5家房企股价坐上“跳楼机”，开发商总市值一年蒸发8500亿

5月18日至今，不足半个月的时间内就有5家港股上市房企的股价坐上“跳楼机”，一家接一家地暴跌，情况十分罕见。

第一财经统计发现，近期股价闪崩房企中，佳源、领地、大发等内房股的市值，近一年来已经蒸发超90%。

从更宏观的层面看，全国上市房企的总市值已经连跌了5年。易居研究院与上海社科院共同发布的研究报告显示，仅去年一年，上市开发商的总市值就蒸发超8500亿元。

IPG首席经济学家柏文喜对第一财经表示，这一系列现象反映出房地产市场信心仍然极度脆弱，短期依靠市值管理的技术性措施改变不了行业基本面，也无法扭转企业的市值下跌趋势。

一日暴跌成“仙股”

在半个月内，5家在港上市房企股价狂泻，这在地产行业是前所未有的现象。

5月18日，浙江房企佳源集团的两个上市公司股价率先崩了，地产平台佳源国际（02768.HK）股价暴跌41%，物业平台佳源服务（01153.HK）开盘暴跌超70%。

佳源紧急宣布两只股停牌，积极自救，把在物业上市公司的持股果断卖给了金科，到5月27日复牌，结果佳源国际继续大跌40%，面对“跌跌不休”的走势，到5月31日午间佳源国际再度宣布停牌。不到半个月，佳源国际的股价已经从1.04港元/股降至0.35港元/股，降幅超过65%。

把时间线拉得更长一些，可以发现这只地产股已经连跌一整年了，去年5月底时佳源国际的股价约为3.6港元/股，如今股价蒸发掉90%。

紧跟着佳源暴跌的是四川房企领地集团，5月19日，领地集团地产、物业两个上市平台股价闪崩，先是领地控股(06999.HK)股价跌去84%，其后物业上市公司领悦服务(02165.HK）跌了近63%。其后领地的股价虽然涨回去一些，但是仍处于上市后的历史最低位。

去年5月，领地控股的股价一度超过7港元/股，现在只剩下0.7港元/股。

佳源和领地率先暴跌后，港股内房股并不平静。5月25日，上海本土房企大发地产（06111.HK）股价又跌去66%，次日又跌掉35%，仅七个交易日大发地产股价跌超87%。第一财经发现，去年5月底大发还有6港元左右的股价，现在只剩下0.57港元。

接下来股价暴跌的是安徽房企三巽集团（06611.HK），5月26日，三巽股价跌去35%，这家房企上市才10个月，股价已经从刚上市时的5港元/股跌到1.99港元/股。

而最近一家股价闪崩的房企是景瑞控股（01862.HK），5月30日该房企收盘跌幅接近到48%，截至记者发稿时股价为0.62港元/股。

开发商总市值大幅缩水

虽然5家房企股价在短时间内密集“跳水”不常见，但是港股内房股闪崩的场面，实际上已经屡见不鲜了。自去年下半年以来，陆续已经有新力、祥生、正荣、天誉置业等房企发生过类似状况。

行业面上看，全国上市房企的总市值已经连跌了5年，属于众多行业板块中最惨淡者之一。

根据易居房地产研究院与上海社科院市值管理研究中心近日发布的《2022中国房地产上市公司市值分析与健康发展研究报告》，仅过去一年，房地产开发类企业的总市值就蒸发掉8574亿元，同比下降21%。

从2018年开始，房企掀起拆分物业上市潮，一度十分红火，市值增长远超开发类平台，但好景也不长，根据上述报告统计，2021年物业管理类公司市值下降26%，全行业上市公司市值蒸发掉1661亿元。

报告显示，近5年中，2017年上市房企平均市值最高，平均为185亿元，此后不断下降。到2021年底，中国房地产上市公司平均市值仅为119亿元，其中民营房企虽然上市公司数量多，但市值走低趋势明显，平均市值仅剩下88亿元，央、国企虽然数量少，但平均市值较大，为350亿元。

全国商品房一年销售18万亿元，但336家房企上市公司的市值总量仅为3.99万亿元。

改变颓势需要行业基本面好转

对于房企股价接连大跌的原因，IPG首席经济学家柏文喜对第一财经表示：“去年下半年以来，楼市销售急剧下滑，行业调控措施持续放宽，却不见效果，今年一季度以来的市场走势更加惨淡，导致本已陷入困境的房地产行业雪上加霜，龙头民企接连出现违约和爆雷问题，行业信心已经极度脆弱。”

柏文喜认为，房地产上市企业整体市值不断走低，也与美联储加息、流动性回流美国有关。近期这批小房企股价闪崩，跟整个行业的趋势与现状有着必然联系，行情的惨淡和信心不足导致小企业的资金链和流动性承受更大压力。

对于暴跌原因，各家房企则有不同的说法。佳源国际已经两次公告称，其股价闪崩的原因是抵押股份遭证券公司强制平仓。但实际上这并非股价下跌的根本原因，而是其流动性风险导致的必然结果。在佳源国际股价闪崩前数日，国际评级机构穆迪就将佳源国际的公司家族评级下调至“B3”，将其高级无抵押评级下调至“Caa1”，展望调整为“负面”。总体来看，股价没有撑住的房企，都面临债务压力。

也有部分房企把股价暴跌归咎于机构恶意做空。今年2月份时正荣地产就曾针对股价大跌回应称，猜测有机构恶意做空再买入。一名长期关注港股地产股的分析师对第一财经表示，确实不排除这一可能性，因为港股有做空机制，有空头机构专门物色做空对象，攫取巨额利润，“今年3月曾有消息称，有关部门要打击恶意做空机构，结果当时内地和香港股市的房地产版块掀起过一波强势反弹潮”。

“许多房企早已无力进行市值管理，能“活下去”已经不错了。”一名千亿房企内部人士对记者表示，公司在2020年时还计划过做好市值管理，而现在负责这项工作的高管已经离职。

“当前房企要稳住市值，主要还是靠市场回暖和行业信心恢复，依靠市值管理的技术性措施，改变不了行业与板块的基本面，也改变不了企业的资金面与业绩，自然无法让企业股价获得根本性扭转。”柏文喜表示。

易居研究院也认为，房地产上市公司在资本市场上进入了低位波动时期，目前相当比例的上市公司市值降幅较大，市值能否触底恢复的关键，在于公司自身的健康发展。

亿翰智库则表示，股权增持和股权回购作为房企市值管理的手段，短期内或有效果，但是长期上作用不明显。长期来看，房企应该通过稳定经营提高企业的价值，从而达到市值提升的目的，经营状况和盈利能力才是上市房企市值的基础。