融创旗下上海董家渡项目引入AMC，新增融资120亿

融创中国（01918.HK）最近动作频频，不仅要刊发推迟许久的年报，项目引资也有了新进展。

11月30日，企查查信息显示，泛海建设（以下简称：泛海建设）控股有限公司发生股东变更，融创房地产集团有限公司持股比例从100%下降至10.3220%，不再是该公司大股东；中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）加入，分别持股64.68%、25%。泛海建设旗下最让人瞩目的资产，便是上海董家渡项目。

知情人士透露，尽管该公司股权暂时发生了变更，但并不是融创卖项目，而是引入了投资方以及约120亿资金，后续操盘依然由融创负责。

据透露，华融资产与融创董家渡项目开展股权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，融创还是操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

这次合作是AMC和银行对中央稳定房地产行业健康发展的积极响应和融资模式创新，是快速推动金融支持地产实质性落地的标杆。这种全新的融资模式将引领金融机构与房企进一步加大融资合作，对于后续房企纾困、化解行业风险、实现“保交付、保民生、保稳定”具有非常重要的示范作用。

而此番股权变更的公司，背后颇有故事。早在2019年初，泛海控股陷入资金危机，融创从其手中大笔收购了该公司，旗下不仅有北京泛海国际项目1号地块，还有位于上海稀缺位置的董家渡项目，总对价为148.87亿元。

当时，该标的公司资产总额约445.76亿元，负债总额约356.17亿元，净资产为89.59亿元，其中上海项目的12号、14号地块仍处在拆迁或一级开发阶段。

彼时还是“并购王”的融创认为，北京项目和上海项目均位于一线城市核心位置，是十分稀缺的大体量优质项目，收购有助于增加其在北京和上海的优质土地储备和市场份额，巩固在北京、上海等一线城市的影响力。

将项目拿到手后，融创在董家渡开发了豪宅项目“融创外滩壹号院”，并在2019年先后两次开盘，售价达到12.1万元/平方米，创造了可观的现金回款。但是，随着融创陷入资金危机，这个“明星地块”也被摆上了货架。

早在今年2月份，知情人士便透露，融创正与四大AMC洽谈合作，每家合作的规模或达百亿级。到10月份，又有消息称，融创、中国华融、中信信托等签订框架协议，合作重组上海董家渡项目，融创可获得的流动性支持或达80亿元。

如今项目正式易主，融创也在时隔多月后，再次出现资产出售动作。去年下半年，融创通过多种渠道回笼资金约300亿，今年又相继出售了昆明融创文旅城二期40%股权、武汉一江源项目、武汉甘露山文创城等部分项目股权。

回看此次交易的接盘方，不良资产处置机构的入局也有渊源。

早在今年4月份，央行便召集6大行、12家股份制银行、5大AMC，就首批12家出险房企纾困并购业务情况召开专题会议，包括世茂、中梁、绿地、中南、奥园、恒大、融创、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、富力等。

此后，AMC开始加速介入房地产纾困工作，除了全国性的AMC积极参与房企流动性危机的化解，地方性AMC也参与解决省内出险房企的流动性问题。

克而瑞表示，当前AMC对房企的纾困方式可分为项目、企业层面。项目层面上，一般由AMC出资，引入第三方代建企业主导项目后续开发和运营；在企业层面，主要采用债务重组方式，或者通过联合国央企与之战略合作来进行纾困。

值得注意的是，AMC机构在参与化债的过程中，同样有问题需要面对。比如，资产减值损失谁来承担，新注入资金是否优先用于保交楼，AMC的受偿顺序等。

作为曾经的头部房企，已出险的融创最近动作较多。除了项目出售，该公司还计划刊发上年业绩，将于12月8日召开董事会考虑批准发布2021年业绩。

据该公司披露，预计2021年公司拥有人应占净利润较2020年下降约207%，核心净利润较2020年下降约184%。此前该公司曾宣布，预计2021年公司拥有人应占净利润及核心净利润，较2020年分别同比下降85%及50%。