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多个热点城市增加租赁房用地供应,房租短期会降吗?

第一财经 2022-04-02 17:50:10

作者:吴斯旻    责编:刘展超

专家认为,新建租赁房对租金水平的影响需要在1-2年后,且需要房企等社会资本提前布局,对于市场租金水平产生影响的周期较长。

今年以来,多个热点城市加大租赁住房用地供应,房租高企、租房困难的问题有望得到缓解。

截至目前,全国部分地区公布了今年供地计划。从供应总量来看,多个热点一二线城市拟扩大住房供给规模,计划供应住宅用地占总体供地规模的比例超过20%,其中,广州、南京等地住宅用地占比在30%左右。

而住房供给结构的调整则延续了近两年来的思路:土地供应继续向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地成为大方向。

以北京为例,今年租赁住房用地和商品住宅用地规模(下限300公顷)持平,租赁住宅用地供应节奏明显加快;而在东莞、珠海、中山、常州等多个不在集中供地之列的城市地区,今年也单列出租赁住房用地计划,租赁用地的规模在整个住宅用地供应计划中达到了10%,甚至超过20%。

多名受访人士告诉第一财经,从长期来看,充分发挥市场机制作用,多主体、多渠道筹措保障性租赁住房,推动市场化租赁和保障性租赁协同发展,是缓解大城市住房供需矛盾,平抑租金水平的有效途径;但从短期来看,由于新增租赁用地在短期内难以形成规模化供应,稳房价和控租金并举的市场调控手段会更为见效。

土地供给向租赁住房倾斜

“经过统计,我们希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。新筹集公租房10万套,棚户区改造120万套。同时,我们还将加快推进长租房市场建设。”住建部相关负责人日前在新闻发布会上透露了今年全国租赁市场和保障房市场的发展规划。

2022年是完成“十四五”租赁计划的关键之年,40个城市计划筹建租赁住宅套数较上年翻番。据克而瑞地产预测,今年集中供地的重点城市涉租宅地供应量将会有增无减。

截至目前,在已公布2022年租赁住房供地计划的城市中,不乏有长三角、珠三角、京津冀等城市群的热点城市。第一财经梳理发现,北京、南京、常州,广州、珠海、中山、厦门等多个人口净流入、GDP水平较高的城市,今年计划供应租赁住房用地占住宅用地的比例均达到10%以上。

以广东为例,根据《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》要求,在广州、珠海、东莞、中山等发展保障性租赁住房的重点城市中,年度住宅用地供应计划中单列租赁住房用地占比原则上不低于10%。但根据今年广州、珠海、东莞、中山四地发布的年度租赁住房用地计算,供应量分别达到92.89公顷、20.82公顷、20.1公顷和23.93公顷,占比分别约为12%、10.72%、10%、11.2%,均超额完成规划目标。

新华社图

其中,北京是目前年度租赁住房供地规模、比例均较大的地区。

根据北京市的2022年度建设用地供应计划,今年的建设用地供应计划按等比例原则,安排商品住宅用地(下限)与租赁住房用地各300公顷,并在一季度将计划指标全部落实到具体地块。

截至今年一季度,北京市租赁住房用地已实现供应71公顷,涉及朝阳、海淀、丰台、大兴、经开、顺义、通州、怀柔、昌平等9区,完成全年任务的24%,较去年同期增加1倍。

北京市规划和自然资源委员会明确,此次供地计划,秉承“房住不炒”的定位,旨在加快发展租赁住房,推动建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。

如何推动“多主体供给”?北京市规划和自然资源委相关负责人日前介绍称,本次公布的项目中有近八成用地将用于建设保障性租赁住房,可有效缓解北京市住房租赁市场结构性供给不足。同时,对于解决轮候家庭需求的公租房用地,将根据实际需求应保尽保。

在保租房方面,集租房项目约115公顷,占比37%;利用存量闲置房屋及企业自有用地建设的项目约103公顷,占比34%;利用产业园区配套用地建设的项目约19公顷,占比6%;利用新增国有建设用地建设的项目约70公顷,占比23%。

不过,虽然保障性租赁住房已成为多地加快发展租赁住房的主要抓手,但各地土地供给的方式有所差异。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经,与北京等北方城市相比,广州等南方城市新建保障性租赁住房用地的规模、体量会更加受限,“竞配建”依然会是今年广州等地新增租赁供应,尤其是保障性租赁供给的一种方式。

“竞配建”即在商品住宅用地上配建租赁住房。近半年来,全国土地市场持续降温。在今年开展的首批次集中供地中,北京、福州、合肥、青岛、武汉、厦门、程度、重庆、长沙等城市,纷纷采取减少或取消含保障房、市场租赁住房地块的占比、取消“配建租赁型人才住房”等方式,以降低房企拿地门槛。

不过,在《广州市2022年建设用地供应计划》中依然提到,今年要加大商品住宅用地公开出让配建保障性租赁住房力度,继续通过限地价竞配建、竞自持、公开出让全自持用地以及利用集体建设用地、企事业单位存量土地、产业配套用地等方式,多渠道扩大保障性租赁住房供给。

李宇嘉表示,无论近期集中供地的城市“竞配建”等土拍规有无改变,对短期租赁市场供应都不会造成太大影响。原因至少有二:其一,“竞配建”比例相对有限,存量改造依然为保障性租赁住房发展的主要方式;其二,新建租赁住房入市有相对较长的时间,并且待市场稳定后,宽松性政策调整的通道或将再度收窄。

租金会降吗?

根据住房大数据联合实验室、纬房研究院发布的重点一二线城市住房租金指数,去年四季度以来,核心一二线城市租金持续回落,今年1、2月份,租金再度回升,且北京、深圳等多地租金的环比涨幅有扩大趋势。

自2020年末以来,多个重点城市已加大保障性租赁住房的筹建,且持续发展长租房市场。那么,为何市场租金水平仍难以平抑,且容易反弹呢?随着更多城市单列租赁住房用地计划,更大力度增加租赁用地供应,在未来几年,热点城市租金水平会有较大变化吗?

李宇嘉认为,由于当前大城市主要租赁需求来自于新市民和青年人。而针对于这部分群体的保障性租赁住房尚未形成规模性供应。之前一段时间,各地主要开展对重点区域的摸底调查工作,新增土地尚未形成供应,社会资本参与存量改造的方式也处于摸索期。故此,供需矛盾尚未得到显著改变。

“去年下半年以来,各大机构统计的租赁指数在下行,这在很大程度上是由于二手房价格下跌,或者说二手房供应量在大幅度增加。分散性的租赁房源供应比较多,这对于稳定租金的起到明显效果。”李宇嘉称。

贝壳研究院高级分析师黄卉对第一财经表示,相比于新增建设,存量盘活的房屋一般只需要3-6个月的改造周期就可以进行交易。这意味着,以存量盘活的方式筹集租赁房源,可以在较短的时间内增加保障性租赁房源供给,短期内对于租金的影响更为显著。

“新建租赁房对租金水平的影响需要在1-2年后,且需要房企等社会资本提前布局,对于市场租金水平产生影响的周期较长。”黄卉称。

但她同时认为,新增建设是一种非常重要的租赁住房供应方式,相比于存量盘活,其产品设计更贴合租客的需求。“很多大城市已经有新增建设的项目投入运营了,如上海、北京等。”

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