伍戈：居民购房决策将更趋谨慎

纵观各种经济动能，居民端的修复最为迟缓。近期部分商品房“停贷”事件固然暴露出房地产市场的诸多窘境，但本质上也折射出微观家庭面临的罕见压力。本轮疫情峰值已过，居民端的收入和消费能否恢复如初？又将对后续房地产及整体经济产生怎样的反馈影响？

居民端究竟怎么了

历史来看，个人按揭贷款违约概率的提升并非简单的微观现象，而是与居民整体就业、收入等宏观经济大势紧密相连。近日全国多地居民“停贷”，同时，二季度31个大城市城镇调查失业率、16~24岁人口调查失业率均创历史新高，全国居民收入环比增幅创历史同期新低。

近三年每轮疫情峰值过后，居民的收入和就业虽都有阶段性反弹，但力度明显递减。疫情多次反复之下居民预期深度低迷，其资产负债表的长期恶化注定修复的艰难性。二季度居民收入信心指数创历史新低，储蓄意愿则创历史新高。

居民端能否修复

居民购房决策的函数正发生显著变化。疫情之前，居民收入及预期相对稳定，可支配收入年均增速保持在8%~10%左右，房贷利率等需求调控政策是影响商品房销售的主要变量。但疫情以来，房贷利率虽有下降但幅度有限，购房者考虑的不仅是利率，更重要的是疫情反复扰动下其收入及房贷还款的可持续性。

2021年中以来，几乎每轮海外疫情暴发后约一个月，变异毒株都能通过各种方式引致国内疫情的升级。近期海外新增确诊人数有所抬升，且变种病毒的传播力大幅增强，或预示我国未来防疫形势依然严峻。7月以来，我国疫情波及省市的GDP占比已自6月初20%的低位回升至近40%。

展望未来，政策层面或采取措施应对“停贷”事件，但居民购房决策将更趋谨慎。基建投资虽走强，但对居民端就业、收入等拉动作用相对有限。变异毒株的极强传播力仍将持续对居民端修复产生负向影响，年内商品房销售增速转正的时点预计推迟到四季度末。

（作者伍戈系长江证券首席经济学家，曹海巍、俞涛、高童系长江证券研究员，高世宜、牛拗、董思珩系长江证券实习研究员）

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