房地产收并购哑火，供大于求的二手市场优势不再

针对部分暴雷房地产企业的“拆雷”工作已在进行中。近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励大型民营企业、央企和国企并购存在困难的房企的优质项目，以市场化方式出清风险。

过去，尽管房地产行业杠杆较一般行业更高，但个别企业遭遇流动性危机，并不会对市场产生较大影响，因为房企手中不缺项目资产，可以通过项目收并购方式逐步化解风险，比如2017年时著名的万达和融创、富力之间的“世纪大并购”，以及2020年世茂、福晟的整体并购案。

不过，类似过去的大宗收并购案例在今年下半年却变得十分罕见，原本被给予厚望成为新的“白衣骑士”的央企国企和优质民营房企，并没有积极出手，以至于半年时间内，几乎没有打包出让大宗资产的交易发生。

收并购热度不再

“今年下半年以来就不看任何住宅项目了，现在大部分住宅项目的盈利测算，都不符合我们的要求。”一家大型房地产投资管理平台相关人士对第一财经透露。

目前，监管层正在推动房地产企业风险处置，在政策上给了较多支持。除了前文所提及的“通知”，在12月初，监管部门就曾表示会合理发放并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

然而在现实层面，今年下半年以来，被风险房企摆上货架的各类项目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出让，感兴趣者也极少。

大型民营企业、央企和国企，被鼓励出来以市场化方式收购项目，但是有央企人士表示：“央企国企也没有‘余粮’了。”

比如，央企华侨城也在将旗下项目摆上货架。“今年下半年能拿钱出来买地的企业很少。招商、保利、华润也都没拿很多地块了。即便资金没有问题，‘三道红线’还在束缚着大家，因收并购项目而带来的被动负债，会不会计入‘三道红线’，仍然是关键。”上述央企人士称。

大型民营房地产企业，也都面临各自问题。今年数度出手收购风险房企的物业公司、为它们缓解燃眉之急的碧桂园服务，近期也宣布未来6个月不会进行重大资产收购交易了。

因为受到物管企业的业务动态及外部行业环境的影响，碧桂园服务股价出现较大波动，因此一周前碧桂园服务公告称，六个月内碧桂园服务及其附属公司，以及关联方碧桂园集团，预计不会发生对价超过2亿元（无论个别或合并）的重大资产出售或收购交易。

另一家大型民营企业融创，曾被称为“并购王”，孙宏斌曾多次担当“白衣骑士”角色，拯救暴雷房企于水火，如今融创为了自身流动性，不得不处置自己的部分资产。

二手市场供大于求

即便部分企业有余力、有资金额度，也对二手项目缺乏兴趣。

某大型投资管理平台年底仍有投资房地产项目的额度，但是“钱花不出去”。内部人士称：“市场不好的话，账算不过来，我们如果贸然投资，会被追责。”

关键在于大家对明年的房地产市场不够乐观。一家房企人士也表示，市场明年会不会好，还不好说。目前来看，房地产长期看涨的趋势已经改变，房地产税出台预期也较为强烈。

此外，被出险房地产公司摆上货架的项目，在有余力收购的公司眼里，并没有那么优质。“好的项目早就被他们各自处理了，剩下的项目都不优质，有复杂的融资结构，出险企业的负债率都很高。更何况，我们有更好的选择，一手地块都很干净，在公开市场很容易获取，今年地方政府都积极邀请我们去拿地。”一位央企人士表示。

上述人士称，据他观察，市面上打折较多的项目，基本上有各种各样的问题，真正优质的资产，依然叫价比较高，即便是暴雷房企也不愿贱卖处理。

一家正在叫卖资产的企业人士向记者印证了这种情况：“我们确实在坚决在处置项目，商办、酒店、住宅等都有叫卖，但是不可能在价格上折让太多，我们还没到山穷水尽的程度。”

买卖双方的价格预期还处在博弈阶段。对于买家来说，现在它们不急于出手。“假设评估是100块，等降到40块，我才会买。”一家房企人士称。

优质房企慎重出手，也符合监管要求。“通知”的核心要点之一，就是只应该收购出现困难房企的优质项目，强调被收购主体自身条件要好，否则有可能拖垮优质房地产企业。

看来在政策层面，仍然鼓励房企适度而行、风险可控。尽管在贷款审批流程方面会加快、在预售资金监管方面会优化，但总体仍强调风险控制和贷后管理，要求房企做好收购前的尽职调查和信贷审查。