赵伟：棚改“2.0”时代

年初以来，棚改领域出现一些“新”变化，应如何理解，可能的影响？“房住不炒”、“因城施策”下，棚改或已进入“2.0”时代，助力地产良性循环。

地产销售持续低迷，原因是什么？一、二线受供给拖累，三、四线需求低迷

年初以来，地产销售大幅下滑、不同能级城市均有拖累。1-2月，商品房销售同比-9.6%，延续去年下半年以来同比负增长；2月新增居民中长期贷款首次转负，也指向地产销售的低迷。高频数据显示，地产销售继续下滑，3月前3周，30大中城市的商品房成交面积同比下滑超35%，其中，一、二线城市商品房成交面积同比减少均在3成左右，三线城市拖累更大、成交面积仅为去年同期一半左右。

不同城市地产销售低迷的主因不尽相同，一二线及部分强三线城市或缘于供给受限，而弱三线和四线城市或主要受需求拖累。地产销售低迷，或不只是受购房需求影响，也与新开工偏低下商品房供给约束增强等因素有关，一、二线城市尤为明显。年初以来，一、二线城市待售面积净增转负；相较之下，部分三四线城市商品房库存较高，但受制于收入和房价预期等，居民购房能力和意愿总体偏弱。

近期出台了哪些“稳”销售措施？除需求“刺激”外，部分地区加大棚改

“因城施策”背景下，部分地区放松购房条件、降低利率等方式“刺激”需求，但效果总体尚不明显。2021年，部分地区采取放宽购房资格、公积金贷款条件等措施，但并未遏制销售下滑，例如，较早出台相关措施的岳阳、宁波等城市，地产销售增速持续回落、土地市场冷清，前2个月土地流拍率明显高于去年同期。今年初以来，部分地区下调房贷利率和降低首付比等，带来的影响后续仍需跟踪。

不同于被动“刺激”需求的措施，部分省市加大棚改投入、个别城市明确提出棚改货币化，主动“释放”需求。可比口径下，22个公布棚改目标的省市中有7个省市，今年棚改目标较去年增加；其中河南、黑龙江、吉林分别为20万套、5万套和1.9万套，同比分别增长67%、22%和20%。近期郑州明确提出，实施安置房建设、坚持以货币化安置为主。与之相配套，河南等地棚改专项债已开始发行。

棚改“2.0”时代，有何变化？因地制宜进行结构优化，助力地产良性循环

经历上一轮大规模棚改后，全国棚改总体空间或早已明显消化，今年棚改总规模可能较难出现大幅增长。截至3月27日，24个省市公布的2022年棚改目标合计163万套；可比的22个省市合计156万套、同比下降12.6%，按照2019年22省市占比85%推算，2022年全国套数或在183万套左右，低于2019年至2021年年均约240万套，大幅低于2014年至2018年每年600万套以上规模。

不同以往，棚改“2.0”更多表现为，局部地区因地制宜的适度加大棚改，促进当地住房改善和地产良性循环。上一轮大规模棚改呈现两大特征，全国各地大范围推进、货币化安置比例较高，本文称之为棚改“1.0”时代。近年来全国棚改目标虽下降，地区结构、安置方式等持续优化，已进入棚改“2.0”时代；今年也可能延续，河南等地区棚改投入的适当增加、安置方式优化等，或助力地产市场平稳。

风险提示：数据统计过程中的可能偏误或遗漏，政策效果不及预期。

（赵伟为国金证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）