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购房补贴能救楼市吗?

第一财经 2021-10-20 11:44:50 听新闻

作者:梁云风 ▪ 黄靖雯    责编:任绍敏

谁将是下一个哈尔滨?

东三省进入购房补贴模式

从“限跌令”到购房补贴,虽然刚刚入秋,但楼市丝毫没有“金九银十”的热浪,反而已经有了一股凛冬气息。

下半年以来,全国各地楼市在调控之下持续降温,再加上恒大等房企开始出现债务危机,以价换量回血意愿强烈,各地开始出现房企大幅度降价的现象。

截至目前,已经有鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等15个城市出台“限跌令”,制止部分房企或中介以明显低于市场正常价格(或成本价)降价销售楼房,防止出现房价暴跌,引发市场恐慌。

虽然9月30日经济日报刊发评论称,不能因为个别房企和个别城市房地产市场出现一些新情况,就轻言放松调控。“房住不炒”,“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。但对于目前楼市所面临的状况,是持续加压还是适当安抚,市场已经有了明显的分化意见。

“限跌令”热潮未过,哈尔滨“十六”条政策又引发讨论。10月10日,哈尔滨连续出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,给出促进全市房地产市场平稳发展的十六条举措。10月12日,哈尔滨住房公积金管理中心召开住房公积金管理委员会2021年第二次会议,降低了灵活就业人员的公积金开户门槛,放宽了二手房公积金贷款年限。

哈尔滨的两个政策,在供给和消费两端发力。供给方面,通过降低预售取证门槛,加快预售资金返还,降低土地增值税预征率等方式减轻房企的流动资金压力;消费方面,主要通过发放购房补贴,放宽二手房公积金贷款房龄年限等方式来释放居民的购房需求。

值得一提的是,哈尔滨市的购房补贴力度不小。根据《意见》,为了吸引人才在哈购房,对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保,以及自主创业、年龄在35岁以下的各类人才,在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴,补贴以货币形式一次性发放,发放标准按照全日制博士生10万元,全日制硕士生5万元,全日制本科生3万元,大中专生(含技工院校)2万元。

以学历为门槛的购房补贴,与此前各个城市的人才购房补贴政策不同,范围更广,激励效果也更加明显。

这不是东北地区第一次发布购房补贴政策。早在9月13日,长春就已发布过购房补贴,对符合政策条件的大专及以上学历高校毕业生、中级及以上专业技术职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留(来)长人才给予50元每平方米,进城农民80元每平方米不等的购房补贴。更早之前,沈阳也提高了人才购房补贴标准。

最早进入凛冬的东三省都已经开启了购房补贴模式。

楼市进入“挤水分”时刻

东北三省集体进入购房补贴模式的背后,是住宅市场长期的低迷。

易居研究院数据显示,哈尔滨新建商品住宅长期供大于求,截至10月份,哈尔滨楼市已连跌8个月。

据此前中国房地产报报道,哈尔滨楼市正遭受重大冲击,哪怕不少开发商纷纷打出“降价牌”,但销量未见明显提升。万科、融创、华润、中海、绿地等房企推出多项优惠活动,其中包括一元秒杀一平方米、买房送家电、一口价特价房限时秒杀等,但销量未见明显提升,甚至不少楼盘黄金周销量达不到两位数。数据显示,今年十一黄金周期间,哈尔滨新房成交仅345套。

黑龙江工商联房地产商会向省市政府发出的建议信中表示,受去年以来的客观因素及政策、供地、人口流动等因素影响,哈尔滨房地产市场受到巨大冲击,居民购房信心不足,房地产各项指标严重下滑,新房及二手房均出现严重的供大于求现象。

从去年开始,黑龙江就出台刺激政策,比如房企开发项目可以提前获得预售许可证,以快速回笼资金。但同时也出现了商品房市场供应大幅增长、库存量持续加大的情况。

到了去年年底,哈尔滨扶持地产的“十四条”政策鼓励企业降价销售,部分地产项目采取降价销售策略,成交量出现较大回升,但在短期成交量上涨之后,市场再次回到平静期。

哈尔滨的情况在东北并非孤例,沈阳楼市下半年以来成交量持续下滑,7~9月平均环比降35%。其中8月环比成交降45%,接近“腰斩”,不少开发商为了销量不得不大幅降价,以致于沈阳部分地区不得不出台“限跌令”,要求开发商不得私自降价。长春销量也同样不佳,9月,长春市新房销售环比下降13.29%,同比去年9月下降57.45%。

从东北到全国,大体情况相似。

根据克而瑞数据,9月份全国28个重点城市,商品住宅成交面积,环比下降了7%,同比下降25%。

国家统计局数据显示,1~9月份,全国商品房销售面积约13.03亿平方米,同比增长11.3%;商品房销售额约13.48万亿元,同比增长16.6%。

其中,9月单月,商品房销售面积约1.61亿平方米,同比下滑3.2%;商品房销售额约1.57万亿元,同比下滑15.8%。

这已经是连续三个月全国商品房销售额同比下滑了,房地产销售数据正在“挤水分”。

这从开发商公布的销售数据也可见一斑。开发商销售额9月份同比整体下降了36.9%,其中恒大销售降幅93.5%、大悦城69.6%、绿地控股55.5%、中海36.9%、龙湖32.8%、融创中国32.7%、保利30.5%,就连以不降价自居的招商蛇口,9月份也减少了21%的销售量。

这还是“金九”吗?

谁是下一个哈尔滨?

哈尔滨的楼市新举措,被一些媒体称为“打响了救市第一枪”。

从监管的角度来看,“房住不炒”要的效果就是在稳定房价的基础上,让房价慢慢回归,挤出泡沫,所以短期内的房价下跌并不在“救市”的考虑范围之内。

这一点,我们从经济日报的那篇“房地产调控不可轻言放松”就能体会到,监管需要的,是抑制房地产市场不合理需求,保证正常需求的释放,同时房地产市场多主体供应、多渠道保障、租购并举等制度措施不断完善,以此保持房地产市场的稳定发展。

但有些问题还是需要重视,特别是当前房企的债务问题,如果销量大幅下降,再加上信贷环境收紧,开发商发债困难的话,极有可能造成开发商造血不足、失血过多,短期内发生债务连锁反应。

当前华夏幸福、恒大、富力、新力、当代、花样年等一大批百强房企出现债务问题应该引起重视。政策如果持续加码,未来问题房企将会越来越多,这无论是对经济恢复还是对民生来说都非幸事。

当前地方政府的选择是最艰难的,从长远来说,规范房地产行业的发展势在必行,需要引导企业降杠杆降负债,但如果用力过猛,又极易影响地方经济恢复发展,前段时间的土地流拍,再加上当前的楼市动荡,是一些地方出台“限跌令”及购房补贴的原因,房地产行业对于地方而言,仍然是支柱产业和主要财政来源,央地博弈在房地产领域仍未找到平衡点。

尽管哈尔滨的补贴政策称之为“救市”难免有人来吐槽,但当前楼市环境之下,可以预见的是,必将有城市跟进,谁将是下一个哈尔滨?

第一财经获授权转载自微信公众号“秦朔朋友圈”。

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