长租公寓YOU+退出北京市场？董事长回应：租赁行业在过冬

近日，一则“YOU+国际青年社区”在北京苏州桥社区拖欠千万元物业等费用，遭业主出租方单方面宣布终止租赁合同”的消息在社交媒体上流传。一时间，外界对这个行业头部企业产生“跑路”的担忧。

YOU+创始人兼董事长刘洋20日晚独家回应第一财经称，北京苏州桥公寓项目系与房东和解后的撤店计划。

“目前，YOU+在全国多地的项目有盈利也有亏损。为了让企业熬过‘冬天’，拟对部分城市进行减量发展，对于扭亏无望的项目将撤店。”刘洋称，目前，公司正在研究下一步发展规划。

中国房地产数据研究院院长陈晟对第一财经分析称，在政策加码扶持长租房市场之下，重资产型租赁企业已初见供地政策等利好。而对于轻资产运营企业，其收支平衡主要依靠运营管理和获客率，这在疫情之下受到明显冲击。叠加互联网资本退潮后，融资难等问题未能得到有效解决，如何找到一条可持续发展之路仍待探索。

YOU+撤离北京？

在退出苏州桥社区项目后，YOU+国际青年社区业务在北京市场即将“清零”。

根据优家开天客（北京）企业管理咨询有限责任公司日前发布的《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》，自2020年以来，“新冠疫情”导致各行各业市场动荡，经济低迷，加之其他困难，公司在该社区经营举步为艰，累计亏损已达3500多万元。

该公开信还称，仅能做公寓的物业租金成本过高，租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入的70％以上，日积月累导致社区经营入不敷出。此外，物业性质无法用作民宿或酒店经营，困扰公司调整经营策略应对市场竞争。

企查查信息显示，优家开天客（北京）企业管理咨询有限责任公司成立于2015年3月12日，其运营方北京U家创业投资管理有限公司由广州优家投资管理有限责任公司100％持股，后者法定代表人为刘洋。

值得注意的是，优家开天客（北京）企业管理咨询有限责任公司和北京U家创业投资管理有限公司的法人代表均在今年二季度由刘洋变更为杨来侑。刘洋告诉记者，这一变更是因为YOU+目前推行的合伙人制，即让公司内部的部分高管和一些外部合作者参与进来。

“长租公寓利润很薄，一个项目的运营时间又长，如果采用远程管理，难免会存在各地项目管理不及时、不到位等问题。故而，我们在公司内容做出调整，各地的所有长租项目均有合伙人担任全权负责人和法人。”刘洋称。

截至21日，“you+国际青年社区”官网信息显示，YOU+在“全国布局”一线城市北上广深和二线城市成都、杭州、南京、苏州共经营21个租赁项目。其中，北京仅苏州桥项目，这也意味着，当该项目正式终止后，YOU+将“离席”华北地区的公寓型长租市场。

“新冠疫情以来，（苏州桥）项目一直在亏损，也不知道疫情的影响会持续多久。”刘洋称，当前，公司在华东、华南地区的部分项目均取得了相关方的租赁减免。而北京苏州桥项目与业主方多次交涉，始终未获得租金减免，这也是YOU+决定退出该项目的原因之一。

广东某住房租赁专业运营公司与YOU+现有项目运营合作。该公司这一项目负责人21日告诉第一财经，疫情以来，YOU+在广州的长租项目盈利确实收到影响，但总体保持微利。“从经营策略来看，YOU+在广州通过降价，以保障出租率，而广州当地的租赁需求比较大，所以，仍可保障疫情下的正常运营。”

另据记者了解，广州优家投资管理有限责任公司还参与了去年8月开始运营的广州首个“工改租”的保障性租赁住房项目。相关人士透露，今年3、4月份该项目出租率受疫情冲击较大，目前，已恢复到90％以上。随着毕业季临近，对于三季度该保租房项目的运营情况保持乐观。

创业系、中介系租赁企业何去何从

2019年年底开始，突如其来的疫情加速租赁行业洗牌。

在创业系租赁企业中，去年，蛋壳公寓从纽交所摘牌；今年年初，青客公寓也因连续亏损进入破产清算程序。中介系租赁企业同样面临业绩和规模扩张压力。根据贝壳找房今年4月在某项目收购时披露的自如集团业绩，2021年自如给贝壳找房贡献1.58亿元，该收入情况较上年（1.28亿元）同比增长约23.4%，但当年收入仍仅为疫情前的一半，2019年自如为贝壳的贡献收入为3.09亿元。

“疫情冲击下，不少在做物业服务运营的行业企业都在过冬。”刘洋称。

2014年，优家开天客（北京）企业管理咨询有限责任公司以450万元租赁保证金承租苏州桥社区，彼时正处于创业系、中介系租赁企业的快速扩张期，租赁行业受到资本关注，互联网热潮带动行业企业规模化布局。而YOU+则因当年取得雷军1个亿的领投一时风头无两。

但随着互联网资本投资热退潮，有业界分析人士认为，租售比过低、股权融资强化规模诉求留成为当下创业系租赁企业所面临的长尾问题。

陈晟表示，相较于国企系、城投系、开发商系等经营长租业务的企业，创业系、中介系的租赁企业大都是轻资产运营模式，发展初期就依赖于市场融资。在盈利难、行业企业暴雷、疫情冲击等多重因素下，这些公司的资金来源减少，可能导致运营管理上出现问题。

景晖智库首席经济学家胡景晖告诉第一财经，目前，市场化租赁行业企业普遍面临的困境，还和重点城市近年来租金涨幅低于企业在行业扩张期的预期有关。“全国租金水平整体增幅不大，除了疫情因素外，也和部分重点城市严控市场化租赁企业租金涨幅，大力发展保障性租赁住房，并明确对保租房的限价要求等因素有关。”

在他看来，平抑房租涨幅需要租赁市场供需相对平衡。基于此，当前，政府应继续完成财政、融资等扶持政策，尽快培养出一批专业化、规模化的租赁企业。

去年以来，中央和地方支持长租房市场规范发展的文件已相继落地生效。不过，陈晟称，这些对于市场化租赁企业的金融创新政策尚难落地。同时，这一部分轻资产运营的租赁企业市场规模占比更重，一旦产生风险问题，对市场信心会产生较大影响。

根据天风证券研报，2019 年后，住房租赁企业融资总额持续下降，2021年各渠道合计融资额降幅同比达 36.75%。其中，住房租赁专项债自 2019 年逐渐下行，且发行主体多仅限于头部房企；资产证券化产品发行频率显著下行，且逐渐由机构租赁向非市场化租赁方向转移；股权融资自 2019年逐年降低，据贝壳研究院统计，2021 年住房租赁企业仅有1笔股权融资。

“当前，轻资产运营的租赁企业通过讲故事拉融资的路径已经走不通了，探索出一条能够可持续发展的商业模式就显得尤为重要。”胡景晖建议，一方面，轻资产运营企业可以投入更大精力在分散式租赁项目上，集中式项目中重资产企业或在租赁供地等政策下更占优势；另一方面，对于创业系企业，需进一步做好全链条的品控管理和成本把控，并可尝试与大型国企加大项目合作。