从无法区分到最高占66%，美智光电涉房收入打架 | IPO观察

成交持续低迷的行情，让房地产业产业链公司的收入”倚重“的对象，变成了”难言之隐“。

正在冲刺IPO的美智光电，就是这样一家公司。背靠白色家电巨头美的集团（000333.SZ），美智光电科技股份有限公司（下称“美智光电”）在中信证券（600030.SH）的保驾护航下，更新了招股文件和财务数据，再次开启冲击创业板上市的旅程。

受房地产成交低迷以及交付困难的相关消息影响，地产产业链股票近日大跌。作为对房地产存在依赖度的企业，美智光电的收入构成受房地产影响多大，也成为了交易所关注的重点问题之一。

来源于房地产公司的收入占比，美智光电在对交易所问询回复，也从2021年的“无法准确区分”，念成了今年7月8日的占比“32.06%-66.01%”。另一方面，美智光电也详细披露了跟美的置业（03990.HK）和碧桂园（02007.HK）这两家顺德知名房企的交易细节。

从无法区分到最高占比三分之二的涉房收入

据美智光电招股书介绍，该公司是一家专注于照明及智能前装产品设计、研发、生产和销售的高新技术企业。公司综合运用物联网技术、语音控制技术、照明控制技术、边缘计算技术等智能交互及智能控制技术，持续为客户提供智能、安全、便捷、舒适的照明及智能前装产品，广泛应用于住宅、酒店、商业综合体、学校、医院、交通场馆等各类场景。

美智光电的照明产品，主要包括吸顶灯、厨卫灯、浴霸、台灯、筒射灯，智能前装则主要指为用户在装修设计阶段提供的智能产品及智能综合解决方案。，其公司产品广泛应用于商业地产、教育医疗、城市交通、工业生产、文化旅游等多类场景，曾先后应用在万科、保利、新城、碧桂园等房企的多个示项目。

深交所在问询函提出，报告期内，美智广电与碧桂园、保利、万科、苏宁置业等多家大型房地产企业建立了战略合作伙伴关系，收入是否可按终端客户区分为‘来源于房地产公司或安装公司’或‘来源于终端消费者产品更新升级’，如果可以区分，该公司须按细分产品说明收入金额、占比。

2021年美智光电回复对交易时称“无法准确区分”，并称其线下销售普遍采用经销模式，除少数专供房地产企业的工程类经销商外，大多数一级经销商采购产品后，通过分销销往各类门店或地产工程项目。

不过，到了2022年7月的最新回复中，美智光电终于披露了详细的数据：房地产项目有关的收入占比超过三成。

数据显示，2019年到2021年，该公司明确可统计的销往终端房地产项目的收入占主营业务收入的比例分别为33.66%、41.15%、32.06%，可能流向房地产项目终端的收入（最大值）占主营业务收入的比例分别为69.43%、71.55%、66.01%，报告期各期流向房地产终端的收入占主营业务收入的比例的区间为33.66%-69.43%、41.15%-71.55%、32.06%-66.01%。

“报告期内，公司新增客户佛山亨荣、广东睿住，均为线下经销商，主要系2020年起公司逐步停止通过智联家居向地产客户进行销售，转为直接与终端地产客户的上游供应商签订合同；新增客户美的暖通，主要系公司自2020年9月起停止对外直接销售线控器产品，转为接受美的暖通委托并向其销售所致。”

对此，某知名私募消费行业研究员向第一财经记者表示，照明企业产品的需求一方面来自于新房装修，另一方面来自于已有住房装修的更换升级，前者受房地产市场景气程度影响较大，LED照明产品的使用寿命比传统灯泡产品要长，近日房地产成交低迷，而且部分楼盘交付困难，这对照明行业来说都是比较负面的消息。

关联交易引发关注

美智光电和美的集团之间的关联交易也引发深交所关注，两者之间有不少重叠客户，上述碧桂园和美的置业，这几家公司总部都在顺德。

报告期内，美智光电产品通过智联家居主要销往佛山亨荣、广东顺域、广东睿住三大经销商的产品，最终卖给了碧桂园（02007.HK）及美的置业（03990.HK）等房地产企业，并在与碧桂园、美的置业等原有客户保持良好合作的基础上，进一步开拓了万科、保利等房地产客户。

深交所关注到：“线下经销方面，发行人通过经销商将产品销往各类门店及地产工程项目；线下直销方面，发行人存在少量直接将产品销往终端地产客户的情形，同时2020年亦通过受托生产方式为美的暖通代工线控器产品。”

美智光电股权结构显示：美的集团直接持有美智光电50%股份，通过全资子公司美的创投间接持有公司6.7%，直接及间接合计控制公司56.7%股份，为美智光电控股股东，具有绝对控制权，何享健为美智光电实际控制人。

关于和美的集团的关系，深交所要求美智光电补充说明，是否与美的集团及其关联方共用经销渠道或直销渠道（如专卖店）。

对此，美智光电称，该公司与美的集团及其关联方存在重叠情形的主要客户包括：大型房地产商、主要面向房地产客户销售的工程经销商；京东等大型线上销售平台系境内主要电商销售渠道。美智光电解释：房地产、工程类客户因房地产项目建设、装修需要，具备广泛的采购需求。该公司与美的集团及其关联方，在自身领域均具备较强的市场竞争力，产品均能够满足房地产客户的采购需求，因此存在一定的重叠销售情形。京东等平台作为境内主要电商销售渠道，公司与美的集团及其关联方等存在线上销售模式的企业，均在相关平台进行销售。

美智光电还称，该公司与这些重叠客户的合作，均属于双方商业选择或终端用户自主选择的结果，公司独立负责业务开拓及客户维系等工作，美的集团未在该过程中提供便利及协助，美的集团亦不会干涉其销售。

另外，美智光电也披露了跟美的置业、碧桂园两家顺德知名房企的交易细节：2021年，对两家销售占营业收入的32.06%，其中何享健控制的美的控股等实体持股美的置业78.58%。

2020年较2019年，美智光电线下经销主营业务收入增加8012.78万元，同期销往碧桂园及美的置业的主营业务收入增加7736.28万元，对碧桂园及美的置业的销售收入增幅占线下经销整体增幅的96.55%，主要系2020年线下非工程渠道受新冠疫情影响较为严重所致。

销往碧桂园及美的置业的主营业务收入增长，是线下经销收入增长主要因素之一。2021年，发行人线下经销主营业务收入较2020年同期增加4831.84万元，其中对线下综合经销商的主营业务收入同比增加4708.54万元，占比为97.45%，成为2021年发行人线下经销渠道收入增长的另一主要原因。

此外，美智光电部分产品通过美的集团天猫官方旗舰店、美的集团官方商城、美的集团京东官方旗舰店进行销售。该业务模式下，消费者支付的货款由美的集团代收后打往公司账户。