“中国商贸之城”十年楼市变迁：解码临沂的活力与韧性丨楼市地理

在山东省东南地区近黄海之处，有一座人口超一千万、历史文化悠久的都市——临沂。这里是“三圣故里”、东夷文化的发源地，还有中国市场名城、中国物流之都、中国书法名城、中国温泉之城、中国食品之都等诸多美称。

最广为流传的标签，则是那句“南有义乌、北有临沂”，寥寥数语便勾勒出临沂商贸物流业的发展格局。在这里，“只有想不到，没有买不到”，商贸物流业的发达不仅给予了这座城市蓬勃活力，也为其他产业发展提供了源源活水。

作为城市风貌的底层基因，临沂房地产市场在过去十年间逐渐成熟，“美好人居”逐渐成为现实。碧桂园等头部房企的入驻，为这座城市带来了更普适宜居的产品，并带动了整个市场向现代化方向演进，“品质居住时代”悄然来临。

自去年以来的市场调整潮中，临沂楼市保持住了难得的韧性与活力。得益于地方政府适度积极的政策支持，国庆期间当地多个楼盘实现热销，购房者入市心态回暖但不乏理性，房企也对后续政策支持、市场走势抱有期待与信心。

业内研究机构表示，在中国286个城市房地产投资前景排行榜中，山东临沂等城市前景较好，主要因其人口规模较大、自身经济发展较好、产业转型较为成功，自身内生购房需求、流动人口等潜在置业需求，都将为楼市发展提供稳定支撑。

文化与活力之城

苍苍微曙霭高台，几树桃花昨夜开。据《沂州志》记载，在州治后东北，上有平野亭......晨中初晓，曙光甫开，赏心悦目。旖旎无限的风光，让明代诗人不禁发出“此际登临观下境，满城春色拥蓬莱”的感慨。

上述“平野晓霁”之词，描述的是古临沂景象一角。经历时代沧桑变化，曾经的“沂州八景”有些已不复存在，苍山叠翠、平野晓霁、神峰积雪成为文献上的记忆。但是，临沂这座城市却在丰厚的历史积淀下，焕发出新的生机。

从春秋时建启阳城、秦时属琅琊郡，到上世纪九十年代国务院批准改设地级市，临沂在过去三千年间不断蝶变新生，一代代杰出人物在此诞生，他们中既有影响中国历史进程的思想家、政治家、军事家，又有独领风骚的文人墨客、能工巧匠。

宗圣曾子、智圣诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿等都出生或生活在这里，孔子72贤徒中有13人生长在临沂，《孙子兵法》、《孙膑兵法》竹简也出土于临沂。丰厚的文化故影，在今天的临沂仍可见踪迹，多个文化艺术中心，构成当代临沂人的精神图谱。

穿越历史长河，改革开放以来的临沂，同样抓住了时代机遇，2000年与全国同步基本实现小康，近两年逐步实现“由大到强、由美到富、由新到精”的转变，全市经济运行稳中向好、进中提质，各大传统与新兴产业也各放异彩、稳步发展。

中国商贸之城，是临沂经济最亮眼的标签。数据显示，临沂商城核心区面积31平方公里，现有专业批发市场123家，经营户10.2万家，商品涵盖27大类6万个品种，辐射全国30多个省、市、自治区，远销120多个国家和地区，日客流量30万人次。

实际上，早在春秋战国时期，临沂便出现了商品批发等早期贸易行为；到清末民初，临沂城内商贸繁荣，各地商贾纷至沓来，城内更是有钱庄百余家。改革开放以来，临沂依次出现了小地摊、大棚底、专业批发市场、现代商贸物流城、商城国际化等五代市场，并逐渐演变为今天蓬勃发展的现代化商贸格局。

市场的繁荣，带动了当地物流业发展。临沂现有物流园区23处、配载线路2000多条，覆盖全国所有县级以上城市，通达全国几乎所有港口和口岸，日均发送货物20多万吨，成本比全国平均水平低20%～30%，被中国交通运输协会授予“物流之都”的称号。

在许多当地人士看来，上述支柱产业的发展，让临沂拥有了两个核心特质：韧性与活力。即便在经济周期调整之际，临沂仍然能保持发展弹性，在产业与人口支撑下，受各类危机事件影响较小，地方政府应对措施也更多、更灵活一些。

品牌房企争相入驻

过去十年间，临沂在经济上实现了转型与突破，房地产市场也逐渐发展成熟，不仅房价地价随城市发展水涨船高，许多品牌房企也争相入驻，见证了这座城市的焕新升级。

据当地地产人士回忆，早在2007年时，临沂老城区沿河一项目开盘，均价刚超三千元，那是城区的核心位置。2008年受经济危机影响市场出现小波动，不过2009年便逐渐回暖，但大多数时间都不温不火，13年到16年间房价一直处于数千元档位。

随着碧桂园、万科、中南置地等品牌房企入驻，临沂当地的市场开始发生了变化。

在市场尤为火热的2017年，碧桂园首入临沂，并在此后逐渐加大投资力度。2018年，碧桂园现鲁南区域成立，当时该区域包括三个地级市：临沂、枣庄、日照，区域总部被设在临沂，如今该区域经战略调整后包括临沂、潍坊、日照、枣庄四个城市。

谈起为何区域总部设在临沂，碧桂园鲁南区域副总裁徐新晖表示，临沂地理位置较好，位于中国华东地区、山东东南部、黄海西岸以及长三角经济圈和环渤海经济圈的结合点，既有滨水特色，也是现代商贸物流中心，被称为商贸名城和物流之都。

此外，临沂土地面积大、人口基数大、GDP排在山东前五、营商环境好，同时历史底蕴深厚基于这种考量，碧桂园把鲁南区域总部放在临沂。

随着碧桂园等品牌房企入驻深耕，临沂房地产市场也加速进入上行通道。克而瑞数据显示，2017年起临沂地价逐年攀升，至2020年涉宅用地平均成交楼板价较2017年翻倍。2020年更是历年宅地成交最高峰，市三区年成交宅地68宗，共计311万平方米。

政府重点规划发展的北城新区尤为亮眼，“两限一竞”土拍新规出台后，碧桂园以总价24.54亿元、7.5亿元配套费竞得北城一期宅地；本地房企房源、阜丰联合以14.59亿元、4.6亿元配套费竞得北城二期宅地；中南溢价54%、2.6亿元配套费竞得北城二期宅地，折合成交楼板价10162元/平方米。

与此同时，当地新房市场量价齐增。据临沂统计局数据，2021年上半年，临沂核心板块二手房成交价格突破2万元/平方米，具有优质学区和成熟配套的北部新城一期二手房成交价格快速上扬，有小区甚至涨至成交价2.04万元/平方米。

碧桂园拿下的上述地块，系如今的云顶项目所在地。徐新晖表示，云顶项目位于临沂北城的核心位置，项目两边是城市主干道，附近有许多商业综合体，离市政、公园等都比较近，可以说是临沂最核心的地块。

此后，碧桂园又相继开发了多个项目，2018年至今累计获取项目11个。从整个临沂的销售指标看，直到去年市场高峰，碧桂园在当地市占率能排到第一。其中，云顶项目开盘即热销，不仅获得业内和购房者的认可，也培养了一大批管理人员。

回望这五年，自碧桂园扎根临沂后，越来越多的房企来到此地，看好临沂的发展。徐新晖称，临沂这座城市比较开放，城市规划具有前瞻性，沂河两岸不亚于杭州的钱塘江；当地老百姓心地善良、做生意的人多、城市有活力，同时吸纳周边县城人口的能力比较强。碧桂园进入临沂，享受了当地的营商环境红利、以及城市发展的包容与活力，可以说恰到好处。

与城市共生共荣

不可忽视的是，自2021年下半年以来，房地产市场步入新一轮调整周期，许多热点城市楼市温度下降，临沂市场也进入理性发展阶段。中指研究院数据显示，2022年1～8月份，临沂房企TOP10合计销售金额为192.3亿元，同比有所下降。

在碧桂园鲁南区域云顶项目总经理代夫川看来，整个房地产市场环境对临沂有一定影响，但没有其他城市影响那么大，项目每个月成交量还是比较稳定，国庆期间销售较为亮眼。企业也会和政府沟通，促成一些积极政策的出台，整个市场在政府调控下比较稳定。

譬如，9月29日，临沂市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，包括个人首次购买新建商品住房、人才住房政策、调整公积金贷款额度等多项措施。

此外，当地还筹办了2022年秋季房产交易展示会，鼓励参展企业开展购房让利、馈赠等活动，凡是房展会购房并在规定时间内办理网签的，在开发商自行优惠范围内，官方补贴五万、开发商再优惠五万；办理不动产证补贴契税的80%。

代夫川认为，虽然临沂人口基数比较大，但城镇化进程目前仅50%左右，跟二线城市依然存在差距，因此还存在人口红利，改善和刚需需求都比较充沛。从客户群体看，当地做批发、物流生意的人多，很多人来此投资创业，构成了市场上主要的改善客户群体。

随着沂河新区的规划建设落地，当地的基础设施如医疗、教育、交通配套也日渐完善，政府接受企业及民众的“向上管理”，在“口袋公园”等人居环境打造上逐步完善，对购房者形成了较大的吸引力，尤其是追求居住改善的“多孩家庭”。

从根本上来看，房地产是一座城市面貌的基底，房企的发展受惠于城市产业、人口、政策的红利，也反过来对城市人居升级做出贡献，可谓共生共荣的关系。

比如，临沂商贸和物流产业发达，很多货物经此中转降低成本，在此走南转北的人多，城市活力非常充分，这为企业拿地投资、产品打造提供了支撑和方向。碧桂园在临沂拿地时，便会考虑到与产业相关的人群特点，针对性地打造刚需或改善产品。

作为一家全国性头部房企，碧桂园的操盘能力、产品打造能力，也助推了当地房地产市场升级。比如每月举行的“业主见面会”、企业微信“蜂巢行动”、工程质量第三方巡检、打造项目产品力等动作，对当地美好人居的实现起到了助力作用。

而房企深耕发展后，也会将自身其他产业进行落地，助力城市多元发展。今年，广东皓耘科技有限公司与山东临沭县人民政府现代农业高端智能装备项目签约仪式在临沂举行，项目总投资50亿元，可年产100～500马力拖拉机10000台，年产值160亿元。

徐新晖表示，临沂的农业、机械制造业比较发达，可以说是山东的粮仓基地。而碧桂园不仅有地产业务，还有建筑机器人、现代农业等多元化业务，现代农业板块做得比较成熟。将先进的农业机器人引入临沂，与当地基础条件及需求相契合，也能助力公司真正深耕临沂。

长远来看，临沂的房地产市场依然充满韧性。按照当地政府规划，力争到“十四五”末，全市城镇化率要达到62%以上，主城区建成区面积达到400平方公里，成为鲁南苏北区域中心城市、区域性消费中心城市和重要的旅游目的地城市。

徐新晖认为，临沂虽然是地级市，但是它的发展规模具备了一脚踩在二线城市、一脚在三线城市的水平，目前各地在积极出台政策，在“房住不炒”大框架下，有望迎来地产调整之后的回暖趋势。中长期来看，疫情防控走向、居民消费能力的持续性、地缘政治潜在风险等因素，都会影响地产的发展方向。