港资瑞安拿下上海平凉旧改项目，房地联动价达21万/平方米

因房地联动价超过20万/平方米而广受关注的杨浦区一宗地块，如今花落港资开发商瑞安房地产。

10月25日，深耕上海市场的瑞安房地产（00272.HK）公告称，经上海市杨浦区规划和自然资源局网站公示，一家由瑞安房地产控股的合资公司，被确定为杨浦区平凉社区03B3-01地块遴选阶段的实施主体，并参与其后续该地块土地使用权出让及发展。

公告显示，瑞安房地产在上述合资公司中持股60%，杨浦国资委旗下的上海杨树浦置业持股40%。

根据此前的答疑纪要，该地块的房地联动价高达21万元/平方米，超过了长宁区西郊别墅地块16.3万元/平方米的联动价，亦超过了瑞安在黄浦区核心地段开发的豪宅项目翠湖五集16.5万元/平方米的均价。

有分析指出，杨浦区平凉地块的容积率为1.4，且没有中小套型、套数下限的要求，未来可以推出低密度的联排、叠拼类产品，有较大的利润空间。

不过，想摘获该宗地块难度不小。首先，地块本身的开发较为复杂。根据地块的规划建设要求，这宗地块规划用地面积约1.7万平方米，地上计容建面约为2.38万平方米，其中包含约0.52万平方米的历史建筑，比较有特色的过街楼和门牌坊等历史要素需予以保留、更新，还有不少于建面5%的公租房的要求等。

该地块对申请人也提出了诸多要求，包括2021年度总资产规模不小于1000亿元、净负债率不大于60%；同时，申请人还需要近3年在上海风貌区、风貌街坊内涉及历史建筑保护项目的建筑面积，以及其它保护、修缮、改建的历史建筑的建筑面积，总计不少于5万平方米等条件。

另外，该地块底价为23.76亿元。根据此前的答疑纪要，该地块后续将采用协议出让的方式，相关结果公示后即可签订土地出让合同，自签订出让合同之日起5个工作日内，支付土地总价款的50%，90个自然日内支付土地总价款的50%。

此番拿下该项目的瑞安房地产是上海旧改的首批参与者，自1996年以来，开发了包括瑞虹新城、新天地、蟠龙天地等在内的多个城市更新项目。

上海也是瑞安房地产的业绩支柱。2022年上半年，瑞安房地产共实现合约销售额约187.15亿元，而这主要来自于上海瑞虹新城的7号地块和瑞虹新城167A的地块。据瑞安房地产有限公司行政总裁王颖介绍，上半年瑞虹新城167A项目是上海疫情后中心城区第一个销售的项目，共609套单元，开盘当天售罄，“为公司贡献了103亿的销售额”。

其中，位于黄浦区的太平桥项目是瑞安房地产在上海的首个旧改项目，购物中心新天地、豪宅翠湖天地均位于此。目前，该项目仍在持续开发中。据瑞安房地产披露，该项目的第123、第124及第132号地块将打造成为太平洋新天地商业中心，包括三幢甲级办公楼和步行街风格的商场，办公楼将于2023年至2024年间分阶段落成，购物中心则计划于2024年交付。

瑞安房地产对杨浦区也不陌生，先后开发有两个项目，分别为上海创智天地与INNO创智。其中，创智天地于2003年启动建设，涵盖办公、零售等业态，是国内首个知识型社区项目。2017年，瑞安房地产将创智天地项目49%的股权以超29亿元出售变现。