上海加强房屋租赁监管：企业“二房东”须开立资金监管专用账户

为了落实“房住不炒”、规范住房租赁行为，《上海市住房租赁条例》（下称《条例》）于今天经上海市人大常委会第四十六次会议表决通过。这是继北京之后，第二部地方层面住房租赁条例出台。

近年来，随着住房租赁市场的快速发展，庞大的租赁规模和复杂的租赁关系也引发了一些新情况、新问题。此次立法，旨在健全治理机制、规范市场秩序、优化服务水平、提升管理效能。

《条例》共七章六十六条。具体来说，在健全治理机制上，住房租赁的法律关系复杂、涉及主体多样，需要多主体参与、部门协同配合。为此，《条例》明确提出建立健全市区统筹、条块结合、街镇（乡）负责、居村协助、行业自律的治理机制。

在规范租赁行为上，《条例》在强调当事人应当遵守《民法典》和自觉履行法定、约定义务的基础上，具体从三个方面作了规范。

首先，严格住房出租要求，明确规定禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租；明确街镇应当对此加大查处和整治力度，定期组织排查，发现安全隐患的，应当及时督促整改、启动执法程序、开展联合整治；规定街镇应当加大对“商业办公用房、厂房擅自改变房屋结构和规划用途”的查处和整治，对在整治期间尚有承租人实际居住的，应当纳入基层治理范畴。其次，完善登记备案制度。第三，明确出租人、承租人应当遵守的行为规范，要求出租人不得强迫变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；承租人应当合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为等。

为了加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序，《条例》重点从加强市场主体监管角度，形成了有针对性的制度措施设计。

其中，明确加大对个人“二房东”监管力度，规定个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。同时，对企业和从业人员加强管理，建立企业备案制度，并要求住房租赁企业、房地产经纪机构为从业人员办理从业信息卡，从业人员需持卡实名从业。规范房源信息发布，要求发布的房源信息真实有效；通过网络信息平台发布房源信息的，要求平台经营者核实发布者提交的材料并建档保存。实行资金监管，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，要求开立资金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户。此外，《条例》对哄抬价格、不正当竞争、泄露个人信息等行为，明确予以禁止。

易居研究院智库中心研究总监严跃进提出，除了强化对个人“二房东”和企业与从业人员的监管，《条例》还对保障性租赁住房设立了专章予以规范，“有助于进一步把各类资金和资源导入上海租赁住房市场，尤其是保障性租赁住房市场”。

为了发挥保障性租赁住房作用，《条例》一方面确立了目标定位，明确上海市按照政府引导、市场运作原则，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用；一方面加强规划布局，明确编制专项规划，要求在租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域予以重点布局；同时，还根据保障性租赁住房特点，明确相应的建设和管理要求，并对租金、租期等作出了专门规定。

今年1月下旬，上海市市长龚正在上海市人民政府记者招待会上表示，“十四五”期间，上海将建设筹措47万套（间）以上的保障性租赁住房。去年上海建设筹措了6.7万套（间），今年计划完成17.3万套（间），加起来是24万套（间），也就是说，用两年时间完成五年任务的一半以上。另据上海市住建委官网10月11日发布的信息，截至目前，上海保障性租赁住房已累计建设筹措36.3万套、供应18.6万套。