旭辉董事局主席称“没料到现在的行情”，上半年销售及利润均有下滑

在3月份的业绩会上，作为坚定的“看多派”，旭辉控股董事局主席林中曾判断行业已经走过了“黎明前最黑暗的时光”，而在8月30日的2022年中期业绩会上，他坦言，今天的行业格局，“其实我们在年初的时候也没预测到”。

8月30日，旭辉控股（00884.HK）发布了2022年中期业绩报告，该公司在报告期内实现收入约297.2亿元，同比减少18.3%；净利润实现约19.04亿元，同比下跌64.5%；公司股东应占核心净利润约为18.19亿元，同比下跌45.6%。而毛利率仍保持在20.7%的水平。

在销售方面，前7个月，旭辉控股累计实现销售额约792.4亿元，同比下挫约49.5%。

“旭辉在7月份完成了销售161亿，环比增长了提升近20%，实现了自5月以来连续三个月的环比的提升。”在被问及是否会实行降价策略时，旭辉集团执行总裁汝海林表示，目前更关注在手货值的去化，会根据市场情况动态调整销售目标，不会为了规模提升利润，坚持更灵活的销售策略。

在行业面临深度调整及疫情反复的大环境下，旭辉控股当前更强调现金流的安全。据披露，前7个月，旭辉累计回款现金逾850亿元，回款率超100%。

对于接下来市场走势的判断，林中仍抱有相对乐观的态度。他向第一财经表示，度过了异常炎热的七八月份，客户被延后的需求有望随着九十月份的气温恢复而有所修复。

“随着各地不断推出鼓励购房的政策，市场的恐慌期会逐步的消失，购房的需求将被逐步释放。”林中认为，经营健康的企业、供需两旺的项目将会迎来相对稳定的市场，传统的“金九银十”还会出现，环比七八月份应该有20%-30%的增长，“但成色可能不如往年的市场。”

旭辉在下半年也有较为充分的货值支撑可能来临的市场回暖。据披露，该公司共有超2000亿元货值，其中长三角、环渤海地区占比均在29%。旭辉表示，接下来将加大推盘保障销售持续回暖。

与大多数民营房企一样，旭辉在上半年实则大幅放缓了纳储的步伐，报告期内，通过公开市场招拍挂、股权收购和旧城改造等方式，新增6个新项目，分布于北京、上海、长沙、宁波等城市，旭辉应占土地出让金合计约36亿元。

除了一级市场直接拿地之外，旭辉也有意与AMC合作以推进项目并购。不过，旭辉对此有严格的要求。

“从目前来看，我们和AMC的合作主要是并购一些出险房企的项目，主要是跟旭辉有合作的项目。因为这种项目我们知根知底，对债务情况、成本造价、项目可销售的价格预测等都非常清楚。”林中表示，在对外的其他项目收购上，则要看机遇，首要的筛选条件是“要有非常合适、有吸引力的价格”，其次则债务清晰干净，再次则是各种疑难杂症问题要能得到解决。

当下，外界除了关心房企的开发主业能否平稳推进之外，着重关注的另一点就是能否如期清偿债务了。

据旭辉控股执行董事、CFO杨欣披露，截至6月末，旭辉整体的有息负债规模为1141亿元，与2021年底基本持平；其中一年内到期的有息负债合计约193.5亿元。“从现在到年底，旭辉在境内外皆没有即将到期的刚性兑付债券。”

“旭辉到目前为止没有一笔负债违约，没有一笔利息延期支付。”林中说，旭辉同步会腾出一些有限的资金在市场上回购债券，但资金量不会太多，因为企业要把钱留着去更好的发展业务。

上半年在监管层的支持下，以及年初时对发债窗口的把握，报告期内，旭辉共先后4次发债，包括一笔总规模1.5亿美元的绿债，一笔25.45亿港元的境外可转债，一笔总额为10亿元的为境内中票，以及在证监会、交易所等部门支持下成功发行的带信用保护工具的公债，总发行规模5亿元。

透过上半年的四笔融资，旭辉在报告期内合计实现新增公开市场直接融资超46亿元，是为数不多完成境内外多渠道融资的民营房企。林中表示，近期正在监管机构的支持下，筹备中债增信全额担保中票的发行。

此外，杨欣表示，“在过去半年几乎没有一家金融机构对旭辉进行抽贷，直接融资46亿，归还的直接融资有60亿，期间14亿的缺口主要是由银行资金来弥补。”

三道红线方面，旭辉保持“绿档”的水平，扣除预收账款后的资产负债率约为67.7%，现金短债比约为1.62倍，当前净负债率约为78.5%。

杨欣表示，在整个行业更加追求稳定性、现金流和利润的未来，包括旭辉在内的各家民营房企，都见过主动且循序渐进地进行一个缩表的过程。“未来的3~4年将净负债率降到50%，再用3~4年将净负债率压到30%。”