联合建安收获2宗,保利&每日置业联合体收获2宗。

一财点评:今日土拍几乎与今年5月青岛集中供地如出一辙,几乎均为底价成交。青岛首次集中供地63宗,共成交61宗,总土地出让金约135亿元。平均溢价率为1.91%,仅有1宗土地溢价成交,其余60宗地块均为底价成交。

回看过去几年,青岛的土拍整体均处于低溢价状态。诸葛找房数据显示,2018~2020年,青岛市土地市场成交的平均溢价率分别为2.11%、0.91%和0.2%,低溢价成交趋势明显。

这与青岛土地市场的特殊性有密切的关系。青岛土拍实行勾地制度,很多地块在开拍前已经确定好出让对象。另外,历经前几年楼市快速发展,青岛近几年楼市景气度并不高,《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点:二手房市场城市榜单》,青岛以3.8%的价格跌幅位列全国降幅第二。库存和空置率均较高,开房商寄望快速去化,房企在青岛的拿地热情并不高。

银保监会再发声:持续完善房地产金融监管机制

中国银保监会新闻发言人在答记者问时表示,截至7月末房地产贷款增速创8年新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点。

根据银保监会披露的数据,截至7月末,房地产贷款占各项贷款比重同比下降0.95个百分点,房地产信托余额同比下降约15%,相关理财产品余额同比下降42%,银行通过特定目的载体投向房地产的领域规模同比下降27%。

银保监会表示,督促银行在贷款首付比例、利率等方面对刚需购房者进行差异化支持。截至7月末,个人按揭贷款首套房占比达到92%,住房租赁市场贷款同比增长29%。

一财点评:去年底,央行和银保监会对金融机构房地产贷款实施集中管理,并根据不同体量的“银行房地产贷款占比”和“个人住房贷款”均设有红线。今年3月,银保监会主席郭树清称,“房地产金融化泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速八年来首次低于各项贷款增速。”央行发布的二季度中国货币政策执行报告也显示,房贷增速呈下降态势。以房地产贷款余额占各项贷款余额比重为例,已降低至26.5%,处于近两年较低,住房开发贷二季度同比仅增长3.4%,低于全年超10%的增速。

这其中既有金融机构主动调整放贷方向,也有房企信用债违约愈趋频繁的因素在内。尤其是大型房企债务违约,风险暴露,牵扯银行不良率上升,也倒逼金融机构对涉地产融资更趋于谨慎。目前看来,金融机构对射房的融资处于持续收紧状态。短期寄望地产金融监管放松并不现实,这也意味着房企的降杠杆之路仍将持续。

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