地产迎来机遇，房地产ETF来把握行业拐点

远川投资

3月16日下午2点，国务院金融委会议召开。在这场规格极高的会议最后，对今年宏观政策层面做出了定调：积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。而针对近两年各方关注的房地产企业，会议中也明确表示：要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

会议过后，央行、银保监会、证监会、财政部等部门迅速做出响应，有关于地产行业的信息整理在下表：

几个部门针对房企迅速、强力的反应很大程度上展示出上层此次提振市场的决心，甚至连去年沸沸扬扬的房地产税，财政部也表明“今年不具备扩大试点的条件”。对于在过去两年已经对房地产业PTSD的投资者来说，这次会议如同一颗定心丸。

于是市场很快做出反应，截至3月22日，申万地产行业126家企业除了两家外，近5日全线飘红，涨跌幅中位数为16%。成分股大涨带动了ETF交易火热，南方房地产ETF（512200）近5日涨幅达18%，22号单日换手率超17%。

那么，喜提利好的房地产行业是否已经度过最难熬的日子，迎来阶段性见底了呢？

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地产的周期

过去两年地产行业的低迷实则是在为此前的无序扩张还债。

去年在某龙头房企回顾为何会突然崩盘时说，2017年自己虽然负债5000亿元，但账面上趴着3000亿元现金，如果那一年不搞多元化、加大杠杆、大肆扩张，自己将会非常有钱。而这样“高负债、高杠杆、高周转”的模式在2020年之前，是许多房企选择发展的方向。

2015年，一众房企选择大规模加杠杆快速发展，随着之后首付比例两次降低、大量资金涌入楼市带动房价上涨。这一轮房企们的豪赌大获全胜，销售级别在千亿以上的房企从个位数一路上升到30+。

于是，房企以高杠杆、高周转模式快速扩大规模抢占市场成为了一种路径依赖，在极致的劣币驱逐良币环境下，这是好公司都会走歪的几年。许多以品质著称的房企也都出现了大规模业主维权事件。

其实如今回头看去，2017年是房企进入盛极而衰的一年。此后的2018年便开始陆续有房企暴雷；而2020年三条红线政策之后，被掐断借新还旧路径的各家房企终于陷入自己的债务泥潭，地产股的估值也随之一度下降到十年低点，

而来到2022年，已经欲哭无泪两年的地产行业终于迎来政策面的放松。

首先是3月1日郑州公布的19条救市政策，其中鼓励大学生、外来务工人员购房；鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷；下调住房贷款利率等都是对于当地楼市的一剂强心剂。而在郑州之后，青岛、哈尔滨等地也纷纷跟进。

同样在郑州公布救市政策后一天，银保监会主席郭树清表示，去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转。但不希望调整太剧烈，对经济影响太大。

此后便是3月16日国务院金融委会议上的决议与各方积极响应。

那么在政策面利好，宏观环境转向宽货币、宽信用后，如今的地产行业是否具有配置价值呢？

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房地产ETF的优势

实际上，目前市场对地产行业预期相对一致，是一次行业加强集中度的过程，会有不少房企被淘汰，也会有优质房企破局而出。

而现在看来，这一场行业出清似乎已经进入尾声，虽然行业暴雷依然在继续，但房企中的龙头企业已然反弹七八十个点。并且从去年开始，不少基金经理对地产行业初步见底逐渐形成了共识，正在左侧布局一些债务状况良好的房企。

但是，在目前阶段，参与地产行业个股机会的博弈性依然较强，普通投资者参与风险较高，所以房地产ETF是配置地产行业更为优质的选择。

房地产ETF的配置相比个人投资者配置更均衡，其网罗两市地产公司，成分股中包含保利发展、万科A、招商蛇口等地产龙头企业，其中前5大权重股合计占比35%，前10大权重股占比47%。在保证主力布局龙头股的同时，同样有部分资金参与优质中小房企的破局机会。

而其中，南方房地产ETF（512200）为国内首支跟踪中证全指房地产指数的ETF基金，为目前规模最大的地产类ETF基金，拥有更好的流动性。

“房住不炒”是地产行业如今的核心理念，这也代表了房企将会慢慢回归通过盖房子，卖房子盈利的本质工作，而非利用地产本身的优势来大展金融财技。

在当下这个时间点，全年稳增长的预期下，紧缩性政策将慎重出台，市场信心也将慢慢恢复，房地产作为前两年受压制较大的行业，如今已处于行业出清末期阶段，提早配置更能够布局阶段情绪拐点。