意外！“隐形航母”出手，合生创展拟接盘恒大物业股权

若干年前，有五家发轫于广东的房地产公司曾被称作“华南五虎”，他们分别是合生创展（00754.HK）、碧桂园（02007.HK）、中国恒大（03333.HK）、富力地产（02777.HK）、雅居乐(03383.HK)。如今，恒大深陷流动性危机，极有可能是其中最低调的合生创展出面救场。

10月4日早间，在港上市的中国恒大、恒大物业（06666.HK）及合生创展三家公司同时停牌称等待刊发相关公告，而合生创展进一步披露，公司即将刊发的公告涉及同意收购一家在港上市公司的股份。

尽管恒大旗下两家停牌企业未透露相应信息，但市场普遍猜测，合生创展将收购恒大物业相应股权，而第一财经亦从多个渠道证实了市场的这一猜测。

知情人士表示，恒大旗下两家公司同时停牌，确实涉及恒大物业相关股权的出售，而收购方也正是合生创展。目前中国恒大及其大股东许家印家族合计持有恒大物业约60%股权，预计将大部分出售给合生创展，仅保留少量权益。

截至停牌前，恒大物业总市值为553.51亿港元（约合458亿人民币）。知情人士称，若合生创展最终收购超过51%股权，以及交易对价较市值适当折让后，预计涉及收购价格在200亿人民币左右。

不过，最终的交易细节仍有待双方进一步公告方可确定。

割肉”现金奶牛”

停牌前恒大物业PE约13倍，远低于同体量物业上市公司之平均估值水平，比如碧桂园服务和保利物业截至4日的PE分别为46倍和26倍。不过，恒大此番能顺利出让物业相应股权，对于市场和恒大的债权人来说，也不失为一个积极信号。

早在8月中旬，恒大就发布公告称，为缓解流动性压力，欲出售恒大物业、恒大汽车（00807.HK）等旗下资产以快速回笼资金。此后，市场消息称，碧桂园服务及万科（000002）都曾与恒大进行过接触洽，商谈物业并购事宜，但均没有落地。

至9月中旬，恒大表示，“尚未与投资者或买家签订任何有约束力的协议，不能保证能够签订出售协议”。这则公告一度让市场感到焦虑，恒大系股价不断探底。

到9月29日，随着约百亿元出售盛京银行部分股权的消息出台，恒大系资产出让终于迎来实质性进展。此番物业股权的出让，亦被视作恒大解决流动性危机的进一步举措。

恒大物业是恒大旗下较有价值的一笔资产。2020年12月，恒大物业以8.8港元/股的发行价在香港上市，股价最高时触及19.74港元。在恒大流动性危机爆发之后便一路下挫，至停牌前的5.12港元/股。

对于当前的地产行业来说，物业是较为稳定的“现金奶牛”，属于优质资产。目前，恒大物业规模及盈利能力均位居上市物业公司前列，今年截至6月末，在上市物管企业中，恒大物业以4.5亿平方米的在管面积位居行业第二。同期，恒大物业实现营业收入78.73亿，同比增长68.3%；毛利润29.39亿，同比增长68.7%，净利润19.34亿元，同比增长68.6%。

“隐形地产航母”

目前，整个房地产行业资金充裕的企业并不多，除了央企和国企之外，能够有足够的资金接下恒大大体量资产的民营房企，更是屈指可数，不过，合生创展突然接盘恒大物业，依然让市场人士感到意外，毕竟，这家公司已经低调了太长时间。

能将恒大物业吞下的合生创展，自然也不是等闲之辈，曾经2004年成为首家年销售额突破百亿的公司，比万科突破百亿的时间更早，一度被王石称作“地产航母”。此后因效法港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，在规模上逐渐掉队。在碧桂园2020年全年销售额逾5700亿元的情况下，合生创展仅实现358.34亿元。

不过，最近两年，合生创展大有重新发力的迹象，2021上半年实现，合生创展实现销售额212.3亿元，同比增长63%，增幅远高于同行平均水平。

值得提及的是，一直不愿意高周转的合生创展，仍然是市场上盈利能力较为突出的公司。今年上半年，该公司实现营业额为160.74亿港元，同比增长约49.7%；毛利约为101.25亿港元，同比增长41.69%；核心净利57.24亿港元，同比增长32.8%；归母净利润约56.32亿港元，同比增长10.4%。

截至6月末，合生创展现金及银行结余（不包含受限制现金）约为428.55亿港元，较去年年底上涨44.5%，拥有充足的现金完成此次收购。以“三道红线”计，合生创展位列“绿档”：剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率为66%，现金短债比为1.45。

据悉，合生创展正筹备旗下物业版块的分拆上市，此番接盘恒大物业之后，将有望一跃跻身物业头部行列。消息显示，2020年底时，合生创展旗下合生活总裁、康景物业董事长夏冠明就提到过，合生活上市准备已在路上。

尽管至今尚无公开的上市动作，但在今年7月份，合生创展发布公告称，将从珠江房地产处，以114万元的代价收购瑞特物业的100%股权，购事项完成后，瑞特物业将成为合生创展的间接非全资附属公司，将为合生创展旗下物业管理板块增加34.1万平方米的在管面积。

今年以来，物管行业的大宗并购不少，仅涉及已上市物业的并购，就包括碧桂园服务并购蓝光嘉宝和彩生活。

市场人士称，参考碧桂园对于蓝光嘉宝的并购模式来看，合生创展从中国恒大手中收购恒大物业股权后，后续极有可能涉及全盘要约收购，但具体细节，仍有待进一步厘定。