保租房REITs正式起航，监管发文严禁变相规避房地产调控要求

不动产投资信托基金（REITs）再迎重磅文件，保障性租赁住房（下称“保租房”）REITs试点正式起航。

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（下称《通知》），加快推动保租房REITs发展。

《通知》提出，在发起主体、回收资金用途等方面构建隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

“发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。”《通知》明确称，严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。

首单已申报

去年7月《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（即958号文）发布，明确了九大试点行业，随后多个项目陆续申报发行。

据中金不完全统计，自958号文发布以来，全市场已公告招标或者启动的公募REITs项目超过50个，总规模超过800亿元，且在行业类别上基本覆盖了文件鼓励的九大试点行业，原始权益人及资产区域也逐渐覆盖全国。

从已发行的REITs项目来看，交通基础设施（高速公路）行业及园区基础设施行业的项目最为丰富，不过，作为九大试点行业之一，保租房REITs也备受期待。

今年4月，深圳市人才安居集团保障房项目上报国家发展改革委，有望成为国内首个保租房REITs试点项目。

受国际环境复杂严峻和国内疫情冲击影响，经济下行压力进一步加大，4月经济数据全面回落。进入5月以来，在“稳住经济大盘”的目标之下，推动REITs发展的重磅文件接连出台。

5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号)，要求推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。

5月27日，《通知》发布，从四个方面对保租房REITs提出具体要求，推动相关业务规范有序开展。

一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人；二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金；四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

重要试点行业

958号文鼓励试点的九大行业中，第八个即为保障性租赁住房，文件明确“包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目”。

不过，由于不同行业的项目差异较大，目前交通基础设施（高速公路）行业及园区基础设施行业的REITs试点成功案例较多，保租房REITs还在探索。

“一是由于交通基础设施项目及园区基础设施项目已发行案例更多，具有较强的可参考性，”中金公司投资银行部固定收益组联席执行负责人贾舟祺此前接受记者采访时曾表示，二是由这类项目的行业特性所决定，具体而言，交通基础设施项目业态和运营情况较为明晰，园区基础设施项目则不动产属性更强，与国外目前以不动产作为REITs有一定类似。此外，交通基础设施及园区基础设施类资产持有主体也有较强的盘活资产需求和意愿。

不过她也提出，在985号文提出的九大试点行业中，保障性租赁住房也是REITs重点发展行业之一。

事实上，《通知》对发展保租房REITs的意义做出了明确解释。一是有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；二是有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；三是有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居；四是有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。

“租赁住房作为’十四五’期间中国城镇化背景下房地产发展的重点领域，亟须REITs作为重资产的退出渠道和形成投融资闭环。”贾舟祺对记者表示，目前包括北京、上海、深圳等直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目，都在陆续探索推进REITs。

在她看来，租赁住房REITs的市场潜力很大，未来将成为中国REITs的重点领域。不过，她也提到，目前各地保障性租赁住房项目在租金收益、法律合规、财政支持、资质认定等方面情况不一，在实操推动中也存在一定难点，还需要在实践中逐步推动解决。

记者注意到，近期地方在推动REIT试点方面的动作也在加快。

比如，5月20日，深圳证监局指导深圳市投资基金同业公会举办深圳辖区基础设施REITs培训会，辖区近百家拟参与基础设施REITs试点的上市公司、拟上市企业、开展基础设施REITs相关业务的证券基金经营机构线上参会。据悉，参会人数达500余人，会上对基础设施REITs项目入库、申报流程及要求等予以进一步明确。