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赵伟:棚改“2.0”时代

2022-03-30 13:18:55

作者:赵伟    责编:张健

二线受供给拖累,三、四线需求低迷  年初以来,地产销售大幅下滑、不同能级城市均有拖累。二线受供给拖累,三、四线需求低迷  年初以来,地产销售大幅下滑、不同能级城市均有拖累。不同城市地产销售低迷的主因不尽相同,一二线及部分强三线城市或缘于供给受限。相较之下,部分三四线城市商品房库存较高,但受制于收入和房价预期等,居民购房能力和意愿总体偏弱。除需求“刺激”外,部分地区加大棚改  “因城施策”下,部分省市出现“微调”,放宽购房资格、公积金贷款、增加补贴等。

年初以来,棚改领域出现一些“新”变化,应如何理解,可能的影响?“房住不炒”、“因城施策”下,棚改或已进入“2.0”时代,助力地产良性循环。

地产销售持续低迷,原因是什么?一、二线受供给拖累,三、四线需求低迷

年初以来,地产销售大幅下滑、不同能级城市均有拖累。1-2月,商品房销售同比-9.6%,延续去年下半年以来同比负增长;2月新增居民中长期贷款首次转负,也指向地产销售的低迷。高频数据显示,地产销售继续下滑,3月前3周,30大中城市的商品房成交面积同比下滑超35%,其中,一、二线城市商品房成交面积同比减少均在3成左右,三线城市拖累更大、成交面积仅为去年同期一半左右。

不同城市地产销售低迷的主因不尽相同,一二线及部分强三线城市或缘于供给受限,而弱三线和四线城市或主要受需求拖累。地产销售低迷,或不只是受购房需求影响,也与新开工偏低下商品房供给约束增强等因素有关,一、二线城市尤为明显。年初以来,一、二线城市待售面积净增转负;相较之下,部分三四线城市商品房库存较高,但受制于收入和房价预期等,居民购房能力和意愿总体偏弱。

近期出台了哪些“稳”销售措施?除需求“刺激”外,部分地区加大棚改

“因城施策”背景下,部分地区放松购房条件、降低利率等方式“刺激”需求,但效果总体尚不明显。2021年,部分地区采取放宽购房资格、公积金贷款条件等措施,但并未遏制销售下滑,例如,较早出台相关措施的岳阳、宁波等城市,地产销售增速持续回落、土地市场冷清,前2个月土地流拍率明显高于去年同期。今年初以来,部分地区下调房贷利率和降低首付比等,带来的影响后续仍需跟踪。

不同于被动“刺激”需求的措施,部分省市加大棚改投入、个别城市明确提出棚改货币化,主动“释放”需求。可比口径下,22个公布棚改目标的省市中有7个省市,今年棚改目标较去年增加;其中河南、黑龙江、吉林分别为20万套、5万套和1.9万套,同比分别增长67%、22%和20%。近期郑州明确提出,实施安置房建设、坚持以货币化安置为主。与之相配套,河南等地棚改专项债已开始发行。

棚改“2.0”时代,有何变化?因地制宜进行结构优化,助力地产良性循环

经历上一轮大规模棚改后,全国棚改总体空间或早已明显消化,今年棚改总规模可能较难出现大幅增长。截至3月27日,24个省市公布的2022年棚改目标合计163万套;可比的22个省市合计156万套、同比下降12.6%,按照2019年22省市占比85%推算,2022年全国套数或在183万套左右,低于2019年至2021年年均约240万套,大幅低于2014年至2018年每年600万套以上规模。

不同以往,棚改“2.0”更多表现为,局部地区因地制宜的适度加大棚改,促进当地住房改善和地产良性循环。上一轮大规模棚改呈现两大特征,全国各地大范围推进、货币化安置比例较高,本文称之为棚改“1.0”时代。近年来全国棚改目标虽下降,地区结构、安置方式等持续优化,已进入棚改“2.0”时代;今年也可能延续,河南等地区棚改投入的适当增加、安置方式优化等,或助力地产市场平稳。

风险提示:数据统计过程中的可能偏误或遗漏,政策效果不及预期。

(赵伟为国金证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事)

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