沪深交易所发布REITs扩募指引 专家解读来了→

昨天（5月31日），沪深交易所分别发布了《公募REITs新购入基础设施项目指引》，备受关注的公募REITs扩募细则出炉。所谓REITs扩募指的是REITs发起募集之后，进行再次募集资金，并将资金用于新购入资产的行为。扩募指引出炉相当于“上市公司再融资”，不仅底层资产可同步扩充，投资者也将拥有更加广阔和优质的投资标的。

由于REITs采取强制分红制度，REITs收益分配比例不低于可供分配金额的90%，使得REITs可支配的自由现金流较少，要新购入资产，就需要依赖于外部融资，扩募成为重要的融资方式之一。

北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任张峥：REITs就是一个基金，它汇集资金进行不动产的投资。REITs在发起设立的时候，通常是拿一个资产包出来，例如说一个产业园，在市场上募集资金形成REITs，买这个资产包。扩募是什么呢？就是REITs设立之后，再次募集资金，买入另一个资产（包）。

专家认为，扩募机制有利于REITs保持良好的基础设施项目投资组合，形成优质的资产池，增强基金持续运作水平，提升综合竞争力和吸引力。

明确扩募项目标准和定价要求

REITs扩募指引的出台进一步为扩募提供标准，从顶层设计上保证了公募REITs市场健康有序发展。指引的重点内容包括扩募方式、项目要求和定价等方面。

首先，《扩募指引》明确基础设施基金存续期内新购入基础设施项目的标准和要求，应与基础设施基金首次发售一致。也就是说，公募REITs扩募的基础设施项目，仍为包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

中国国际工程咨询公司研究中心副主任徐成彬：每个基础设施项目都具有鲜明的行业、地域和自身个性化特征，首发项目质量合格，并不意味着拟扩募项目质量合格。因此，所有拟扩募项目都必须高度重视投资管理合规性审查，都应符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求。

价格方面，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。而在锁定期方面，定向扩募的基金份额，自上市之日起6个月内不得转让；发售对象如果属于新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方，其认购的基金份额自上市之日起18个月内不得转让。

突出资产特性 强调规范募集资金用途

公募REITs作为资本市场改革开放的重要举措，强化信息披露是公募REITs发展关键，公募REITs的核心在于底层资产的稳定运营，将稳定的现金流分配给投资者。

因此扩募指引突出了REITs资产特性，强调规范募集资金用途，指引明确停牌时间不得超10个交易日。

中国证券投资基金业协会资产证券化专家委员会专家顾问周以升：扩募是公募REITs的一项重大的重组活动，因此必须做到公平、完整的披露。为了保护投资人利益，细则专章规定了信息披露和停复牌要求，明确了各方的信息披露义务和保密责任，严禁内幕交易。

中国国际工程咨询公司研究中心副主任徐成彬：REITs扩募应该始终坚持“双向评审”这一机制，发展改革部门重点从资产端把关项目，包括宏观政策符合性、投资管理合规性、项目可转让性、收益稳定性、回收资金用途等内容。