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市场频现“红盘”法拍房,南京一顶豪自降1700万才成交

第一财经 2022-05-10 16:20:40

作者:马一凡    责编:张歆晨

法拍房数量仍在大幅增长中。

法拍房数量仍在大幅增长中。

去年底,阿里法拍房网站上总标的物累计数量就达到了300万套,今年3月份这个数字变成310万套,而截至5月10日,标的物数量已经达到325.5万套。其中,破产资产标的物为9.4万套、诉讼资产标的物为296万套、涉案资产标的为2841套。

以法拍房数量最多的城市杭州为例,在今年3月份时,其阿里拍卖网站上的法拍房历史累计总数达到5.16万套,而截至5月10日已经上涨至5.34万套。但根据相关机构统计,近一年来,杭州法拍房的流拍率翻了一倍多,从8%上升到23%。

随着房地产整体市场的走淡,法拍房市场的热度再难延续。虽然豪宅法拍房价格一向坚挺,但是在江苏南京,近日一套传统顶级豪宅小区的独栋别墅,比市场价自降了1700多万元,才得以以底价成交。

而在南京和杭州,最近都有不少大热红盘房源沦为法拍房,曾经它们的主人在一号难求的市场以极低的中签率幸运摇中房子,但刚刚交付就遭遇房产被强制执行,这些业主的涉案原因包括:民间借贷纠纷、虚拟货币诈骗、非法吸收公众存款……

南京法拍房“冰火两重天”

5月9日,南京第一代顶级豪宅帝豪花园A12幢别墅,终于以低于市场价1700多万元的价格法拍成功,在此之前,这套豪宅已经两度流拍。

这套别墅位于南京钟山环陵路8号,毗邻钟山风景名胜区、中山陵景区,周边还有紫金山庄、钟山国际高尔夫别墅等南京顶级豪宅。“这一带环境是相当好,住这里的业主都是名流,非富即贵。”一名南京当地房地产从业者告诉记者。

然而这套能彰显身份和地位的大别墅,却在法拍市场一再被冷遇。今年3月,这套328平方米的豪宅首次在阿里法拍网站上开拍,市场评估价3900万元,起拍价2730万元,已经降了1170万元,结果虽有万人围观,却无一人出价,首战宣告流拍。

后来,该房源在3月又一次上架,结果依旧无人问津。

4月,这套独栋别墅再降500多万元,起拍价仅为2184万元,相较市场评估价猛降1716万元后重新挂出。终于在昨日,该法拍房底价成交了,折算下来单价仅为6.7万元/平方米。

而早在2019年,该小区曾成交过一套351平方米的别墅,单价是7.1万元/平方米。目前帝豪花园在链家网上也有套别墅在售,挂牌单价是7.7万元/平方米。

记者查阅(2021)苏0102执7031号法律文书发现,这套豪宅之所以被拍卖,原因是户主牵涉房屋买卖合同纠纷、拒绝履行付款义务,被南京市玄武区人民法院判决变卖其名下不动产。

随着房地产市场整体下行,豪宅法拍市场也变得不再景气。回想2020年及之前,法拍房被认为是避开限购、捡漏性价比住宅的最佳渠道之一,南京的豪宅也曾屡屡拍出高价。比如2020年时,位于江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华的一套独栋别墅,曾引发15960次围观,10人报名,146次出价,最终以高于起拍价164万元的价格成功拍卖。

虽然如今整体市场下行,但在南京新兴崛起的热门板块河西,豪宅成交结果仍然远超预期,新老板块呈现完全不同的市场热度。

近期,位于南京河西南板块的长江尊邸(又称葛洲坝中国府)一套建面约227.66平方米的房源,在刚刚交付之后,就被拿去法拍。相关文书显示,业主牵涉民间借贷纠纷,所以该房源被法院执行用以清偿债务。

也许是看淡近期市场,这套房起拍总价仅设为1308万元,足足比市场评估价低了559万元。该套房起拍单价约5.75万/平方米,而长江尊邸楼盘首开时的价格就达到了6.2万元/平方米。

就在5天前,这套房正式开拍,到第七轮报价时,就有人跳涨380万元出价。经过63轮竞价,该套房源以1802万的价格成交,折合单价约7.92万/平方米,竟然刷新了南京河西南板块的房价最高纪录,相比起始单价,成交价每平方米涨了2.17万元,总价涨了494万元。

“法拍房市场和商品房市场一样,目前也存在新老板块‘冰火两重天’的情况,老板块随着市场的冷淡,法拍也不再火热,但是河西南这种新兴板块,周围有最好的配套,新房依然一房难求,比如去年下半年长江尊邸的中签率仍然只有16%,自然法拍热度依然存在。”南京一位房地产中介经纪人告诉记者。

杭州“红盘”法拍房1元起拍

和南京长江尊邸那套法拍房类似,杭州也有一套顶级红盘的房源,刚交付没多久,就上架法拍了。

近日,位于奥体板块的杭州壹号院楼盘首套法拍住宅挂出,这个楼盘去年的摇号中签率只有3.3%,在杭州备受关注。

根据阿里拍卖网,即将被拍卖的房源是6幢2单元401室,建筑面积为194平方米,评估价为2316万元,起拍价为1622万元,起拍单价达到了8.36万元/平方米。

房屋户主赵某某是虚拟货币诈骗案件的涉案人,其公司曾通过虚构资质等方式与被害人发生封闭内盘交易,令被害人在不知情中与虚构币商发生法币交易,并采取相应技术手段操控比特币交易的涨跌,诱骗客户加大投入,为了怂恿员工非法占有客户资金,公司还始终实时监控客户交易,并更改了提成制度,最终让用户的投资款全部流入自己的公司账户。截至案发,该团伙非法占有被害人资金人民币5000万余元,涉及1000余名被害人被骗。

另一个曾经的“网红盘”泰禾杭州院子,在经历长达两三年的停工后,在去年11月刚交付,如今亦有房源被摆上法拍房货架。

即将开拍的这套法拍房源是联排别墅,包含地上三层、地下室两层以及两个车位,房子建筑面积为192平方米,评估价为1885万元,而起拍价仅定为1元。

根据相关法律文书,该套房的户主案涉非法吸收公共存款,涉案金额近3亿元。由于该案件为刑事案件,这套法拍房后面也跟着一个“刑”字,这类法拍房的成交率一般来说较低,因为潜在买家会比较在意严重、恶劣的案件带来的坏影响,所以通常这类房产以一元起拍的价格来带动流量、提高处置效率。

总体来说,自从去年3月杭州将法拍房纳入限购范围之后,法拍房的热度就逐渐降低。

据杭州本土房地产机构统计,从2021年3月到2022年2月,杭州八个区法拍房市场共进行了1235次住宅拍卖,比上一年同期增加了76套,然而总成交金额却比上一年同期减少了8.48亿元,共计47.18亿元。

房源数增加,总成交金额却减少,这跟成交率密切相关。对比上一年的数据,总成交套数由1072套降为952套,流拍房源从87套增加到了283套,法拍房的流拍率翻了一倍多,从8%上升到了23%。

一般豪宅的法拍更受关注,成交价格也更加坚挺,数据显示,从2021年3月到2022年2月,杭州1000万元以上豪宅的成交,基本是高于评估价或与评估价持平,而总成交价介于500万元到1000万元的改善型房源,成交占比由22%下降为18%。总体来说,只要杭州豪宅市场的低中签率依然存在,就会有潜在购房者将目光投向法拍市场寻找机会。

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