车间搬进“写字楼” ，深圳工业上楼5年将新增10个蛇口工业区

“工业上楼”成为当下粤港澳大湾区时兴的热词，专做工业厂房出租的小林也感觉到了。

“你别以为这是写字楼，这是生产车间。”小林向第一财经介绍道。走进深圳某工业园区，高低错落的高层厂房依次排开，从外观上看，和写字楼无异。除了厂房外，园区内还有各类餐饮店、小超市、篮球场和员工公寓。

某工业园区内  黄琼/摄

乘电梯上11楼，走进生产车间，墨绿色的地坪漆、明黄色的条纹将近千平米的场地划分成不同的功能区，可容纳数十个工人在流水线上依次展开作业。据小林介绍，该工业园区的厂房层高在4.5~5.8米之间，足以满足工业生产需要。

日前，深圳举行“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式。根据计划，深圳将按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。类比深圳蛇口工业区（占地面积10.85平方公里）来看，深圳1年所提供的“工业上楼”产业空间，相当于两个蛇口工业区。

工业缘何上楼

改革开放以来，粤港澳大湾区凭借地缘优势，吸引了全球产业转移，成为全球重要的制造业基地。经历了三四十年的高速发展，湾区内面临着严重的土地资源紧缺和产业扩张升级问题。因而，在市场自发和政府引导协同之下，推动了“工业上楼”的快速发展。

第一财经记者走访深圳多个工业园区发现，“工业上楼”一方面能够有效提高单位工业用地的使用效率，另一方面相较于传统的工业厂房，新工业园区在环境、配套设施、物业管理等多方面进行了升级，满足了一部分企业转型升级需求。

目前，我国对“工业上楼”尚无统一的定义。从直观上理解，“工业上楼”不同于在传统单层厂房进行生产作业的空间模式，而是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式。

灯火闪耀、人口密集、工厂遍地是大湾区重要城市的特征，据戴德梁行统计，大湾区中深圳、东莞、中山、佛山和珠海的土地开发强度已超过30%国际警戒线，其中东莞和深圳均超过50%，因此大湾区成为中国工业用地最紧张的地区之一。

戴德梁行华南区策略发展顾问部高级董事、东莞公司负责人张国华在接受第一财经记者采访时表示，坚持工业立市、工业强市，深圳、东莞、广州、佛山等制造业大市产业发展扩张之势十分迅猛，因此，通过采用“工业上楼”创新模式来实现土地集约，提高容积率，是各市政府探索这一模式的关键。

实际上，湾区内对“工业上楼”的探讨已经开始了十多年。2005年，佛山顺德天富来国际工业城成为湾区内首个“工业上楼”项目；2012年，深圳全至科技创新园成功实践，推出了集研发生产于一体的23层工业大厦；2016年，东莞抓住“工业上楼”契机，逐步在全市推广，形成了东莞松湖智谷等载体；2018年至今，深圳、东莞、佛山等城市均出台“工业上楼”扶持政策，全面鼓励发展，“工业上楼”市场进入标准化、精细化发展时代。

目前，深圳各区已有一批“工业上楼”项目落地。比如位于深圳宝安的新桥东先进制造业园区，是深圳首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，规划建设148.6万平方米工业厂房。龙岗宝龙专精特新产业园，是深圳首个“专精特新”专业园区项目，以市场价的30%~50%分割销售给符合条件的优质企业。南山红花岭基地，是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目。

2021年7月，《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》中，明确提出要推广“工业上楼”模式。此措施表示，深圳创新性的“工业上楼”尝试合理有效，将被复制、推广到全国。

“工业上楼”厂房的来源，张国华表示，主要有两类，第一种是通过对存量的工业厂房进行改造——厂房结构加固、优化垂直交通、优化物流配套设施等手段，达到工业上楼的产品基本标准；第二种是通过城市更新、土地整备、净地出让等形式，新建造的全新产业园区，容积率约为3.0~4.0。

第一财经记者走访时也发现，不少传统的工业园区正在推陈出新，在合适的位置加装垂直电梯、对园区内生产环境进行优化成为最常见的手法。但在张国华看来，在未来10年，第二种会成为大湾区工业上楼载体主要供应方式。

哪类产业适合上楼

“科技含量较高的企业，最好是认定为国家高新技术的企业。目前这类园区内很多医疗机械、智能制造的公司进驻。”小林对第一财经表示。

据张国华观察，哪类产业适合上楼，主要根据产业门类、产业环节和生产技术水平而定。例如，珠三角在较早期就出现了“工业上楼”形态的产品，其根本原因是珠三角产业底层DNA——电子信息产业。伴随改革开放，上世纪80年代深圳、东莞、珠海、佛山等城市承接从香港转移的都市型轻工业，后来逐步演化成电子信息产业，其中封装工序、测试工序、零配件加工制造等环节，均可上楼。

“除此之外，还有其他产业门类、环节适合上楼。”张国华表示，现阶段“工业上楼”园区多以电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等产业为主，要求入驻企业的制造环节具备轻设备、轻污染、轻振动等特征。

深圳光明区云智科园招商处工作人员也告诉第一财经记者，入驻园区的主要包括生物医药、新能源、新材料等高新技术产业，目前与医疗相关的企业有近二十家，园区集研发、生产、办公于一体。

租金略高 但回本不易

第一财经记者走访了深圳市龙华区、光明区数个“工业上楼”项目，发现租金水平比周边传统厂房略高。

以龙华区2015年建成的国乐科技园为例，其招商人员告诉记者，整栋楼共11层，2楼以上的租金约40元/平方米·月，物业费约3块/平方米·月，产业园区内员工宿舍、商超配备齐全。

某工业园区内  黄琼/摄

而距离国乐科技园数百米的另一老式产业园，距建成时间近10年，每栋厂房5到7层，租金约为30元/平方米·月（包括物业费），低于上述园区租金。

同时，记者从光明区的云智科园招商处得知，该园区的租金约45元/平方米·月，物业费在11~13.5元/平方米·月之间。工作人员告诉第一财经记者，很多入驻园区的企业能够享受到政府的租金补贴，加上这些优惠之后，实际上的租金和周边也差不多。

该工作人员介绍，虽然租金略高，但是对于开发商来说，回本却不易。尤其是当下，维持高出租率本身较难。

按照要求，深圳“工业上楼”项目将落实“三生”“三创”“三平衡”要求，所谓“三平衡”，是指运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”，实现供给可持续，租金可预期，经验可复制。

张国华对第一财经记者表示，在“工业上楼”单体厂房层面，建筑成本均高于传统工业厂房，其原因为建筑结构成本增加、垂直交通系统提升、外立面打造等方面均需加大投入成本，并且园区专业配套设施、物流仓储、集中商业配套等方面的要求均高于普通园区，更加贴合市场需求，也更加实用。

“‘工业上楼’项目开发运营方面，确实面临较为突出的投入产出经济平衡考量。”张国华称，“工业上楼”产品主要面向工业企业，对制造空间的售价租金均十分敏感，有一定的价格接受天花板，加之建安成本偏高，因此纯粹工业上楼项目在收益方面比较有限，甚至存在收支无法平衡的情况。在这种情况下，工业上楼项目没办法像商办、商住楼项目一样完全市场化运作，需要政府的大力扶持与激励的政策引导。

张国华称，前期一些“工业上楼”项目是由民营企业自主自发建设，采取分割销售方式操作。从目前来看，想要大规模推动“工业上楼”，并且真正扶持制造业企业低成本运作，就需要回归到产业本质，回归到工业上楼作为制造业公共服务载体的本质上来。因此，后期的开发建设主体最好是由政府主导、国企操盘，加之政府给予奖励扶持政策，才会有效达到高质量发展的战略目标，才能成为深圳未来“20+8”产业集群落地的重要战略抓手。