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楼市高库存压顶!有城市空置房12年都卖不完

第一财经 2022-05-24 15:50:51 听新闻

作者:马一凡    责编:张歆晨

近日湖南省已提出要严控土地出让、降低去化周期。

自房地产行业2015年“去库存”以来,全国商品房待售面积曾连续4年下行,但如今由于房地产行情低迷,楼市又一次来到了高库存时代。

根据国家统计局数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,按人均住房建筑面积39.8平方米计算,现有待售商品房面积已足够1400万人居住。而由于各城还在大力“卖地”,我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米,足够满足9600万人的居住需求。

从数据上看,目前广西防城港市的楼市库存,足足需要12.7年才能消化完毕,而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等城市的去化周期都超过了100个月,意味着需要8~10年才能卖完现有库存。

IPG中国首席经济学家柏文喜对第一财经分析称,这一轮楼市库存上升的主要原因,是2020年以来,从市场端到资金端持续加大的调控力度,限制了购买力的入场;而经济走弱与下行预期、疫情影响以及失业率的提升,降低了人们的买房意愿,导致楼市信心严重不足,引发行业去化大幅下降。

而值得关注的是,湖南省已在近日出台新政,要求对商品住房去化周期超过24个月的市县暂停新的商品住房用地审批,希望通过减少供应的方式来降低楼市库存。

全国现有库存够1400万人居住

今年以来,全国商品房销售额持续走低,1~4月份销售3.78万亿元,同比下降近30%。

在新房“卖不动”的情况下,楼市又重回高库存时代。

根据国家统计局最新数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,相比2021年末增长了4700万平方米。其中,住宅类商品房待售面积达到2.72亿平方米,同比增长14.8%。

由此可见,尽管房地产投资低迷,今年前四个月房屋新开工面积同比下滑26%、竣工总面积下滑12%,但库存量仍在飙升。

去年8月31日,住房和城乡建设部曾公布数据,我国城镇居民人均住房建筑面积已达到39.8平方米。按照这一数据计算,现有的5.57亿平方米待售商品房面积,足够1400万人居住。

目前的楼市待售库存数据,已经达到了四年来新高。

2010年时,我国商品房待售面积不到2亿平方米,随后5年间数字迅速攀升,到2015年时达到7.19亿平方米的历史最高值,也是在那一年,全国楼市开始以各种方式“去库存”,随后商品房待售面积数据逐年下降。

根据国家统计局数据,2018年时,商品房待售面积降至5.24亿平方米,2019年进一步降至4.98亿平方米。

因此,截至4月底的5.57亿平方米,已经超越了2018年的库存量,接近2017年时的水平。

克而瑞研究中心认为,正是2020年初新冠疫情“黑天鹅”突袭,打断了楼市库存持续下行的趋势,也是从2020年开始,库存规模由降跳增,迎来了新一轮周期变换。

上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示,疫情以来这几年的新房建造量其实处于历史高位,而市场消费力却跟不上来,库存就是供应量减去销售量,如果供应越来越大而销售越来越小,库存量就上去了。

“2015~2016年时,还有开发商在创造‘地王神话’,生育率也还可以,所以大家对住房消费还有信心,但现在经济在主动调结构,正处于阵痛期,对楼市带来较大的影响,大家对于消费的信心普遍不足,在2020年下半年楼市过热以后,各地对楼市进行调控,结果市场销售额出现了断崖式下跌。”卢文曦分析称。

根据克而瑞统计的数据,全国商品房狭义库存(指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分)截至4月底已经达到了6.08亿平方米,由于市场成交低迷,全国平均去化周期已经超过两年,显著高于去年同期水平。

而商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米,若按人均39.8平方米算,已经足够9600万人居住。

广西防城港去化周期达152个月

分城市来看,不同能级城市的库存量全线上扬。

根据克而瑞统计数据,各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势,一线城市增至平均19.56个月,二线城市增至23.07个月,同比涨幅均在80%以上,而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月,库存风险直线上升,同比增幅达123%。

相比较而言,北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市,库存压力十分集中。

其中,青岛、武汉、沈阳,截至4月末的狭义库存量均超过了2000万平方米,位列库存量前三。盐城、三明狭义库存量同比增幅超过了200%,涨幅显著。

从去化周期来看,已经有26个城市超过30个月而且同比翻番,其中一半都位于华南。广西防城港去化周期高达152个月,位列第一,现有库存要消化12.7年;哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期都超过了100个月,分列第2~5名,这意味着它们仅现有楼市库存就需要8~10年才能消化完毕。

华南三四线城市是典型的前期需求严重透支区域,目前库存量大幅攀升,惠州、珠海、东莞、中山等是其中代表。中西部二线城市中,郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成交处阶段性底部,尚无复苏迹象,短期去化承压。

广义库存方面,二三线城市中,贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量遥遥领先,突破了1亿平方米;南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之,广义库存量超过8000万平方米。

克而瑞研究中心认为,尽管不少城市近期出台楼市松绑政策,但去库存效果不尽如人意。以郑州为例,4月以来,放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台,但项目平均去化率仅18%,为近五年单月次低,来访量受疫情影响较3月不升反降,4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%,楼市提振效果远不及预期。

卢文曦认为,此轮楼市去库存,无法再重复使用过去的手段。“这就好比以前感冒过,吃药好了,现在再吃同样的药,就有耐药性的问题,因此不能再用简单的、重复的方法去治疗。”

他认为,解决楼市顽疾需要“出奇招”,而且要从根本上去治疗。“三四线楼市去库存压力肯定很大,从全国一盘棋的角度看,一二线城市愿意不愿意把部分产业合理调配到三四线,从而促进三四线的产业和就业?但这牵涉到地方经济,就看如何平衡各地意愿了。”

湖南率先严控土地出让

从现有库存数据看,我国商品房广义库存量已足够满足9000多万人口居住需求,狭义库存量也足够满足千万级以上人口的居住需求。

而在过去十年,我们城镇化水平已经有大幅度提高,综合人口数据和城镇化率,城镇商品房还有多大市场?

国家统计局数据显示,2021年末,我国常住人口城镇化率为64.72%。多机构预测,到2035年中国城镇化率能够达到72%左右。按照第七次人口普查数据,全国共计有14.12亿人,也就是说,在未来13年内,城镇人口还将新增约9884万人。

换言之,我国现有商品房狭义库存量仍有充足的市场消化,而广义库存量也可用未来十多年去消化,但市场规模显然已逐步见顶。

另一方面,如果我国人均居住面积继续提升,则房地产市场还有进一步发展的空间。近期,全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌就表示,我国人均住房面积还有10平方米以上增长空间。

顾云昌认为,现在我国人均住房面积接近40平方米,通常指“建筑面积”,而发达国家则指“套内使用面积”,因此我国40平方米的建筑面积实际上等同于30平方米的套内使用面积,人均居住面积还可以有较大提升。

不过,对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市,克而瑞研究中心认为,情况并不乐观。诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等,基本都是人口净流出城市,目前商品住宅消化周期均在45个月以上,即便供应不再放量,以目前低迷的成交走势来看,中长期库存风险依旧较大。

在上一轮楼市去库存中,“棚改”等手段发挥了巨大作用。根据《人民日报》报道,“十三五”时期,全国超额完成2000万套棚改目标任务。第一财经记者统计公开数据发现,2016~2019年四年间全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。

如今随着三四线“棚改”的退潮,楼市去库存又该如何实现?

柏文喜对第一财经表示,上一轮楼市去库存较为成功,使用的方法主要是在供给侧适当控制新开工量,以及在市场侧以宽松政策提升入市意愿。不过,目前行业格局与市场态势已经发生较大变化,陷入流动性困境的民营房企对于刺激政策已经失去反应能力,以往的去库存手段放到现在很难见效。

“单靠给房企输血是不会有效果的,需要国家给买房者提供信用背书,以恢复市场信心。对于三四线城市而言,有效限制入市数量和节奏,乃至暂停土地出让、压缩供给,才能化解楼市高库存风险。”柏文喜说。

就在近日,湖南省出台新政,罕见地从土地供给端减少供应,以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。

据湖南省自然资源厅5月23日消息,近日湖南多部门联合印发的《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》提到,各市州、县市区商品房库存去化周期在13~36个月的,应严格控制新增房地产开发用地审批,其中:对商品住房去化周期超过24个月的市县,暂停新的商品住房用地审批,将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内;而对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县,暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

“要科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系,建立健全部门联动管理机制,切实降低去化周期,保证房地产投资发挥效益,防控资源浪费。”上述《通知》中称。

各地目前都寄希望于通过解绑楼市、降低利率以扩大购房需求,而湖南是率先提出要严控土地出让、降低去化周期的省份。

克而瑞研究中心认为,就广义库存而言,预期仍将高位持稳,目前有部分城市的土拍因为疫情而延期,后续疫情结束后应该会持续放量,未开工地块量还将延续稳中有增态势。若要实现库存稳中有降,首先需要一线城市率先复苏,接下来三四线城市才有轮动回稳的可能性。

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