三部门联合发文，房地产预售资金“卡脖子”问题有望缓解

把房企流动资金卡在项目上的预售资金监管终于迎来利好。

11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

具体来看，根据《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定，房企须开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。

在监管账户内资金达到住建部门规定的监管额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，但保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

同时，监管额度内资金拨付使用时，预售资金监管账户开立行应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行，出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金×保函置换预售监管资金的比例），保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。

值得一提的是，《通知》表示，对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。

《通知》也明确，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

亿翰智库指出，该项政策的背景是2021年下半年以来预售资金监管全面从严和规范化，这给企业流动性带来了巨大压力。自2021年下半年以来，预售资金监管成为行业风险演化的一个重要变量，政策从过度收紧、适度放宽再到规范化监管，对于企业而言销售回款的可动用程度都大打折扣，这也成为企业的流动性压力的重要来源之一。

事实上，在2022年上半年的各地方的预售资金监管政策放松中，已经出现了允许企业使用商业保函替换不同程度监管额度的规定。“不过此次是从全国层面，是从金融机构层面出发，政策力度和覆盖面要明显高于此前。”亿翰智库表示。

一位长期跟踪地产板块的固收分析师认为，“这次通知的目的是为了解决各地方政府内房企项目超额预售资金监管的问题。”

该固收分析师表示，该通知能鼓励商业银行为部分房企项目出具保函提供基础，为房企释放部分预售款资金监管资金，给予清晰界线，虽然列明优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等，仍然有助房企在项目上的资金运用空间，相信将利好房企流动性支持和资金调配。

某华东房企内部人士保持着谨慎乐观的态度。“这肯定是利好消息，利于缓解房企的流动性压力。”该房企人士认为，“但关键还是看如何界定‘优质房企’。”

“其实类似的操作以前也存在，但2021年下半年后就停止了。如今该通知正式发出，银行会从一些有信心的项目先做试点，一步步推进。其中央国企、或者万科、龙湖等企业有希望受惠于此。”上述固收分析师也坦言，“但这些主要都是项目层面的资金运营，还是比较难到集团层面上。”

信达证券房地产首席分析师江宇辉则提及，该政策仍是集中在未出险、“还在坚持”的企业层面上，同时预售资金监管对于企业来说，所涉及的不仅是销售拿不到回款的问题，还可能会对推盘形成压力。他表示，新推盘需要进行备案，一旦备案就意味着形成了相应的预售资金监管额度，在当前并不看好的市场环境下，楼卖得不好，被监管的资金反而变得更多。

“如果允许以保函的形式替代部分资金，对房企来说，也就意味着可以多推一些项目，在供给端能放出更多的量来，可能会对销售形成一些帮助。”江宇辉认为。