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曾遭传销组织炒房的防城港,如今房屋库存12年都卖不完 | 楼市地理

第一财经 2022-06-02 21:45:53

作者:马一凡    责编:张歆晨

今年以来,防城港的楼市成交量一落千丈,成为全国商品房去化周期最长的城市。

全国哪座城市的库存商品房最难去化?答案竟是一座气候类似海南的西南小城,这里不限购、首套房首付只需两成,几十万就能买到海景房,但即使不再建新房、光是卖完库存房就需要12年零7个月。

根据克而瑞发布的百城库存月报,截至5月20日,广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。同期全国三四线城市平均去化周期为28个月,防城港的数据已经超过平均额的5倍。

从地理位置看,防城港是21世纪“海上丝绸之路”的重要始发港、中国-东盟自贸区的主门户,乘着政策的东风,这座人口100多万的小城曾在2018年迎来楼市的火爆,一度就连传销人员都在组织“看房团”。

经历对传销的严厉打击以及新冠疫情后,防城港的楼市一落千丈,不仅月成交量相比高位跌了88%,房价也回到了5年前的水平。

海南限购意外催热防城港楼市

防城港市是我国大陆海岸线最西南端的起点,是中国仅有的两个沿边与沿海交汇的城市之一,南濒北部湾,西南与越南隔北仑河相望。

近年来,中国与东盟经济往来密切,2020年起东盟成为我国第一大贸易伙伴,今年一季度,中国和东盟贸易额达到1.35万亿元,同比增长8.4%。

而防城港的地理位置占尽天时地利——其陆路、水路皆可连通东南亚,还坐拥西部地区最大的亿吨海港,是中国大西南连接东盟最便捷的通道,与世界100多个国家和地区、250多个港口通商通航,东兴口岸已经是我国陆路边境第一大口岸。

特殊的地理位置,让防城港接连获得政策利好。目前,防城港市拥有国际医学开放试验区、东兴国家重点开发开放试验区、防城港边境旅游试验区等5个国家级开发开放平台,已经先行先试个人跨境贸易人民币结算、边境旅游异地办证、跨境劳务合作等多个项目。改革开放后短短几十年间,防城港许多小渔村已经换了面貌,变成了港口、工业区和新城区。

当地楼市的转折点是2018年,当时海南宣布全域限购,意外地给防城港的房地产行业打了一针“鸡血”。

海南的限购政策于2018年4月出台,大批置业顾问、炒房客、北方“候鸟”、中介如潮水般散去,他们开始把目光转向北海、防城港等沿海小城。当月,国务院批准成立广西防城港边境旅游试验区。

仅不到一个月后,一场火爆的土拍在防城港拉开帷幕,碧桂园以608万元/亩的价格拍下“地王”,起拍价140万元/亩,成交溢价率高达334%。

接着,防城港下辖的东兴也立刻举办土地推介会,当地媒体报道称“城区的土地大战已经白热化”。

根据国信房地产信息网数据,2017年时防城港土地出让面积为353万平方米,到2018年时近乎翻倍,达到689万平方米。

接下来的两年,防城港继续高位出让土地,2019年、2020年土地出让面积分别为737万平方米、604万平方米,直到2021年才降回370万平方米。这期间,宅地价格也水涨船高。

随着海南转移来的外地投资客大量进入、土地市场逐渐火爆,防城港的楼市在2018年到了“量价齐升”阶段。

新冠疫情后楼市销售大滑坡

近5年来,防城港楼市经历了大起大落。

根据当地房协数据,2018年防城港的新房销量突然同比暴涨了85%,全年销售4.85万套,销售总额达到了232亿元。

2019年的情况也不错,全年商品房销售套数3.95万套,虽然数量同比降了一点,但是商品房均价从5501元/平方米涨到了5931元/平方米,市区均价达到了6241元/平方米,同比涨幅达到11%。而优质地段较为火爆的楼盘,均价已经涨到7000-10000元/平方米。

防城港房协年底时总结称:“2019年全市完成房地产投资100亿元,同比去年上涨36%,这是我市房地产投资额首次突破百亿元大关,是我市良好发展势头的重要信号。在其他各项指标平稳波动的同时,投资额与销售均价的上涨,证明我市房地产市场发展正在实现质的飞越。”

但到了2020年,防城港的商品房销量近乎腰斩,全年只卖了2.14万套,同比下降46%;销售均价5449元/平方米,同比下降8%。

2021年全年商品房销售量继续下滑,一共卖了1.86万套,同比下降18%,全年销售金额仅剩下88亿元。

直到2022年,当地房地产业才真正领略到市场的寒意。从一月份开始,月均成交量就开始大缩水——去年月均还有1550套的量,今年1月只卖了516套,2月745套。

紧接着,“金三银四”落空,3月仅卖了377套,4月505套,5月356套,1-5月月均成交套数不足500套。

相比2018年的月均成交4041套,如今的月成交量已经跌了88%。

正是因为市场消费力的大幅下滑,才让防城港的去化周期排到了全国第一位。上海中原地产首席分析师卢文曦表示:“库存就是供应量减去销售量,如果供应越来越大而销售量越来越小,库存就上去了。”

截至5月底,当地商品房成交均价降到了4899元/平方米,也回到了5年前的水平。

传销炒房团扰乱楼市秩序

根据七普数据,防城港市常住人口近十年来增长了21%,达到104.6万人。人口增长加上政策红利不断,防城港楼市为啥迅速跌落,还成了去库存最难的代表?

首先是楼市突然过热带来的弊病——当地楼市最火热的时候,卖房与传销甚至结合在了一起,许多传销组织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销,带来房地产行业不健康发展。

根据当地警方发布的消息,2019年4月,广西防城港警方曾对一售楼部进行突查,现场抓获涉传人员350人、核心人员50人,查扣大巴车3台。

防城港警方称,传销组织大搞“一日游”“看房团”“考察团”,用涉传大巴车接人看房,利用北部湾经济开发进行胡编乱造,大肆灌输“资本运作”和“机遇财富”等传销理念,对游客进行洗脑。

此后,防城港曾多次严厉打击整治传销,开展“狂风”专项行动以及传销清零攻坚战。

除了整治传销带来的销量下滑,疫情也给当地楼市带来沉重打击。

“我的客户大部分都是北方客人,东北人最多,也有山西、山东的。”当地港口区某楼盘销售告诉第一财经,在2020年新冠疫情爆发以后,外地客户大幅减少。

当记者以北方投资客的身份向他咨询时,他依然通过对标海南来展示防城港购房的性价比:“在三亚买一套房子就要好几百万了,轻易买不起,现在我们这边一套海景房也就几十万元,首付还非常低。海南物价现在多贵呀,我们这边气候差不多,菜价便宜,海鲜超多。”

但他也承认,如今房子的行情很差,“以前来旅游的看到这里发展得好、风景秀丽,可能就会愿意买房子,现在疫情反复,游客大量减少”。

少了北方投资客,防城港只是一个人口100多万的小城,本地人基本都有自己的住房,新房需求量并不高。

今年3月,防城港将首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%,希望借此刺激新房市场,但从成交数据来看,政策并未达到效果。

卢文曦对第一财经表示,像防城港这类三四线城市若想“去库存”,无法再简单地重复使用过去的手段。

“5年前,还有开发商在创造‘地王神话’,生育率也还可以,所以大家对住房消费还有信心,而现在因信心不足致使销售额出现了断崖式下跌,需要‘出奇招’去治疗顽疾。”卢文曦认为,从根本上来说还是需要减少楼市炒作、合理发展产业、创造就业以及吸引人口。

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