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贝壳穿越迷雾之年:瘦身、回港、走新路

第一财经 2022-05-19 10:50:14

责编:国子昂

一周前,也即赴美上市不到两年,贝壳在北京总部完成了一场低调的“云敲锣”仪式。六百多个日夜间,中国房地产市场及中概股环境发生了翻天覆地的变化,重返港交所实现双重主要上市,贝壳的选择并不令人意外。

作为房产交易服务商,贝壳去年完成了超过450万笔房屋交易,已跻身全球前三大商业平台之列。在房产经纪这一赛道上,贝壳已跻身行业头部地位,也曾因此受到资金追捧,市值超过诸多房企。

然而,在风起云涌的2022年,疫情反复突袭、国际环境波动,许多行业都在经历前所未有的艰难时刻,贝壳也是如此。国内楼市环境持续降温、国际环境存在风险,即便是房产经纪龙头贝壳,也必须主动作为、调适战略选择。

回港上市是第一步,贝壳同样在“减肥增肌、选择性瘦身”。随着房地产规模神话淡去,贝壳一方面适当调整组织架构,一方面迅速锁定居住服务市场的“第二增长曲线”,转航到追求利润及更稳健的发展。

当下,楼市环境仍在急速变化,调控效果会走向何方,还需缓慢发酵。面对不确定的市场,贝壳始终坚持确定性的战略:深耕居住服务市场、以数字化建设重构行业生态,在低温期锻造核心能力,静待行业春暖花开。

“回家”计划秘密启动

从管理层接棒、到狙击做空报告,近一年多来,围绕贝壳的突发事件频出。最近一次则是4月22日,美国证券交易委员会(SEC)基于《外国公司问责法案》,将多个中国上市公司列入预定除牌名单,贝壳便位列其中。

面对这一大环境,贝壳秘密启动了“回家”计划。据悉,早在去年8月份、贝壳IPO一周年那天,回港上市的计划便正式确立,项目内部代号“凤凰”。此后数月,贝壳经历了浑水做空事件,仍有条不紊地顺利完成交表。

5月11日,贝壳正式在港交所挂牌上市,股票代码“2423”,成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。双重主要上市在两地拥有同等的上市地位,若在其中一个上市地退市,不会影响到另个上市地的上市地位。

此外,两地上市可为投资者提供更多的交易地点选择、更灵活的交易时间,有助于引入更多的投资者,且降低了地缘政治对公司长远发展的影响。

中信证券表示,贝壳以介绍方式在联交所双重主要上市,有效化解了公司面临的不确定性,保护了存量股东利益。另外,方案不涉及新股发行,最大限度避免了摊薄,有利于公司早日进入港股通,提升流动性。

作为新居住变革的领路人,贝壳找房联合创始人、董事长兼CEO彭永东推动了其数次战略设计与落地,包括链家数字化、从直营走向开放、跑通产业互联网模式、以及如今的两地上市。贝壳发生蜕变的这十年,都有彭永东的影子。

如今的贝壳管理层,或是链家早期的核心团队,或是贝壳时代的核心团队,都经历了公司做大的过程,以及数轮行业周期的挑战,对贝壳的业务有全面深入的了解。这种合伙奋斗情谊,是贝壳发展路上更宝贵的财富。

主动“瘦身”战略聚焦

当下,楼市的下行趋势还未根本扭转。贝壳研究院数据显示,前4月全国重点62城商品住宅签约面积累计同比下降44%,较3月跌幅进一步加深5个百分点,相较疫情初期的2020年4月,累计成交量仍下跌4%。

房产交易高速增长的历史,正在逐渐结束。受此影响,房产中介行业也出现人员流失、门店关闭等现象。虽然随着近期密集救市,未来会复苏,但从地产开发商、到交易服务商,都需要顺势而为,找到新时期的生长法则。

近期,贝壳对部门人员进行调整,不同部门人员调整比例有所不同,有些非重点业务坚决裁撤,其他业务更多根据市场情况进行整合,有增加也有减少。贝壳员工透露,公司在“N+1”基础上,提供一个月左右的过渡期,年假可以正常休。

整体而言,因楼市持续降温,贝壳平台连接的前端作业经纪人减少,贝壳从后端支持方面进行了一系列调整,目的是在赋能支持前端人员的同时,提升效率降低成本,以应对行业环境的变化,穿越周期“活下去”。

与此同时,随着贝壳发展更加聚焦“一体两翼”全新战略,适配于全新战略的组织调整一直在进行,部分人员优化,可以说是伴随着经纪人在行业下行情况下的主动离开,但也有贝壳平台主动收缩的考量。

上述“一体两翼”战略,系该公司于2021年末提出,“一体”即房产经纪事业群,“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。

从创立至今,贝壳依托VR、人工智能、大数据和物联网等技术,对居住产业中的人、物、流程等核心要素进行了数字化改造升级,重塑了行业生态。

如今,在“一体两翼”战略布局下,贝壳希望再一次复制行业再造能力,进入到居住服务产业链上的其他细分垂类,从“买到房”升级到“住得好”。

更重要的是,贝壳选中的“第二条增长曲线”,拥有广阔的市场机会。灼识咨询报告称,家装家居等居住服务市场具有高增长潜力,预计到2026年规模将达到24.2万亿元。

目前,贝壳的家装业务已度过“从0到1”的过程,成功收购圣都装饰,又使其实现“从1到100”的规模化复制。截至2021年底,圣都家装已进入全国31个城市;在北京、上海等试点城市,贝壳的二手和新房交易服务赛道,可为当地家装业务贡献约30%客源。

贝壳的另一翼“普惠居住”,则肩负更多的社会责任,致力于帮助解决新市民、青年人和低收入人群的住房问题,将率先在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、苏州等租赁需求比较旺盛的七大城市布局。

今年3月,贝壳租房在成都发布面向消费者的佣金透明、租金安全、人身财产保障等保障服务;在供给侧,今年贝壳租房还将通过多元化方式提供10万间房源,而其投资运营的首个青年公寓项目已在上海徐汇区正式落地。

业内专家认为,中国房地产市场,正在经历改革开放以来最深刻的变化,以前买房是买资产,重点是升值,以后买房是买服务,重点是居住。未来的房地产市场,将更看重居住品质,包括装修、家居、物业,以及便利、诚信的中介服务。

在抵达更广阔市场的过程中,贝壳的核心竞争力之一,是其数字化建设的能力。目前,贝壳已将传统居住产业中的核心生产要素标准化、线上化、智能化,完成了对人(服务者)、物(房)、交易服务流程的数字基础设施建设。

正是基于此,今天人们在二手房交易中习以为常的真房源、VR看房、线上签约、线上资金存管和线上贷款等才成为可能。数据显示,2021年,贝壳VR看房观看量累积达到约16亿次,消费者的观看总时长达6600万小时。

可以看出,数字化是贝壳的核心标签,也是贝壳服务品质的核心竞争优势。通过打造居住产业数字化系统,贝壳得以大幅提升行业效率和服务品质——包括用户房产交易效率、体验,以及经纪人服务品质、职业化成长等。

在市场波动的情况下,贝壳的数字化建设也从未停止,2021年,贝壳研发费用达31.94亿元,同比增长28.89%。未来,贝壳将继续深化其产业数字化能力,夯实对房产交易及家装家居赛道的支持,满足人们对美好生活更广泛的需求。

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