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多城二手房挂牌量激增,成都重庆破17万套,买方市场特征显著

第一财经 2022-07-05 17:33:10

作者:马一凡    责编:张歆晨

楼市宽松政策下,比购房者热情更高的是想卖房套现的房东。

“最近二手房是真的不好卖了。”投资客江敏已经将一套位于江苏南通市区的房子挂牌8个月,但中介带看越来越少。

江敏发现自家小区已经有200多套二手房在售了,几乎每一套都在降价。目前南通链家网在售二手房套数达到64590套,相比今年3月初净增2000套,仅链家挂牌二手房的去化周期就超过60个月,5年都卖不完。

二手房挂牌数量大增并不是单一现象,随着各地楼市松绑政策发布,越来越多房东把二手房摆上货架。近一个月来,链家网上重庆的二手房源增加约8000套,成都增长了1.5万套。58安居客房产研究院的数据则显示,6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量总体环比上升6.8%,上海二手房新增挂牌量涨了109%,南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量增幅也较为显著。

不过,虽然挂牌量都在上涨,城市间的分化效应明显,一线城市上海6月以来楼市迅速修复,仍然保持着“挂出一套卖一套”的节奏,大多数房子不愁买家;而二三四线城市则面临不同程度的去化难问题。

投资客“割肉”难寻买家

江敏是上海一个普通的上班族,2017年时,由于家里有一笔存款不知道如何投资,她便开始关注楼市,最终于2018年在南通主城区买下一套新商品房,当时正处于南通楼市火热的上升期,这套房子附近有学校、有规划的地铁线路,江敏入手后房价一度浮盈了80%。

2021年下半年,江敏感受到楼市变冷,再加上家里有现金流需求,她就想把这套没住过的房子卖掉变现,结果市场却越来越冷,中介经常打电话让她降降价,预期不要太高。

近期,江敏突然注意到小区挂牌量非常多:“都是没有装修、没有入住过的半毛坯房,不大的一个小区,竟然有230多套在售房。”江敏随即去打探了周边其他小区,基本上也都有一两百套在售,几乎所有的房源近期都在降价。

“有些力度大,一口气降了20万乃至50万,也有很多房源是2万、3万地降。”一直“佛系”的江敏也听进中介的劝,答应挂牌价再次降低5万。她告诉记者,相比去年同期,她所买小区的挂牌价已经低了约2000元/平方米,实际成交价降了大约4000元/平方米。

根据链家网数据,截至7月5日,南通真实在售的二手房套数达到64590套,相比今年3月初净增约2000套。

挂牌量上涨的另一面,是南通二手房去化艰难,当地的“通房e办”平台数据显示,上半年南通市区(不含通州区、海门区)存量二手住宅销售备案约6515套,月均约1083套,同比去年下跌约41%。

以南通现在的月均去化水平计算,仅链家挂牌的6万多套房的去化周期就达到60个月,即整整5年才能卖完这些存量房。贝壳南通站6月中旬数据显示,二手房源平均成交周期达到222天。

上海二手房成交依然畅旺

和南通这类三四线城市不同,上海二手房市场过去常年保持着低存量和高成交量,2021年共成交二手房27万套,月均2.25万套,基本上挂一套就能卖一套。在6月1日全面恢复正常生产、生活秩序后,上海的二手房去化还有没有那么容易?

58同城和安居客联合发布的《6月国民安居指数报告》显示,6月份上海二手房新增挂牌量涨幅领跑全国,达到了109%。

根据“小胖看房”数据,2022年1-5月,上海二手房挂牌量一直在1.5万套以下,6月突破2万套,积压了两个月的房源终于释放,截至6月底挂牌量达到2.26万套。

上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示:“其实计算6月上海二手房挂牌量的环比涨幅意义不太大,4-5月因疫情防控政策,二手房市场各业务基本停滞了,以我们的统计数据来看,6月恢复常态后,挂牌量已经回到疫情前水平。”

上海白领王玫告诉记者,她最近想置换掉市区一套二手房,然后去新房市场“打新”,向房产中介介绍房子的具体情况后,中介人员告诉她:“只要按照市场价挂牌,最快一周就能成交,不需要降价。”

上海宝山区的一名链家经纪人也印证了成交畅旺的说法,他表示,近期外中环之间板块的买卖两端需求都很旺盛,不仅挂牌量飙升,看房客也源源不断,成交率不错。

“我所在板块的新增挂牌量相比疫情前还涨了40%,想置换房子的人非常多,挂出来也不愁卖,房价甚至微涨。”该经纪人称。

结合实际成交情况,卢文曦也认为上海二手房市场目前没什么谈价空间:“基本都是按照市场价挂牌的,价格当然可以谈一下,但是不会降很多的。”

6月以来,有不少网传消息称有人抛售上海高端房产,豪宅挂牌量大增、价格走低,针对这些传闻,卢文曦表示:“根据我们的监测,豪宅挂牌量总体正常,价格也很稳定,而且个别板块价格是上调的,比如徐汇滨江和陆家嘴的优质小区。”

上海链家分析师也对记者表示,6月上海二手房挂牌量处于正常修复通道中,目前回升至疫情前水平,豪宅板块也并无异常。

多城二手房挂牌量激增

据中原地产统计,2022年上半年,各地出台楼市宽松政策已超460次,具体举措包括放松限购限售、降低交易税费、提供购房补贴、提升公积金可贷额度等。

在这些政策的刺激下,楼市终于在5月出现复苏信号。贝壳找房高级副总裁李文杰近日在一场论坛中也表示:“50城二手房成交量在5月环比上涨了14%,二手房的至暗时刻已经过去。”

然而比购房者热情更高的却是挂牌套现的房东,伴随着楼市松绑政策的发布,多城二手房挂牌量持续激增。

5月17日,杭州出台了刺激二手房成交的“5.17楼市新政”,结果挂牌量飙升,尽管二手房成交数据也有所增长,但赶不上杭州二手房的挂牌量上涨速度。

根据链家网数据,截至7月5日,杭州真实在售二手房套数为9.5万套,相比5月下旬的8.8万套,又净增了7000套。

二手房存量排名前列的重庆和成都,在链家上挂牌的二手房套数均超过17万套。其中,重庆达到17.4万套,近一个月增长约8000套;成都共计有17.1万套,近一个月增长1.5万套。

58安居客房产研究院数据显示,6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比上升6.8%,除上海的数据有大幅回升外,南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量环比上升也较为明显,南昌新增挂牌量环比涨幅达到31%,哈尔滨达23%,长春为20%,济南11%。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,一线城市表现平稳,波动性小,二线城市楼市则已现分化,例如杭州在5月针对二手房定向放松,使二手房挂牌量近两个月都出现明显增长,接下来,不同城市之间、不同板块之间的分化将表现得更为明显,但总体来说,下半年全国整体楼市成交量会明显超过上半年。

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