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伍戈:居民还愿买房吗

第一财经 2022-09-26 13:00:25 听新闻

作者:伍戈    责编:任绍敏

商品房销售降幅四季度开始收窄,但增速转正仍需到明年一季度。

衣食住行,皆为美好生活的向往。其中,“住”尤为突出,无论刚需还是改善性需求。去年10月以来,房贷利率已累计下行159bp,放款周期也从73天大幅缩短至25天。在贷款成本与难度都下降的背景下,近期居民购房意愿却降至6年来最低,提前还款仍在持续。

政策在顾虑什么?

近期地方财政赤字创历史新高,土地成交降幅为同期最大。但“因城施策”调整力度明显不及过往,全国平均首付比例约43%,限购城市数量占比约15%,均为历史较高水平。多地还出现放松政策的“一日游”现象,似倾向“只做不说”。此外,房贷利率已降至LPR的法定利率下限附近,总量政策空间仍有待打开。这些或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。

地产之外的因素?

与过往不同,本轮购房意愿低迷与地产之外的因素更相关。疫情管控仍有不确定性,居民收入及预期受损,传统刺激政策的效果当然会“钝化”。分省份来看,疫情管控冲击下收入下降越多的省份,商品房销售的回落幅度也越大。参照过往两年,秋冬季节疫情管控加剧的概率往往较大,其对于居民收入及购房意愿的负向影响仍可能持续。

何时回归正常均衡?

诸多风险因素也影响着居民购房意愿。当前房企整体的现金流未见好转,商票逾期的项目公司数创年内新高。据已披露中报的18家危机房企数据测算,涉及“保交楼”资金约4000多亿元,而当前已下达支持“保交楼”的政策资金仅2000多亿元。

长期而言,老龄化和城镇化决定了一国房地产的基本趋势。因城施策有望继续调整,总量性房贷利率还将下行。考虑到基数效应,商品房销售降幅四季度开始收窄,但增速转正仍需到明年一季度,土地市场和房地产投资的修复更为缓慢。

(作者伍戈系长江证券首席经济学家,曹海巍、俞涛、高童系长江证券研究员,常书杰、高世宜、牛拗系长江证券实习研究员)

第一财经获授权转载自微信公众号“伍戈经济笔记”。

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