楼市630大考差强人意，筑底之后走L型还是V型？

“从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。”在6月底举行的股东大会上，万科董事会主席郁亮如此描述当前的房地产市场形势。随即，6月的房企销售表现便印证了他这一判断。

6月30日，第三方市场机构克而瑞发布的销售数据显示，2022年上半年，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅高达50.3%，与前两月基本持平，整体处在市场底部。不过，细分到月度数据来看，销售亦呈修复的态势。6月单月，百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，同比跌幅为43%，较4、5月份近60%的跌幅有明显收窄。

在一些城市，政策释放出的友好已见成效，一二手房市场同时触底企稳，市场悲观情绪有所收敛。但是，城市之间和企业之间的分化却更为剧烈，有的项目摇号热销，有的项目依然门庭冷落，尤其爆雷房企所属项目，几乎被购房者无情抛弃。

市场共此凉热已成历史。房地产行业剧烈变革之下，积重难返的一批房企仍然躺在ICU中等待救援。过去，政策的每一次刺激都能拉动房地产攀登新高，如今，市场已现暖意，奇迹之光会否再度照拂这个辉煌了近20年的行业？

楼市开始收回失地

单从数据上看，房企的销售状况出现了阶段性好转。

据克而瑞统计，TOP20房企前5个月的同比销售跌幅动辄超50%，6月份则有半数房企的同比跌幅缩小至40%以内，尤其值得注意的是，有5家同比数据在6月份转正，其中滨江集团、华发股份、越秀地产同比增幅分别为28%、42%、108%。

华东房企一位内部人士向第一财经表示，2021年6月份是整个房地产行业的销售高点，集团在去年同期的高基数之下，当月同比跌幅仍较为显著，不过“环比表现比市场预期强。”

据克而瑞数据，百强房企的销售操盘金额单月业绩规模环比大幅增长61.2%，远超5月份5.6%的涨幅，连续两个月为正。

多位受访房地产业内人士向记者传达了类似的信号：“6月份市场明显好于前几月，个别项目开始热销。”

月度环比表现的趋势则更为明显地体现出近期的房企销售的变动。

这样的趋势性变化，亦可从市场布局较为广泛的头部房企身上得到印证。第一财经记者对比2022年上半年的销售数据发现，碧桂园、万科、保利三家房企的环比跌幅在2月份时约为-11%，4月跌幅扩大至-20%以上，到5月份则转跌为升，直至6月份万科、保利销售的环比增长约34%，碧桂园也增长20%以上。

房企端销售的好转，与市场层面的修复步调一致。据克而瑞数据，6月份，重点30城成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一线城市市场最具韧性，成交环比增长85%，同比跌幅收窄至17%；26个二、三线城市市场整体回稳，成交环比增长24%。

这其中，长三角地区市场更具弹性，上海购房需求回补，6月上海新盘平均去化率高达85%，“日光盘”占比近7成；苏州、南京等城市成交放量，环比涨幅超30%。

有苏州房地产业内人士向记者表示，成交确实有回暖的迹象，“6月案场成交基本上上涨了三分之一，”除了过去积压的成交集中释放之外，太湖新城等板块限价有所上涨，亦推动了成交表现。

同时，随着限售、限购等调控政策的松动，苏州二手房市场也呈企稳之势，截至6月26日，苏州二手房成交量环比增长超4成。“二手房预计可以达到去年6月份水平了。”上述苏州市场人士表示。

苏州二手房市场表现或许是全国不少城市的缩影。据贝壳研究院数据，在各大城市降首付、取消认房认贷、下调房贷利率等因城施策的背景下，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。

其中，长三角城市群中的南通、合肥等城市市场率先复苏；大湾区的深圳、东莞等城环比增长势头比较明显，在底部酝酿复苏的动力；太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。

“二手房的上涨会推动新房的上涨，一定程度上算是新房回暖的前兆。”某第三方机构房地产市场分析师向记者指出。

上述华东房企内部人士也表示，“6月主要是一二线城市的回暖明显，三四线城市还需要时间，五六线会比较难。”

尽管区域表现有所分化，不过业内对房地产行业接下来的表现仍抱有期待。“最坏应该就在二季度了。”某长期跟踪房地产行业的投行人士认为。

政策仍有发力空间

楼市的回暖，与各地密集出台的政策松绑紧密相连。可以说，2022年上半年的楼市调控政策遍地开花，“工具箱”打开的丰富程度也远超2021年。

据中指研究院监测，上半年超180省市优化调整房地产政策，政策出台频次近500次，近两个月因城施策加快，城市明显向二线城市扩围。

各地争相刺激楼市，根源在于作为国民经济的支柱产业，房地产行业稳定健康发展，具有不可忽视的重要意义。而“稳定”的题中之义，便是扭转持续大半年的市场下行颓势，为合理购房需求的释放提供空间，破除一些已不符合当下市场的政策限制。

4月29日召开的中央政治局会议，被业内视为今年楼市调控的重要分界点。在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，在此之前，楼市政策处于非热点城市小打小闹、热点城市边缘性行走的阶段。会议后，救市政策明显增加，力度也在加大。

从5月份开始，部分城市开始出台稳经济纾困措施，楼市松绑政策也密集释出。“工具箱”中的内容包括降房贷利率、降首付比例、公积金利好、放松/取消限售、放松/取消限购、购房补贴、支持多孩家庭购房、落户放松、房票、以租换购等。

5月20日央行定向降息，是今年调控的又一重要节点，全国性的市场纾困政策被祭出。因5年期LPR基准和首套房利率下降，市场情绪确实得到一定程度的提振，比如救市力度较大的郑州，一揽子调控政策出台后，市场表现立竿见影。

目前来看，楼市已局部回暖，只是离真正的全面繁荣仍存差距，尤其一些根本性的沉疴旧疾尚未找到合适的解药，比如房企资金问题仍旧严峻、企业投资开工力度不足、购房者观望情绪严重等等。

不过，在分析人士看来，目前针对房地产的政策环境依然趋严，如果市场无法有效提振，工具箱中依然有可以选择的余地。

据诸葛研究院研究报告，本轮政策虽然覆盖城市广、调控频次较为频繁，但均是在之前几轮严控基础上小幅松绑，政策门槛较之前仍处于较为严苛的阶段，如当前仍有约40个城市执行限购限售，一线城市也并未对限购政策进行调整。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平近日也发文表示，2012年～2013年和2014年～2016年期间，房贷利率下调最大幅度分别高达142bp和244bp。2022年一季度末，个人住房贷款加权平均利率出现下调，但较去年年末高点仅下调14bp。在放松限购限贷层面，仅三四线城市、个别二线等出台相关政策，并无全国层面的政策出台。

连平表示，在2021年至今的下行周期中，房地产调控的放松仍然以地方为主，全国层面仅央行下调房贷利率下限。在坚持“房住不炒”原则下，房地产政策将坚持“因城施策”，预计本轮政策放松力度将介于2014年～2015年和2018年～2019年之间。

中泰证券认为，在疫情对推盘影响逐渐消除的背景下，房地产调控政策持续宽松，将带来需求端的持续环比改善。但受制于土地市场拿地下滑、重点区域库存有限，市场复苏速度相比历史周期较慢，相较历史V型复苏的过程，本轮将呈现“弯钩”型复苏。

房企的日子依旧煎熬

市场上暖意已现，但房地产企业状态似乎并没有明显好转，资金焦虑仍旧压迫着多数公司以及从业人员。

目前，多方数据显示6月新房市场有修复迹象，5月时也有5家上市房企示范性发债，但民营房企的总体情况仍然不乐观，没钱拿地、没钱开发成了普遍现象，房企员工自然无活可干、坐等被裁。

“6月30日对地产人来说是个忐忑的日子，过去这一天要进行年中业绩盘点，而现在谁也不知道裁员会不会降临到自己身上。”王昊是上海一家老牌本土房企员工，这家房企于6月中旬对内宣布开启“630大裁员”。

王昊在地产行业已经十余年了，过去一年，虽然收入大缩水，但他庆幸自己还保有一份工作。最近房地产行业裁员潮又起，王昊总觉得自己迟早“被优化”。

苏文是另一家总部位于上海的闽系千亿房企员工，公司早就停止拿地，近期负面传言不断，“630裁员”在苏文预料之中。

最近苏文接到已经离职的前同事发来的微信：“各大房企即将进行630大裁员，仅是华东已经确定有4家房企，如果各位伙伴有赔偿问题欢迎咨询我，可接受付费委托。”苏文感叹前同事的新副业太过荒诞。

自去年下半年开始的房企资金焦渴，延续至今已近一年，这一症结已经拖累了房地产产业链的正常运转，拿地规模、施工进度、偿债计划、人力薪酬……每一个环节不同程度遭受冲击。

比如投资拿地方面，上半年试点集中供地的22城全部完成首批次供地，许多城市第二轮供地也已开启，多数土拍中民企依旧缺席，深圳、南京和苏州出现“民企零拿地”的情况。

在施工进展环节，据克而瑞统计，截至2022年一季度末，去年一二三批次出让土地的开工率分别为37%、16%及3%。去年集中供地22城合计出让2111宗地，仅有21%的项目真正动工。

作为资金密集型行业，过去房企高度依赖杠杆扩张，但举债终要偿还，在债务高峰到来之际，房企的债务兑付现状已是一地鸡毛。根据中金公司数据，今年前5月有25支境内地产债展期。而克而瑞数据显示，今年6月-7月，200家核心房企境内外债券到期规模总计达1755亿元，其中民企到期债务占比达到67%。

截至目前，公开宣告债务违约的爆雷房企接近30家，虽说他们都称要“积极自救”，但目前效果有限，绝大部分其实已经在“ICU病床”上躺平。躺平固然可以暂时不偿债，但副作用同样难以承受，其中最直接的后果便是重挫楼市消费者信心，公司销售断崖式下滑，经营现金流入几近停滞，让公司真正陷入恶性循环。

今年上半年虽然有5家示范民企境内发债，但更多急需资金的民营房企得不到类似机会，不得不去找更贵的钱来解决当下危机。比如6月24日雅居乐宣布通过夹层融资获得8.94亿港元，利息成本高达20%。

对于当下的不少民营房企而言，高息举债无异于饮鸩止渴，但如果这杯毒酒现在不喝，立刻就要渴死。更为重要的是，已经爆雷的房企，连高息举债的机会都没有了。随着市场的好转，一些房企开始通过资产处置缓慢回血，而一些债务高且资产成色有限的房企，将无法实现自我救赎。

郁亮在日前的股东大会上表示，目前中国的人口状况、人口结构、收入水平以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段，所以房企不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。

按照郁亮的说法，房地产市场已经来到了底部，但房企很难期望再来一次“V形反转”，未来的市场更可能是“L形”。去年全国商品房销售额接近18万亿，在房地产行业进入新的发展阶段之后，规模将可能维持在10万亿级别。接下来房企能做的，就是在10万亿市场里找机会，不管未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之日。