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广西第一城南宁的两个楼市周期跌宕 | 楼市地理

第一财经 2022-10-11 18:48:18

作者:张慧敏    责编:张歆晨

截至今年8月,南宁二手房价格已经连续下跌14个月。

桂林、柳州、北海等城市或许是外地人对广西的第一印象,而广西壮族自治区首府——南宁,对不少人来说印象反而不是很深。实际上,南宁是广西人口最多,GDP最高的城市。

南宁市位于广西中南部,南面与防城港、钦州两个临海城市,以及边境城市崇左相接,距中越边境约200公里,具有近海、近边,沿江、沿线“两近两沿”的特点,是西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。

南宁又被成为“邕城”,西江支流——邕江自西向东流经市区。地处北回归线南侧的南宁属于典型的亚热带季风气候,降水充沛,长夏短冬,四季常青,素有“中国绿城”之称。

南宁还是北部湾经济区中心城市,是一年一度的中国——东盟博览会的永久举办地。数据显示,2021年,南宁市的GDP为5120.9亿元,在广西各市中,其GDP水平排名第一。

与此同时,南宁市也是广西各市中常住人口数量最多的城市。数据显示,2021年,南宁市常住人口为883万人,较第二名玉林市的582万人足足多了301万人。近十年来,南宁市常住人口的增长速度明显加快,2001年——2011年南宁市常住人口增长了70万人,2011年——2021年增长了193万人。另外,南宁市的常住人口比户籍人口多82万人,可以看出,南宁市对外市人口具有一定的吸附能力。

人口增长带动南宁楼市经历了十几年的繁荣,如同许多省会城市一样,在潮起潮落之后,这个曾经热闹异常的楼市,亦走上了一条回归之路。

两个小高峰

2007年是南宁楼市第一个高峰期的起点。克而瑞(广西)调研数据显示,2007年南宁新建商品住宅的销售面积接近600万平方米,创15年来新高。

2009年,在在4万亿政策刺激下,南宁楼市再次量价齐升,这一年,来自外地的“炒房客”蠢蠢欲动。

据广西新闻网当时报道,2009年南宁新建商品房销售面积855.53万平,同比增长84.8%,销售套数85359套,同比增长72.29%。商品房成交量突破2007年同期的历史最高水平。当年,南宁新建商品住房成交均价4656.02元/平(含经济适用房),同比增长22.03%。从成交房源购房者群体来看,南宁本市的购房者占63.44%,外地购房者占36.56%,外地购房者的比例增加了一成左右。

2009年,南宁出让的土地规模和地价也大幅上升。住宅国有土地使用权招拍挂出让合计1380.79亩,同比增长110.52%;成交总价58.73亿元,同比增长432.37%;平均楼面地价每平方米为2041.30元,同比增长147.12%。

当年12月,经过多轮争夺,华发股份以总价24.7亿元拿下位于南宁市英华路南面一占地278.97亩的地块,楼面价5400元/平左右,成为当年南宁楼面地价和总价的“地王”。2010年3月,南宁市金浦路地块以15.9亿元出让,楼面价1.1万元/平左右,刷新当时南宁的楼面地价。

2010年开始,无论是全国还是南宁,楼市政策频出,迎来严厉调控。2011年,南宁出台限购政策,拥有两套及以上的南宁市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非南宁市户籍居民家庭、无法提供在南宁市内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,在南宁不能购买住房。

第一轮限购一直延续至2014年4月末,彼时,楼市低迷,南宁最初对北部湾城市居民限购松绑,当年9月末,南宁宣布全面取消限购令,外地人在南宁买房均不限购。2014年南宁市新建商品住房全年成交均价6828元/平方米。

限购取消之后的2016年至2019年,是南宁楼市第二个高速增长周期。

2016年,南宁楼市成交量再次突破新高。南宁市住房保障和房产管理局数据显示,南宁全市新建商品房成交面积1443.42万平方米,同比增长29.28%;成交套数155657套,同比增长35.41%,其中住房成交面积1256.29万平方米,同比增长28.12%;成交套数118496套,同比增长26.55%。

此后几年,南宁新建商品住房的成交量稳步上升,直到2020年,在疫情等因素影响下,投资客离场,南宁楼市步入下行周期。克而瑞数据显示,2020年,南宁市商品住宅成交成交面积955万平,同比降幅17%。

克而瑞地产研究院在2021年的南宁市场调查报告中指出,2016-2019年南宁楼市成交量价高速增长,主要是由于五象新区规划利好、广西地级市高铁通车等因素拉动沿线城市投资客纷纷涌入南宁,同时刺激本地刚需改善释放。

库存攀高

在走完两个小高峰之后,南宁楼市自2021年开始步入下行通道。

国家统计局数据显示,自2021年7月开始,南宁市的二手房价格开始下跌,截至今年8月,南宁二手房价格已经连续下跌14个月。安居客数据显示,9月,南宁的二手房均价为1.1万元/平,已经较2021年7月的高点1.16万元/平下跌5.17%。跌回2019年的水平。

刚刚过去的国庆假期,南宁市的销售情况似乎也不理想。当地的房产中介对第一财经表示,国庆七天,南宁市贝壳平台的住宅成交量仅100套左右,而往年的成交量是这个数据的三倍。

另外,南宁楼市的库存去化周期也比较高。克而瑞统计的数据显示,截至2022年9月末,南宁市的新建商品住宅的库存为805万平,消化周期为25.6个月。

楼市去化困难,此前南宁购房需要额外缴纳的几万甚至几十万的“外收”也随之消失。“外收”指的是,在限价的情况下,开发商只能根据房管局的备案价卖房,若备案价没有达到开发商预期的利润价时,就会收取一笔合同外的款项,不然就不能签订购房合同,在此前楼市销售较好的时候,“外收”几乎是南宁楼市人尽皆知的秘密,人民网领导留言板上就有不少购房者关于“外收”的投诉。

南宁市的一名房产中介对第一财经表示,现在南宁市的开发商基本上没有收“外收”了,毕竟开发商的销售情况并不好。

相反,当前南宁楼市充满降价促销的气氛。据邕有家不完全统计,“金九银十”期间,南宁市超过45个楼盘释放优惠信息,包括0首付、一口价特惠房、送车位、送物业费、送家装礼包等政策。

当前,南宁楼市已经不限购,在此基础上,今年3月,南宁市区对购买第二套普通商品住房的商贷最低首付比例由40%降至30%。

4月,南宁市住建局发布购房契税补贴政策,在今年3月25日——6月30日期间,在南宁市区(不含武鸣区)购房的教职工、相关留邕人才、市民可申请不同程度的契税补贴。

9月21日,南宁公积金管理中心发布《南宁住房公积金管理委员会关于实施多子女家庭使用住房公积金支持政策的通知(代拟稿)》(下称《代拟稿》),向社会公众公开征求意见。根据《代拟稿》,生育二孩的家庭购买自住住房,住房公积金贷款最高额度在现行南宁住房公积金贷款政策规定的基础上提高10万元;生育三孩的家庭,提高20万元。

南宁市此前发布的通知显示,自今年5月1日起,首套住房公积金贷款最高额度为80万元,第二套为70万元。也就是说,按照《代拟稿》,生育二孩的家庭购买自住住房,住房公积金贷款最高额度可提升为90万元;三孩家庭可提升为100万元。很明显,公积金贷款利率比房贷利率低,若《拟定稿》通过,将减小多子女家庭购房的经济压力,促进更多的购房需求入市。

9月末,南宁市启动金秋住房团购活动,面向南宁市各机关单位(含驻邕部队)、事业单位、国有企业推出首批约2000套住宅,以满足购房者刚性和改善性住房需求,助力项目纾困,提振房地产市场信心。

据悉,团购房源可在现有优惠的基础上享受1—10个百分点的专属优惠,同时统一给予40%的购房契税补贴,购房者还可自主选择利率较低的按揭贷款银行,本次团购活动项目交易价格保价3个月,购房交易资金100%纳入资金监管账户,并承诺逾期6个月仍无法交房可无理由办理退房退款。

多项楼市松绑政策下,南宁市的新房市场成交量增长明显。克而瑞数据显示,9月,南宁市新建商品住宅成交42万平,环比增长60%。同比增长22%。不过,把时间拉长,今年前9个月,南宁市新建商品住宅的成交量为281万平,同比下滑40%。

南宁市本地一位房产经纪向第一财经表示,当前南宁楼市处于下行阶段,若想投资,需慎重考虑。

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