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上半年楼市成交领跑全国,成都房地产市场已经见底?

第一财经 2022-07-15 08:29:04

作者:李秀中    责编:胥会云

成都上半年商品房成交量虽然下降了25%,但是上半年商品房成交规模全国最大的城市。

在5月连续出台楼市新政之后,成都房地产市场迅速回暖,商品房成交量大幅增长,同时,土地市场也在发生一些变化。

7月14日,成都2022年第二批次集中土地拍卖结束,最终成交53宗,合计2915亩,成交金额402.4亿元。成交情况基本与今年3月底首批次土拍持平,央企、国企和平台企业仍然是拿地主力,但是溢价率有所提升。

楼市迅速回暖

今年上半年,成都楼市的数据陆续出炉,在疫情冲击之下,成都楼市却在全国表现亮眼。

中指研究院数据显示,成都市商品住宅上半年累计供应901万㎡,同比增长3.8%,环比下降37.6%。成交面积为1000万㎡,同比下降25.2%,环比下降14.9%,仍是全国商品住房成交量最高的城市。

中指研究院成都分院总经理黄雪向第一财经表示,成都上半年商品房成交量虽然下降了25%,但是与全国其他城市平均下降40%-50%来说要好很多,成都是上半年商品房成交规模全国最大的城市。

不仅如此,根据成都市住建局的成交数据,2022年上半年,成都共成交二手房72373套,仅6月单月,二手房就成交了16699套,创下了2019年以来的单月成交最高记录。

黄雪表示,成都市土地供应和预售证发放控制有序,销供比基本上保持1:1。而城市人口持续增长、产业规模比较大、高校毕业生人数多且留蓉的意愿强,另外,整个四川的城镇化率低,所以吸引次级城市人口进入成都,这些因素都决定了成都的楼市有稳定的基础。

而且在5月,成都半个月两出楼市新政,政策对市场的提振效应明显。

5月16日,成都出台政策规定,近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区(青白江区除外)购房时家庭名下住房总套数计算。这一政策调整释放了近郊区县(市)人口对于中心城区的购房需求,将多年实行的限购政策开了一个口子。

5月31日,成都再出政策:二孩及以上家庭,可在现有限购套数基础上新购买1套住房;居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体,承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易,并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的,可一次性新增购买一套住房。

另外,还有其他优化的政策:公积金贷款首付比例下调10%,双职工家庭购买首套住房的最高贷款额度提高至80万。在全市范围内个人转让家庭唯一住房的,增值税由满5年免征调整为满2年免征等。

黄雪表示,“5·31政策出台之后,无论是到访量,还是新房成交量都是增长很快。6月商品住宅成交备案面积为170万㎡,环比增长17.1%。全市认购套数环比增长约34%,加之企业630冲刺,6月市场明显恢复。5·31政策确定了政策转向,精准地针对改善型需求,释放前几年抑制的需求。”

土拍市场仍显谨慎

不过,与楼市迅速起变化不一样,成都的土地市场则仍处于平稳状态。黄雪表示,在土地市场方面,成都第二批次土拍算是平稳完成,主要还是“央国平”在拿地,有溢价拿地,也流拍了两宗。

此论土拍竞买方式依然是以“限价竞买+抽签竞得”,即触发限价后以摇号抽签成交。其中,11宗地块抽签成交,8宗地块溢价成交,34宗地块底价成交。“央国平”企业拿地41宗,民企拿地12宗。

这与今年首批次土拍情况大致相同。首批次共拍卖50宗地,合计约3124亩,成交44宗,合计面积约2656亩,成交总额约393亿元。“央国平”企业是拿地主力,占了八成左右。

在此次土拍中,华润置地和成都本地国企兴城人居各拿地6宗,华润和兴城人居分别以总价87.15亿元和总面积478.72亩成为拿地总价和拿地面积冠军。

黄雪认为,相比“央国平”,民营企业现在资金承压,或者对市场还比较谨慎,需要等到市场真实回暖之后才可能积极拿地。

不过,她认为,现在可能是开发商拿地比较好的机会,因为房地价差(清水销售均价-土地限价)比较明显。华润就看准了时机拿了6块。而且在“央国平”布局的同时,出现了一些新面孔。一些此前并非房地产行业或者重心不在房地产行业的企业也加入进来,也认为当前是一个好的时机。

中指院数据显示,2022年成都首批次成交地块折算的平均房地价差为10839元/㎡,与去年首批次相比提升了6156元/㎡,与去年第三批次相比提升了1923元/㎡。二批次土拍中,“5+2”区域推出楼面均价区间为8000-17000元/㎡,房地价差均在14000元/㎡以上。

事实上,政策的优化、市场的复苏、利润空间的扩大将为开发商投资拿地创造有利条件。

根据中指院统计,此次拍卖平均溢价率5.3%,较一批次提升0.7个百分点。流拍率较今年一批次下降8.4个百分点,溢价成交地块占比较今年一批次提升0.7个百分点。这也显示了土地市场的一些积极变化。

黄雪认为,房地产市场在5月底已经整体见底,进入复苏通道,但是,现在城市分化比较严重,对于成都而言,可以说已经见底。一般来讲,房地产市场回暖先是二手房市场,再是新房,最后延伸到土地市场。目前,土地市场还比较谨慎。

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