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美国10月成屋销量九连降,创最长连跌纪录,官方警告房价或跌20%

第一财经 2022-11-19 11:36:14

作者:李爱琳    责编:冯迪凡

达拉斯联储经济学家预计,在悲观情形下,房价将下滑15%~20%,个人消费支出或下降0.5%~0.7%。

由于今年利率不断上行,房贷压力剧增,更多美国购房者进入观望阶段。

当地时间18日,美国房地产经纪人协会(NAR)公布的最新数据显示,10月成屋销售总数年化录得443万户,如果忽略疫情初期的异常值,该指标创2011年12月以来的新低。上月成屋销售总数同比降幅达28.4%,环比下降5.9%,为连续第九个月下滑,创有史以来最长连跌纪录,连跌周期甚至已超过2008年次贷危机时期,凸显利率飙升对美国楼市的沉重打击。

库存依旧紧张,市场表现分化

尽管销售放缓,库存仍然较紧张。NAR报告显示,截至10月底,全美待售成屋为122万套,较去年同期下降0.8%,环比减少0.8%。按照目前的销售速度,待售成屋供应量能支撑3.3个月,一般认为,6个月的库存供应量反映市场供需平衡。

NAR首席经济学家云(Lawrence Yun)表示,市场供求不平衡导致一些待售房屋仍有多位买家竞购。“10月,有24%的房屋成交价要高于屋主的标价。不过,那些在市场上停留超过120天的房屋,价格平均下跌15.8%。”

在10月售出的房屋中,约有64%的房屋上市时间不到一个月,平均待售时间为21天,9月时该指标为19天,去年10月,一间房屋在市场上的停留时间仅为18天。

鉴于当前的库存水平,房价暂时跌幅有限。10月全美房价中位数为37.9万美元,房价在6月达到峰值41.4万以后,已经连续四个月出现环比下跌,不过同比则仍有6.6%的涨幅。

按不同价位房源的交投表现来看,售价介于10万至25万美元的廉价房源以及总价高于100万美元的豪华住宅,表现最为低迷。前者上月销量较一年前锐减35%,后者销量同比下跌31%。低端市场受挫的原因可能是该价位可供销售的房屋严重短缺,而在豪华住宅方面,由于美股等风险资产大幅下跌、通胀居高不下以及经济前景黯淡,均给高端买家带来压力。

美国10月不同价位房源销售额按年变动(图源:美国房地产经纪人协会)

美国房价或暴跌20%?

美国地产网站Realtor.com首席经济学家黑尔(Danielle Hale)表示,对于许多买家来说,现在购入一套中等价位的房屋,光是抵押贷款利率每周的波动就会导致月供浮动100美元以上,购房者很难制定和控制预算,现在可能是一个观望时机。

据住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)数据,30年期抵押贷款平均利率于10月底突破7%,为20年来首次。不过本月以来有所回落,抵押贷款利率本周已降至6.61%。

房屋可负担性接近几十年来的最低水平,越来越多潜在购房者因贷款利率攀升而无法获得贷款,住房市场降温预计将会持续。毕马威首席经济学家斯旺克(Diane Swonk)表示, 除非贷款利率降至6%以下,否则许多首套房买家不太可能负担得起购房费用,“我不太相信我们会很快看到房地产市场快速扭转当前的颓势。”

美联储年内已加息六次,然而加息周期远未结束,本周多位联储官员放鹰,支持下月继续加息。

达拉斯联储15日发表最新研究,称抵押贷款利率大幅飙升,大大增加购房成本以及楼市深度调整的可能性,美国房价可能暴跌20%。达拉斯联储经济学家恩里克·马丁内斯·加西亚(Enrique Martinez Garcia)在报告中指出,房价急剧下跌可能产生连锁反应,给整体经济施压,并进一步削弱楼市。他预计,在悲观情形下,房价将下滑15%~20%,个人消费支出可能下降0.5%~0.7%。“负财富效应将进一步抑制住房需求,加深价格调整,并启动负反馈循环。”他警告说。

该经济学家指出,如果消费受到冲击,同时美联储又迅速加息以控制通胀,避免经济衰退的能力将会受到影响。住房市场的剧烈抛售可能会加剧经济下行,理想状态是,美联储在不引发房价螺旋式下降的情况下降低通胀。

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