租赁社区悄然走红申城，保租房成房企盘活存量资产新模式

日前，上海市新一批保障性租赁住房集中开工。

此次集中开工的15个项目约115万平方米、1.85万套，项目将分别落地浦东新区、静安区、杨浦区、宝山区、闵行区、嘉定区、松江区、奉贤区和临港新片区；建成后，将进一步满足上海新市民、青年人等宜居需求。

专家表示，房企通过把一些土地、物业建成租赁房，既能吸引更多有消费力的年轻人来创业生活居住，也有助于盘活房企的存量资产，以此让地产企业的整体资产得以提升。

房企盘活存量资产新模式

“上海新一批保租房集体开工，有个非常好的示范作用。”城市测量师行分析师邵明浩在接受第一财经采访时表示，例如，此次上海城投等企业通过拿出一些土地和物业建设租赁房，既有助于盘活一些原本低效的存量资产，也能吸引更多有消费能力的年轻人来这里生活创业。

除了一级开发地块之外，邵明浩认为，还有些待开发、待更新的或使用年限将至的地块，也可通过建设保租房，使其转化成有收入的存量资产。而年限将至的地块可通过补地价等当时，实现住宅“延寿”，“这样一来，未来，将会有更多的房地产企业投入到保租房的建设中去。”

为保障大规模的住房供应，拓宽保租房的建设渠道，上海此前发布的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（下称《实施意见》）就提到，“全面落实国家明确的5种建设渠道。一是支持利用集体经营性建设用地建设。二是支持利用企事业单位自有闲置土地建设，允许土地用途变更为居住用地，但不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。三是支持利用企事业单位非居住存量房屋改建，允许不变更土地用途、不补缴土地价款。四是支持产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配建，并鼓励将各项目的配建比例集中起来统一建设。五是供应居住用地新建、配建。”

不过，记者从一些地产专家处了解到，从市场角度来看，要想吸引房企积极参与保租房建设，如何解决租赁住房在租金回报率上的不足是一大挑战。

对此，邵浩明表示，“尽管房企愿意持续投入保租房建设，但租金回报率不高的确是现实存在的问题。”据悉，按照上海商品房目前的回报率来看，基本取值在1.2%~1.5%。据专业测算，将地块二次开发的折价、地产企业的信贷利率、后续物业管理等因素考虑在内，保租房项目在将来一旦投入运营，其租金回报率需要达到7%才能覆盖成本。

为此，邵明浩建议可以从税费、金融借贷等方面为房企建设保租房“减压”。例如，在税费方面，邵明浩认为，保租房对符合条件的出租住房按增值税1.5%、房产税4%收税，没有完全达到公租房的税收力度。而在金融借贷方面，他建议将这一专项领域的贷款利率降低，以减轻地产平台的融资成本。

据悉，为调动房企参与建设的积极性，《实施意见》明确提出，将从金融支持方面方面多措并举为市场主体提供资金支持。包括长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等。同时，人民银行上海总部联合上海银保监局、市房屋管理局和市地方金融监管局也共同举办了上海推进保障性住房建设银企对接会，以加快推进上海保障性住房建设，引导金融机构加大支持力度，促进融资供需双方有效对接。

加强租赁社区赋权

今年以来，上海密集出台了一系列与保障性租赁住房相关的政策，以保障新市民、年轻人等群体在收入相对较少、购房和付租金能力较弱等情况下，实现更好地“住有所居”。

对此，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受第一财经采访时表示，根据《实施意见》，保租房的申请条件将不设收入线。只需在本市合法就业且住房困难即可，而以往申请保租房必须在住房和收入上都有困难，这也更多需要帮助的新市民和青年群体以希望。

“另外，该保租房不设最长租赁期，也就是说，只要符合租赁条件就可以一直住下去，增强了租赁的预期稳定性。这一做法强调了供需适配、强调产城融合、强调职住平衡，并与新城建设、城市空间规划与发展空间重构等结合，能为上海吸引更多人才尤其青年人才，促进高质量发展。”陈杰说道。

而随着保租房建设的深入推进，记者在走访中发现，“租赁社区”模式正成为当下深受上海青年租客欢迎的模式。

比如，位于虹口的公租房中湾公寓项目中，该项目由国有租赁企业利用一处经济型酒店改建为宿舍型保障性租赁住房，其中53间宿舍配置床位138张，定向供应给虹口区城市建设发展有限公司的环卫、绿化养护等一线职工。

陈杰表示，目前，大量租赁社区的出现，顺应了住房租赁产业化、集中化发展的需求，也顺应了很多青年群体的需要。同时，这也便于营造专属于租客群体的社区生活与社区治理模式，方便配套公共服务，有利于吸引更多社会资本进入住房租赁产业。

陈杰还建议，上海保租房发展，还需要在增加存量园区土地利用和加快集体建设经营性用地建租房、优化市区非居住用房改建为租房的审批流程和提高办事效率、加强租赁赋权（扩大承租人的公共服务权利以逐渐实现租购同权）、加快租赁社区营造等方面做更多努力。