首页 > 新闻 > 一财号

分享到微信

打开微信,点击底部的“发现”,
使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈。

2022年,房地产的变和不变:2022年投资策略

2021-12-24 18:25:24

作者:中信证券研究部    责编:张健

2022年,房地产市场的经济支柱地位不变,政策稳定市场的意图不变,但政策的内容较之历史有变化,行业的竞争格局有变化,行业集中度可能开始下降。和历史不同,政策的重心以金融政策为主,金融政策又带来企业融资体系的剧变,继而推动行业竞争格局变化,行业集中度由此开始下降。

2022年,房地产市场的经济支柱地位不变,政策稳定市场的意图不变,但政策的内容较之历史有变化,行业的竞争格局有变化,行业集中度可能开始下降。2022年,按揭利率和贷款利率对房地产需求的决定性作用不变,预计从销售到投资的复苏链条不变。

房地产行业的支柱产业地位不变,调控促进房地产市场健康发展的主要意图也不变

土地出让金在政府性基金收入中的地位难以改变,房地产行业对上下游产业的拉动作用难被替代,不动产资产价值稳定对金融体系的意义不容忽视。很长时间,政策的意图仍主要是稳定房地产市场,稳房价、稳地价、稳投资、避免房地产开发企业出现群体风险,避免产业链出现需求大幅下降。

房地产需求的主要影响因素不变,从销售到投资的市场复苏链条不变。

我们认为,房地产需求的短期决定因素,仍然是按揭贷款的发放速度和利率。我们相信在加大投放按揭贷款的推动之下,2022年3月房屋交易市场有望迎来复苏。随之而来,则是土地交易市场的活跃,并购市场的复苏,开发投资热情的提升和产业链风险的化解。

和历史不同,政策的重心以金融政策为主,金融政策又带来企业融资体系的剧变,继而推动行业竞争格局变化,行业集中度由此开始下降。

税收政策缺乏放松空间,限购不能轻易调整,金融政策可能成为本轮托底的核心手段。一些企业资产负债表深层次问题的暴露,2015年以来地产信用债的蜜月期预计结束,融资重心将重回项目层面。加上风险处置过程中属地负责的原则,深耕本地区域的企业竞争力有所抬升。我们预计,Top20房企市占率将下降。

并购市场重心变化,逐渐升温。

政策鼓励优秀房企并购困难房企项目,预计项目转让将逐渐增多,最初的案例多为持有物业。轻资产的并购在2022年可能更为活跃,产业链较之开发活动本身更具规模经济效应。

风险提示:

开发企业报表盈利能力下降的风险,市场不能如期恢复的风险。

投资建议:

我们认为,在信用债退潮的阶段,总部仍保有持续较低成本净增加主体债务,是全国化企业保持竞争力的关键。当然,一些聚焦区域的公司专心深耕,也有望获得成长。我们看好具备一定的销售成长性,盈利能力较为稳健,新业务有一定价值的企业,推荐保利地产,万科A,招商蛇口,金地集团,滨江集团、龙湖集团、华润置地等。

(作者为中信证券基建首席分析师)

文章作者

相关阅读

房企下半年应重点关注哪些“变量”?

5月以来,监管层多部委出台支持房地产企业合理融资需求,支持房企债券融资以及处置并购项目的金融服务。连平指出,从当前针对房企债务问题和融资环境改善来看,一季度信号明显,央行、住建部、发改委等多部委鼓励金融机构加大金融支持。过去的2021年,对中国房地产市场而言是困难的一年,全年房地产投资增速创多年新低,房企经历了最为残酷和挑战的一年。总体而言,下半年房地产市场受政策与情绪改善,地方政府发力“因城施策”,积极推出稳楼市举措,金融端房企融资环境进一步宽松,房地产市场将呈企稳小幅回升趋势。

05-17 02:37

新华述评 | 促进房地产市场平稳健康发展

05-06 20:29

新华述评:促进房地产市场平稳健康发展——落实中央政治局会议精神做好当前经济工作系列述评之五

受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响,房地产市场预期转弱,房地产销售下降,企业流动性风险有所聚集。

05-06 10:03

近期房地产热点的四问四答

房地产行业产业链的平稳运行对于我国经济金融稳定的意义非常之大。我们认为,未来几个月的房地产投资增速可能会因为当期土地购置费的增减而出现月度波动,但短期看,建安投资的不断复苏会是地产开发投资中较为明显的特征。

04-13 12:14

美国楼市踩刹车?抵押贷款利率飞涨,部分购房者“知难而退”

根据MBA的数据,截至4月1日的一周,住房贷款申请环比下降了超过6%。

04-07 18:01
一财最热
  • 第一财经
    APP

  • 第一财经
    日报微博

  • 第一财经
    微信服务号

  • 第一财经
    微信订阅号

  • 第一财经
    VIP APP

点击关闭