贝壳上半年净亏损25亿，新房业务偏好央国资房企

在房企业绩普跌、一片哀嚎之际，行业中介贝壳-W(02423.HK)也交出了一份惨淡成绩单。

贝壳最新发布数据显示，今年上半年，该公司净收入263亿元，同比下降41.3%；净亏损24.85亿元，上年同期为21.74亿元；经调整净亏损为5.92亿元，而上年同期为31.4亿元；每股亏损0.7元。不派息。

上述经调整净利润，是一项非通用会计准则财务指标，剔除了股份支付薪酬费用、收购及业务合作协议产生的无形资产摊销、长期投资、按公允价值计量的应收贷款及或有对价的公允价值变动，商誉、无形资产及其他长期资产减值等。

一直以来，贝壳偏向用经调整后的指标衡量业绩，不过在如今的行业环境下，“亏损”成为贝壳和房企都难绕过的一道关。

细细拆分开来，上半年贝壳的四大业务线交易规模都出现下滑，存量房总交易额7676亿元，同比下降42.1%；新房交易额4154亿元，同比下降50.6%；家装家居交易额15亿元，上年同期为1亿元；新兴业务及其他交易额410亿元，同比下降66.8%。

经手交易规模下降，直接影响了贝壳的各项收入。上半年，贝壳存量房业务的净收入，由2021年同期的198亿元下降41.1%至今年的117亿元；新房业务的净收入，由2021年同期的238亿元下降47.2%至今年的126亿元。

家装家居业务方面，由于贝壳2022年第二季度完成收购圣都家装，后者的财务业绩开始合并入账，上半年贝壳该项业务净收入11亿元，2021年同期则为80百万元。新兴业务方面，期内贝壳净收入10亿元，同比下降17.1%。

持续低温的楼市环境，是影响贝壳业绩的最重要因素。今年以来，受疫情反复、部分房企债务状况不佳、购房者信心不足等因素影响，新房销售数据持续回落，二手房交易也处于低位，一线城市二手房价格近月来首次出现同比下跌。

为应对市场环境的变化，贝壳在存量房业务上，治理亏损的链家门店，通过调整区域运营团队的组织结构，降低门店租金成本，降低链家的固定成本及盈亏平衡点。

倏忽万变的新房市场，也使得贝壳更倾向与优质的房企合作。据公告显示，上半年贝壳与优选开发商(如国有和央企开发商)开展总对总业务合作，提高项目的质量和易售性；为降低应收账款收款风险，还推行了开发商“预付佣”等策略。

贝壳表示，2022年第二季度，国央企和民营开发商的渠道渗透率均环比大幅上升，越来越多的国央企以及民营房企正在扩大渠道，助力提升销售业绩。

高盛发布研究报告称，受惠于与国企及优质开发商合作的策略，贝壳将应收账款收回天数由100天降至72天，为第二季带来30亿元经营现金流，在市场调整后市场份额预将恢复，而现金回流及风险管理能力将成为可持续增长的关键因素。

除了这两大传统业务，贝壳在收购圣都家装后，试图借助家居装修业务增加盈利点，通过增加家居类产品销售，提高平均合同价款和盈利。为提升经纪人积极性，贝壳搭建了业务联动规则，店东可在向装修业务导流的客户签约后五天内收到佣金。

截至2022年6月30日，贝壳在24个城市开设了136家家装家居门店。不过从收入规模看，家居装修业务目前还难扛大鼎，整体收入贡献仍然有限。

回顾上半年的业绩表现，贝壳董事长兼CEO 彭永东表示，第二季度在积极的宽松政策和有效疫情防控下，中国房地产交易市场、尤其是存量市场出现了一系列积极变化。但长期看，贝壳所处的内外部环境无疑充满挑战，不确定性持续增加，随着“一体两翼“战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。

展望2022年下半年，贝壳认为，房地产市场将逐步企稳复苏，政府政策亦偏向支持，注重满足对美好居住的需求。不过，考虑到近期房地产政策和措施的潜在影响、新冠疫情爆发的不确定性等，贝壳预计其第三季度总净收入将介于165亿元和170亿元，较2021年同期下降约6.1%至8.8%。