理解“住有所居”的深意

大城市住房突出问题本就是全球难题，中国自然也不例外。现在大城市有70%的新市民和青年人是租房住。租金付得起的区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这就成为新市民青年人买不起房、租不起好房的一个现实问题。

1新市民住房要如何解决，哪些因素导致新市民买不起房？

数据显示，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。这个数据基本上达到了国际平均水平，也超过了德国、英国这些发达国家。为何还要谈住有所居的问题？

在管清友看来，从市场化角度讲目前是住得开，但是住得还不够好。“这些年市场市场轨走的比较快，保障轨走的有点慢，”管清友称，现在面临的问题是如何把保障轨补上。

孟晓苏回顾过去保障房相关政策表示，过去试图用市场轨来代替保障轨，让开发商把户型切小，把房价降下来，让低收入者买得起房。

他提到，有一段时间把小户型、压房价当成了供应给低收入者房屋的主要来源。甚至有些省市为了完成保障房套数的要求，把房子建到县级城市，反而地级市和省会城市因为房价高、地价高建得少。这些不科学的做法和资源错配，造成了大城市住房问题突出。

倪鹏飞也表示，从制度设计来看不仅有保障房，而且保障的比例还非常高。但是由于利益等方面的问题，没有很好地执行。

从城市的角度来看，中小城市包括县城住房问题有较好解决，大城市、特大城市、超大城市的新市民和青年人口的住房问题异常尖锐。

2可以从哪些方面解决“住有所居”问题？地方可以通过立法的形式，规定土地用途

黄瑜从供给角度举例，广州大概“十四五”期间要做66万套保障房，其中租赁房大概60万套，占比非常大。如果落实到位，未来这将为解决新市民住有所居问题发挥重要作用。

“此外，深圳每年要有10万套租赁房。”黄瑜强调，这不仅是建设计划，更主要的是从土地源头上做规划。

模型预判，“十四五”期间商品房总量预计90亿平方米，大概1/3是保障房，2/3属于商品房。黄瑜称，如果落到位的话，“市场轨”、“保障轨”这两条腿就能够并驾齐驱，不仅是住有所居，而且一部分人能够住得更好。

管清友以自身经历指出，要做到“住有所居”，除了提供更多各类保障房，还应该在租赁市场建章立制，租金、责权划分、保障是“住有所居”思路落地重要的方面。

管清友还举例，广东顺德通过人大立法的形式，规定城市一些特地区域土地的制造业用途。这个地方只能用于制造业，不能用来开发房地产。“还挺值得尊敬的。”管清友称。

倪鹏飞以长沙举例，长沙不仅在房地产调控方面执行得比较好，在住房供应、保障性住房方面做得也比较突出。造就长沙消费旺盛，从而带动制造业、服务业发展。

倪鹏飞认为，长沙、重庆真正是实现经济结构良性循环，不断向上调整，竞争力不断向上提升的非常典型、非常好的案例。

3国有企业应履行保障房的责任

孟晓苏认为，央企、国企应当履行保障房的责任。如果大规模推动保障房建设，保证在未来五年之中就能够补上短板，就需要让国企和央企回归正位，不要在房地产商品房市场里与民企争利。

孟晓苏以新加坡举例，新加坡专门成立了住房建屋发展局，通过自己的国企来成批建设组屋，让新加坡80%的老百姓，只要没买过房的，第一次都可以享受到组屋待遇。

孟晓苏强调，回归各国各地保障房建设的成功经验，就需要有一个完整的体系，包括建设机构，包括对资金安排、税收，包括银行住房抵押贷款。

未来，国企、央企可以保障房的地价、保障房的成本、保障房的融资和保障房的利润，把保障房或租赁型住房提供给社会，提供给更多需要房屋的低收入人群和年轻人。

4房价上涨的一大原因是保障房没有跟上需求

孟晓苏表示，房价上涨的一大原因是保障房没有跟上需求，在房价调控方面要把主要精力放在低收入群体身上，多给低收入者，多给年轻人做事，而不是过多地去关注房价有多高。

如果保障房提供得足够，对房价最敏感的低收入者的权益得到保证。那么，全社会就不需要再过度关注商品房特别是高端商品房的房价。

在孟晓苏看来，只要下大力量，履行政府的主体责任，把保障轨健全起来，大量地提供产权型和租赁型的保障性住房，房价问题对老百姓的困扰就没有像今天这么大。

倪鹏飞认为，开征房地产税也是一个好的办法。开征房地产税就意味着房子不能空置了，或租或卖都会增加大中城市的住房租赁市场和产权市场的供给。

黄瑜清晰指出，国家对于房地产金融监管，以及个人的房地产投机行为会进一步强化监管。房地产企业应该顺应形式，对内部资源和运作模式进行相应调整。

5如何提升地方政府降低地价积极型？

倪鹏飞认为只有土地价格降下来了，然后才有可能把房价、房租降下来，这是最核心的。核心渠道有两个：第一是现在城镇国有土地，第二是集体土地。

城镇国有土地，政府要真正采取免征土地转让费等办法。集体所有制土地，也要拿出切实让利办法，这才有可能使得把价格降下来。

地方政府怎么有积极性去做这件事情呢？

倪鹏飞认为，最主要的就是人和地挂钩，人和钱挂钩，人和公共服务挂钩。如果一个地方接受的外来人口多，就是要给更多的土地指标，从而提高地方政府积极性。都市圈层面，也应建立保障性住房建设成本的分摊补偿机制。

6住房公积金应发挥更大作用，孟晓苏呼吁成立国家住房银行

孟晓苏指，建设住房保障体系缺金融体系，住房保障体系是不完备的。目前Reits将有效提供保障性租赁房的供给侧改革，使我们有更强的资金实力来持有和长期运行租赁型的保障房。

倪鹏飞认为，在金融层面一方面需求者、消费者没有得到政策性支持，另外一方面开发者、供给者没有稳定资金支持保障开放。倪鹏飞建议对公积金进行改革，打通消费和供给环节，能够起到促进作用。

如何发挥好公积金的作用？孟晓苏建议建立住房银行。现在公积金归集资金将近10万亿人民币，足够支撑起一个住房银行。

(作者为如是金融研究院首席经济学家、民生证券前副总裁管清友）