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暂停12年后房企再融资恢复,证监会重启“第三支箭”支持楼市

第一财经 2022-11-28 21:19:29

作者:杜卿卿    责编:石尚惠

不能用于拿地拍地、开发新楼盘

11月28日晚间,证监会发布支持房地产市场“政策大礼包”,在股权融资方面推出调整优化5项措施。

具体包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。

“上市房企再融资暂停始于2010年10月份。当年4月,国务院发布了被称为‘新国十条’的通知,该通知明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月,证监会发布通知称,为坚决贯彻执行‘新国十条’精神,已暂缓受理房地产开发企业重组申请,对已受理的将征求国土资源部意见。”一位券商地产首席分析师对第一财经表示,此后房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

针对股权融资放开,此前业内早有预期。德邦证券地产首席分析师金文曦近日就预测,信贷、债券融资、股权融资“三支箭”将进一步释放。

恢复并购重组及再融资

一周前,证监会主席易会满在金融街论坛演讲时表示:“当前,要密切关注房地产行业面临的困难挑战,支持实施改善优质房企资产负债表计划,继续支持房地产企业合理债券融资需求,支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

一周后,支持政策落地。证监会28日晚间宣布5项措施,涉及并购重组、再融资以及境外融资等多个方面。

具体来看,一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

“过去十二年间,境内上市房企基本失去再融资功能。这一次放开对地产企业而言是重磅利好。虽然大家此前已有预期,但证监会公布的举措十分具体,预计地产股还将进一步反映。”前述分析师对记者分析称。

促进房地产盘活存量

上述5项举措内容具体,目的也非常明确。

“房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。”证监会新闻发言人28日晚间表示,证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,积极发挥资本市场功能,支持实施改善优质房企资产负债表计划,加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,更好服务稳定宏观经济大盘。

前述分析师对记者表示,此次放开并购重组,上市房企既可以并购企业也可以并购项目,资金用途也规定得十分详细,境内境外政策同步。

“但措施也有所保留,明确是限于盘活存量,不允许用于拿地拍地、开发新楼盘,旨在盘活存量。”他表示,同时政策继续鼓励用REITs盘活房企存量,并明确地产PE可以作为合格金融机构去盘活资产,鼓励权威金融机构来组织PE基金去处理项目。

近期地产融资“三支箭”连发,为房地产市场恢复发展提供极大支持。“信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的‘三支箭’。2018年央行等监管机构通过信贷、债券、股权三个融资渠道支持民营企业融资,债券融资作为政策组合中的‘第二支箭’,可帮助改善民企融资环境,缓解民企信用收缩问题。”金文曦分析称,房地产行业信用收缩,“第二支箭”协同“第一支箭”,促进民营房企融资修复。而伴随政策进一步推进,他预计股权融资端也将进一步松绑。

据记者了解,房地产再融资暂停始于2010年国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”)。其中要求,加强对房地产开发企业购地和融资的监管,明确“商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。

前述地产分析师告诉记者,彼时房地产市场利润率高、稳定性强,涉及上下游企业多,资金倾向于向房地产市场倾斜,这就会导致对其他实体产业融资能力的挤压。而且,房地产融资越多,拿地越猛,房价就会越高。

在2015年前后招商蛇口吸收合并招商地产、绿地控股借壳上市A股时,业界对A股重启房企融资重新抱有期待。不过,2016年8月证监会回应“收紧房地产上市公司再融资政策”一事时再次重申,“自2010年以来就一直实施,并非新政”,明确了房企再融资政策并未全面恢复。

不过,伴随近期监管部门接连出台地产融资支持举措,业界对地产股权融资放开也早有预期,易会满一周前的发声,也让业界对股权融资松绑更加期待。此次证监会公布5项措施,则标志着地产融资“第三支箭”正式落地。

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